VNDirect: Chu kỳ suy thoái của thị trường bất động sản hiện tại ngắn hơn giai đoạn 2011-2013

09/12/2022 15:31
09-12-2022 15:31:05+07:00

VNDirect: Chu kỳ suy thoái của thị trường bất động sản hiện tại ngắn hơn giai đoạn 2011-2013

Công ty chứng khoán (CTCK) VNDirect tiến hành phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vào 2011 - 2013 để giải đáp câu hỏi: Liệu thị trường BĐS có đóng băng? và Sẽ mất bao lâu để thoát khỏi tình trạng suy thoái này?

Chu kỳ BĐS hiện tại khác gì so với quá khứ? 

VNDirect chỉ ra rằng sự khởi phát của chu kỳ suy thoái giai đoạn 2011 - 2013 đến từ các nguyên nhân như chính sách tiền tệ nới lỏng, hỗ trợ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009; sốt đất 2007, đầu 2008; nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 163% lên 21,000 căn trong năm 2009, dẫn đến lệch pha cung cầu, nhà ở thương mại chủ yếu diện tích lớn, người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Trong khi đó, khởi phát của thời điểm hiện tại là do chính sách tiền tê nới lỏng, hỗ trợ COVID-19, lãi suất thấp lịch sử; tăng trưởng tín dụng vẫn được kiểm soát 14% trong năm 2022; sốt đất kéo dài từ 2017 - 2018 và đến năm 2021, đầu năm 2022 tiếp tục sốt cục bộ một số nơi khi công bố một số quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng; nguồn cung khan hiếm, lệch pha cung cầu, căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội vào cuối quý 3/2022.

Đối với bối cảnh vĩ mô, giai đoạn 2011 - 2013 chứng kiến chính sách tiền tệ thắt chặt; lãi suất cho vay lên đến 21 - 25%/năm; thắt chặt tín dụng, doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn. Tình hình hiện tại cũng tương tự khi chính sách tiền tệ cũng đnag bị thắt chặt; lãi suất cho vay tăng nhanh; doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn cả 3 kênh (trái phiếu, cổ phiếu, ngân hàng).

Sức khỏe tài chính doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013

VNDirect phân tích dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết). CTCK này lưu ý rằng số lượng nhà phát triển bất động sản được niêm yết trong giai đoạn 2011 - 2013 ít hơn so với hiện tại.

VNDirect nhận thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2021 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011.

Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011  -2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây.

  


 

 

 

Trong thời gian tới, VNDirect kỳ vọng chu kỳ suy giảm hiện tại sẽ ít thiệt hại hơn và diễn ra ngắn hơn trên cơ sở vòng quay hàng tồn kho đang có xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn ở mức cao so với 2011 - 2013 do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách bán hàng linh hoạt hơn.

Ngoài ra, việc Luật Đất đai sửa đổi 2023 sắp được ban hành cũng như kế hoạch vào nửa cuối 2024 được kỳ vọng giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024 - 2025.

Thị trường BĐS thế giới bước vào chu kỳ suy giảm trong năm 2022

VNDirect dẫn số liệu của Knight Frank cho biết, giá nhà toàn cầu tại 56 quốc gia trên toàn thế giới đã tăng khoảng 10% vào năm 2021, mức tăng nhanh nhất kể từ năm 2004, chủ yếu được thúc đẩy bởi lãi suất vay mua nhà thấp lịch sử. Tuy nhiên, thị trường BĐS đang đối mặt hàng loạt thách thức trong năm 2022 như áp lực lạm phát, lãi suất tăng vọt và chiến tranh Nga - Ukraine, khiến thị trường bất động sản toàn cầu lao dốc.

Giá nhà đất tại một số thị trường từng tăng mạnh trong hai năm qua đang đang mặt với mức suy giảm hai con số.

VNDirect nhận thấy cuộc khủng hoảng nợ của các công ty BĐS tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên toàn thị trường BĐS tại châu Á. Nhiều nhà phát triển BĐS tư nhân của Trung Quốc đang phải đối mặt với thách thức kép, rủi ro vỡ nợ và làn sóng tẩy chay trả nợ vay mua nhà.

Khủng hoảng thanh khoản tại Trung Quốc có thể bắt nguồn từ chính sách “Ba lằn ranh đỏ” ban hành vào tháng 08/2020 nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào ngành bất động sản. Những khó khăn trong tái cơ cấu nợ, lệnh phong tỏa nghiêm ngặt và doanh số bán hàng sụt giảm mạnh đã khiến dòng tiền của các nhà phát triển BĐS tại Trung Quốc cạn kiệt, gây ra các làn sóng vỡ nợ kể từ năm 2021 như Evergrande, Shimao, Fantasia hay Kaisa...

Hà Lễ

FILI







TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Dự án Thành phố Thông minh thông báo thi tuyển phương án kiến trúc công trình Tháp 108 tầng

CTCP Đầu tư Phát triển thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (NHSC), liên doanh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) với Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản), phối hợp với Tạp chí Kiến...

Luật Đất đai 2024 có thể hiệu lực từ ngày 01/07, sớm hơn nửa năm

Ngày 26/03/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi các bộ trưởng các bộ liên quan và Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai Luật Đất...

Thấy gì qua việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để chờ tăng giá kiếm lời

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đã có hơn 3 ngàn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý 3/2023. CBRE mới đây đưa ra số liệu 60% người...

Kiều bào Pháp đánh giá cao những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở

Kiều bào cho rằng những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở sẽ thu hút Việt kiều về mua nhà và đầu tư nhiều hơn, tạo cơ hội để các doanh nhân Việt kiều đóng góp...

Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao...

Chung cư, nhà phố Hà Nội nóng thật hay sốt ảo?

Cùng nóng về mức độ quan tâm, song nhà trong ngõ được nhiều người chốt cọc nhanh hơn chung cư.

Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Nguồn cung cạn kiệt trong khi cầu rất cao khiến giá chung cư tăng phi mã. Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu đẩy mạnh được các dự án mới, nhất là cải tạo...

Đồng Nai khởi công 5 dự án và hoàn thành 715 căn NOXH trong 2024

Năm 2024, tỉnh Đồng Nai khởi công 5 dự án đã có chủ trương đầu tư và hoàn thành 715 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công 7 dự án và hoàn thành 979...

Soi quỹ đất của 10 ông lớn bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp luôn là điểm sáng thời gian qua. Trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông “trùm”...

Vợ chồng thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng mất bao lâu mới mua được nhà ở xã hội?

Với mức giá 1 căn hộ nhà ở xã hội trung bình tại Hà Nội là 1,36 tỉ đồng, cặp vợ chồng có thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng/người phải mất 3-4 năm mới đủ tiền đóng...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98