Giá bất động sản phía Nam sẽ ra sao năm 2023?

Ghi nhận của chúng tôi đến đầu năm nay, các tài sản nhà, đất ở khu vực huyện vùng ven TP HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài khu với biên độ điều chỉnh 10-25% tùy khu vực. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp phía Nam cũng đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10-30% để thanh lý, thoát hàng tùy khu vực. Giá chào bán bất động sản tại các tỉnh phụ cận với thành phố cũng ghi nhận đà giảm phổ biến 10-30%.

"Đà giảm giá của thị trường nhà đất có thể tiếp tục kéo dài trong hai quý đầu năm. Quý III sẽ là thời điểm kiểm tra lại với các khu vực từng xảy ra sốt ảo, giá ảo", ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập nói.

Theo ông Kiên, không thể có chuyện một sản phẩm tăng giá mãi trong khi nhu cầu sử dụng thực không có, đặc biệt trong bối cảnh thị trường thiếu hụt vốn trầm trọng, mua bán đình trệ.

Ông dự báo trong 6-12 tháng tới, những tài sản có thể sử dụng, khai thác được sẽ giữ giá tốt hơn các loại bỏ hoang chờ tăng giá nhờ mua đi bán lại, Bởi lẽ, thanh khoản của thị trường năm 2023 nhiều khả năng vẫn khá ảm đạm. Đà giảm giá sẽ xuất hiện nhiều ở nhóm bất động sản đầu cơ không phục vụ dân sinh hoặc làn sóng giảm giá có thể càn quét qua những nơi từng sốt ảo.

Khu trung tâm TP HCM (quận 1), tháng 10/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Ông Kiên đánh giá thị trường bất động sản đã tăng phi mã liên tục trong giai đoạn 2016 - 2019. Bước sang các năm 2020 - 2021 dịch bệnh khó khăn tưởng chừng sẽ làm thị trường trầm lắng, nhưng ngược lại nghịch lý đã xảy ra khi tiền bạc của cải "không biết làm gì khi dịch bệnh" lại tiếp tục được dồn vào thị trường bất động sản chờ tăng giá.

Trong thời gian dài, thị trường này xuất hiện nhiều nghịch lý từ giới đầu tư dễ dãi. Đó là bất động sản tọa lạc ở đâu, loại hình gì, nhu cầu sử dụng thực thế nào cũng chẳng được quan tâm đúng mức, giá thị trường khu vực - giá mua vào có hợp lý không cũng ít được lưu tâm. Thậm chí có những nhà đầu tư không biết chính xác bất động sản nằm ở đâu và chưa từng đến thăm kể từ khi mua đến lúc bán. Tuy nhiên, các diễn biến này sẽ giảm mạnh trong năm 2023, khi cơ hội đầu tư lướt sóng, đầu cơ lãi đậm dần bị triệt tiêu.

Ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa dự báo, giá tài sản sẽ tiếp tục điều chỉnh trong năm nay, nhưng khó có thể quay về lại giá trị thực chỉ trong dăm ba quý vì cột giá đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian dài. Ông Quang dự báo, năm 2023 giá bất động sản trung tâm phía Nam lấy TP HCM làm mốc gọi là vùng 1, nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm trong biên độ hẹp 3-4%, các vùng xa hơn sẽ giảm giá mạnh hơn.

Nhà đất thuộc các vùng 2-3 là các tỉnh giáp ranh TP HCM gồm: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu có thể giảm giá từ 5-7% đến 10-15% trong 12 tháng tới. Vùng 4 là các khu vực xa hơn như Tây Ninh, Bình Phước, Đắc Nông... có thể giảm 15-20% trở lên. Các khu được xem là vùng sâu vùng xa giá đất rẫy, đất rừng, đất nông nghiệp từng sốt ảo có thể rớt đến 30-50% trong năm nay.

Theo ông Quang, khi thị trường khó khăn về thanh khoản và vốn, giá trị thật của bất động sản sẽ quy chiếu về giá trị khai thác và biên lợi nhuận của ngành nghề kinh doanh trên tài sản. Những tài sản không có kết nối hạ tầng tốt, chỉ là đất nông nghiệp hoang hóa, đất rẫy khai thác kinh doanh không cao hoặc nhà ở có vị trí không thuận lợi sẽ giảm giá mạnh hơn nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thật.

Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HoSE đang có quỹ đất phát triển dự án quy mô lớn từ miền Trung đổ vào TPHCM cũng nhận định đà giảm giá nhà đất nhiều khả năng tiếp tục diễn ra trong năm 2023.

Ông cho rằng tùy vào sức khỏe tài chính của các bên tham gia thị trường mà mức giảm nhiều hay ít. Bên bán tài sản nếu ngộp tài chính nhưng ít người mua có thể phải giảm giá thêm, biên độ điều chỉnh giá nhiều hơn năm ngoái 10-15%, trong khi đó, nếu không bị áp lực tài chính, đà giảm có thể duy trì bằng với năm 2022.

"Hai gọng kiềm đang siết chặt thị trường mua bán tài sản là lãi vay cao và khả năng vay mới trở nên ngày càng khó khăn trong khi nợ xấu của chủ tài sản tăng cao, dẫn đến giảm giá để thoát hàng là lựa chọn ít rủi ro hơn ôm hàng. Vì vậy, đà giảm giá bất động sản có thể là diễn biến chủ đạo trong năm 2023", ông cho hay.