Lợi suất thị trường văn phòng tại châu Á gần như bão hòa

Lợi suất thị trường văn phòng tại châu Á gần như bão hòa

Theo công bố từ báo cáo “Phân bố lợi nhuận thị trường văn phòng thế giới nửa cuối năm 2016” (World Office Yield Spectrum 2H2016) mới nhất của Savills, trong khi sản lượng nội địa bị khống chế bởi chu kỳ hoạt đông tại các thị trường địa phương, những nhà đầu tư châu Á vẫn tiếp tục thể hiện sự ngần ngại chấp nhận rủi ro tại thị trường nước ngoài (mặc dù nguồn vốn ngoài châu Á rất dồi dào).

Thị trường văn phòng châu Á

Ở hầu hết thị trường văn phòng trong khu vực, với ghi nhận sụt giảm rõ rệt tại Jakarta và Manila, lợi suất gần như đã bão hòa. Tuy sự cạnh tranh bất động sản (BĐS) ở cấp đầu tư là một nét đặc trưng của thị trường toàn cầu, nhưng một loạt những bất ổn (như định hướng chính sách của ngân hàng trung ương, Brexit, bầu cử Tổng thống Mỹ) khiến cho các nhà đầu tư sẽ tiếp tục ngần ngại trong nửa cuối năm 2016.

Theo Savills, rất khó để có thể dự đoán lợi suất sẽ tăng mạnh trong ngắn hạn. Chịu tác động từ những bất ổn toàn cầu và sức mạnh của đồng Yên, dù triển vọng tại Nhật Bản hạn chế, vẫn có một dự án đầu tư sót lại và tỉ lệ vốn hóa tiếp tục được thắt chặt. Chi phí cho vay siêu thấp hỗ trợ lợi suất lan rộng tới mức 3% hoặc nhiều hơn, thậm chí áp dụng với cả các tài sản đắc địa.

Tại Trung Quốc, nửa đầu năm yên ắng có thể là tiền đề cho nửa cuối năm sôi động, nguồn vốn tăng lấn át sự hạn chế về thu nhập sẽ tạo ra nhiều cơ hội trong giai đoạn sau.

Tại Hong Kong, hoạt động của người dùng cuối cùng tiếp tục thống trị tổng số lượng giao dịch, tăng trưởng thuê đã gần đạt ngưỡng cao nhất trong chu kỳ. Với nguồn cung văn phòng dư thừa và các biện pháp làm nguội từ Chính phủ, Singapore sẽ tiếp tục chứng kiến khối lượng giao dịch thấp. Lợi suất văn phòng tại Việt Nam vẫn duy trì sức mua mạnh trong thời kì tương đối dài, điều này được minh chứng qua những giao dịch có tiếng vang lớn gần đây.

Doanh số Bất động sản Văn phòng châu Á (Đơn vị: triệu USD), từ T6/2007 - T6/2016

Nguồn: RCA/Bộ phận Nghiên cứu Savills

 Tỉ lệ người mua BĐS văn phòng tại châu Á (trong vòng 12 tháng tính đến tháng 6/2016)

Nguồn: RCA/Bộ phận Nghiên cứu Savills

Các thành phố khác trên thế giới

Các chỉ số kinh tế tại Mỹ đã chỉ ra dấu hiệu bắt đầu của sự hồi phục nền kinh tế, tuy nhiên sự hồi phục này không mạnh mẽ như kì vọng. Ảnh hưởng từ sự kiện Brexit, cùng với tác động từ bất ổn chính trị và bạo lực, việc không thay đổi những chính sách khuyến khích đầu tư khiến cho châu Âu phục hồi rất chậm.

Châu Á vẫn gắn liền với vận mệnh của Trung Quốc, phần lớn những thay đổi lớn của khu vực là hệ quả từ những thương vụ tại Trung Quốc. Nhật Bản đang cân nhắc tạo ra nhiều sự khuyến khích hơn.

Thị trường vốn không ổn định trong suốt 6 tháng đầu năm; kết thúc tháng 6/2016, chỉ số S&P500 gần như không thay đổi sau khi giảm 8% vào tháng 1 vừa qua, và hồi phục vào những tháng sau đó. Thị trường chứng khoán châu Âu hoạt động tốt hơn với những chỉ số ít thay đổi hoặc chỉ giảm nhẹ trong 6 tháng. Thị trường chứng khoán châu Á nhìn chung yếu hơn trong nửa đầu năm 2016. Sáu tháng đầu năm nay cũng đã chứng kiến sự khó khăn của nền kinh tế thế giới – môi trường chính trị không ổn định cũng góp phần tác động tới sư bất ổn của thị trường vốn và được phản ánh trong những biến động mạnh của thị trường chứng khoán, định giá nợ, biến động lãi suất, và tỷ giá hối đoái.

Lợi suất thị trường theo khu vực và thành phố của thị trường văn phòng hạng A khu trung tâm trên thế giới (Đơn vị: %) - Tháng 6/2016

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Savills

Trong 6 tháng vừa qua, lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm đã giảm trung bình 50 điểm trên toàn thế giới và giảm trung bình khoảng 1% tỷ suất âm tại Nhật Bản và Đức. Phần lớn những sự kiện xảy ra trong năm 2017 sắp tới và xa hơn sẽ phụ thuộc vào diễn biến từ Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ.

Biến động lãi suất của Mỹ sẽ tác động tới tỷ giá, giao lưu thương mại, cũng như nguồn vốn trên toàn thế giới. Kết quả từ cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ tháng 11/2016 cũng sẽ mang lại ảnh hưởng mạnh mẽ. Phần bù rủi ro từ 2 – 3% trên thị trường đầu tư văn phòng thế giới tiếp tục là một giá trị khả quan, vì vậy, chúng ta có thể dự đoán nhu cầu đầu tư vào bất động sản văn phòng toàn cầu tiếp tục tăng.

 Lợi tức hiệu dụng theo khu vực và thành phố của thị trường văn phòng hạng A khu trung tâm trên thế giới (Đơn vị: %) - Tháng 6/2016

Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Savills