Nhà ở giá hợp lý nhìn từ chi phí

14/03/2023 08:19
14-03-2023 08:19:46+07:00

Nhà ở giá hợp lý nhìn từ chi phí

Cung cấp nhà ở giá hợp lý là một vấn đề toàn cầu và là chương trình nghị sự chính của Tổ chức Định cư con người Liên hiệp quốc (UN Habitat), chủ đề “nhà ở cho mọi người”. Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý và có chất lượng tốt là nhu cầu cơ bản của con người và điều này có thể giúp các quốc gia đạt được một số mục tiêu chính sách kinh tế – xã hội.

Tại Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 đã hiến định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” (khoản 1 điều 22), “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (khoản 3 điều 59). Việc phát triển nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam được quan tâm trong suốt thời gian vừa qua, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội (NOXH) lần đầu tiên được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Việc phát triển nhà ở giá hợp lý phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong phạm vi bài viết này, các tác giả đề cập đến các yếu tố cấu thành chi phí của nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam và TPHCM nói riêng.

Chi phí nhà ở – nhìn ra thế giới

Trong một báo cáo của McKinsey năm 2014, mức giá ở điều kiện bình thường là 100%, nếu có các chính sách phù hợp thì có thể giảm được 22-48% chi phí trong việc cung cấp nhà ở giá hợp lý (hình 1). Trong đó cấu thành các loại chi phí bao gồm: chi phí đất đai (8-23%); chi phí phát triển (12-16%); chi phí vận hành (2%); chi phí tài chính (0-7%). Kết quả khảo sát này cho thấy một trong những hàm ý của việc phát triển nhà ở giá hợp lý đó là chính sách tiết giảm chi phí liên quan đến phát triển nhà ở.

Thực tiễn tại Việt Nam

Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý sẽ phụ thuộc vào chi phí xây dựng cũng như mô hình kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản. Bảng 1 thể hiện cơ cấu chi phí xây dựng của các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam, trong đó chi phí xây dựng và chi phí đất đai (bao gồm quyền sử dụng đất) chiếm tỷ lệ cao nhất, kết quả này khá tương đồng với khảo sát của McKinsey.

Việc cung cấp nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam phụ thuộc vào các yếu tố chính: chi phí đất, chi phí liên quan đến thủ tục. Cắt giảm các chi phí này là trọng tâm của chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý.

Để có cái nhìn rõ hơn về các yếu tố cấu thành giá của nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam, các tác giả tiến hành khảo sát đối với các nhà phát triển bất động sản tại TPHCM thông qua phương pháp nghiên cứu phân tích nội dung (content analysis).

Nội dung chính của khảo sát liên quan đến các yếu tố cấu thành giá của nhà ở thương mại giá hợp lý tại thành phố: pháp lý; quỹ đất sạch; tài chính; chất lượng và mức độ đáp ứng của sản phẩm; tính đột phá trong chính sách của Nhà nước. Kết quả khảo sát và kiến nghị cải thiện sửa đổi chính sách được trình bày ở bảng 2.

Kết quả khảo sát đã cho thấy, theo quan điểm của các nhà phát triển bất động sản, việc cung cấp nhà ở xã hội cho đối tượng thụ hưởng đặc biệt nên do Nhà nước thực hiện còn các nhà phát triển bất động sản tư nhân sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở thương mại giá hợp lý.

Điều này có hàm ý để nhà ở giá hợp lý được cung cấp kịp thời và hiệu quả cần có sự tham gia của Nhà nước, chẳng hạn việc phát triển nhà ở có thể thực hiện bởi khu vực tư nhân, nhưng việc phát triển đất được thực hiện bởi một tổ chức chuyên trách của thành phố như các doanh nghiệp phát triển nhà ở của thành phố.

Cuối cùng, để cung cấp nhà ở giá hợp lý, cần thiết lập mục tiêu cung cấp bằng cách chia nhỏ từng khu vực và đối tượng và việc thiết lập mục tiêu này cần dựa trên dự báo nhu cầu nhà ở một cách khoa học. Nhu cầu này cần được ước tính bằng cách điều tra dân số toàn diện như ước tính số người có nhu cầu trong tương lai và khả năng chi trả tiền nhà ở của các hộ gia đình.

Việc khảo sát này có thể được sử dụng để thiết lập kế hoạch phát triển nhà ở tại TPHCM nói riêng và Việt Nam nói chung, đặc biệt là các loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp, điều này sẽ giảm khoảng cách cung – cầu nhà ở.

Như vậy, qua phân tích, chi phí nhà ở tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng cho thấy việc cung cấp nhà ở giá hợp lý phụ thuộc vào các yếu tố chính: chi phí đất, chi phí liên quan đến thủ tục. Do vậy việc cắt giảm các chi phí này là trọng tâm của chính sách phát triển nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam.

Trần Hùng Sơn - Huỳnh Thị Ngọc Lý (Trường ĐH Kinh tế - Luật)

TBKTSG





TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Chuyên gia nói gì về nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới?

Chuyên gia Kinh tế trưởng DXS cho rằng nguồn cung chung cư tại TPHCM sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Dự án Thành phố Thông minh thông báo thi tuyển phương án kiến trúc công trình Tháp 108 tầng

CTCP Đầu tư Phát triển thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (NHSC), liên doanh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) với Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản), phối hợp với Tạp chí Kiến...

Luật Đất đai 2024 có thể hiệu lực từ ngày 01/07, sớm hơn nửa năm

Ngày 26/03/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi các bộ trưởng các bộ liên quan và Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai Luật Đất...

Thấy gì qua việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để chờ tăng giá kiếm lời

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đã có hơn 3 ngàn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý 3/2023. CBRE mới đây đưa ra số liệu 60% người...

Kiều bào Pháp đánh giá cao những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở

Kiều bào cho rằng những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở sẽ thu hút Việt kiều về mua nhà và đầu tư nhiều hơn, tạo cơ hội để các doanh nhân Việt kiều đóng góp...

Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao...

Chung cư, nhà phố Hà Nội nóng thật hay sốt ảo?

Cùng nóng về mức độ quan tâm, song nhà trong ngõ được nhiều người chốt cọc nhanh hơn chung cư.

Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Nguồn cung cạn kiệt trong khi cầu rất cao khiến giá chung cư tăng phi mã. Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu đẩy mạnh được các dự án mới, nhất là cải tạo...

Đồng Nai khởi công 5 dự án và hoàn thành 715 căn NOXH trong 2024

Năm 2024, tỉnh Đồng Nai khởi công 5 dự án đã có chủ trương đầu tư và hoàn thành 715 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công 7 dự án và hoàn thành 979...

Soi quỹ đất của 10 ông lớn bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp luôn là điểm sáng thời gian qua. Trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông “trùm”...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98