Tín hiệu đáng ngại từ thị trường bất động sản Trung Quốc
Tín hiệu đáng ngại từ thị trường bất động sản Trung Quốc
Dữ liệu mới nhất cho thấy lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn còn rất ảm đạm.
“Trái ngược với tháng 4/2023, giá bất động sản tăng nhưng doanh số bán chậm lại”, China Beige Book - có trụ sở ở Mỹ - cho biết trong báo cáo tháng 5/2023 vừa công bố trong ngày 30/05. Nhận định này dựa trên cuộc khảo sát 1,085 doanh nghiệp từ ngày 18/05 đến 25/05.
“Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, giá cả và lượng giao dịch cũng giảm đáng kể”, trích từ báo cáo của China Beige Book. “Với sự ảm đạm từ hoạt động xây dựng cùng với việc cắt giảm chi tiêu tài khóa, lợi nhuận của các hãng sản xuất kim loại đồng đều bị co hẹp trong tháng 5/2023”.
Năm 2022, Bắc Kinh đã nới “vòng kim cô” với các doanh nghiệp bất động sản sau đợt tăng cường kiểm soát đòn bẩy từ năm 2020. Lĩnh vực bất động sản và các ngành liên quan chiếm hơn 25% GDP Trung Quốc, theo ước tính của Moody’s.
Trong tuần kết thúc vào ngày 28/05, doanh số bán nhà mới tăng 11.8% so với cùng kỳ, thấp hơn mức tăng 24.8% của tuần trước đó, dựa trên dữ liệu trung bình động 7 ngày của Wind Information.
Sản lượng bán của cả 2 tuần này đều thấp hơn so với cùng kỳ năm 2019, giai đoạn trước dịch. Đáng chú ý, phần lớn sự sụt giảm doanh số đến từ các thành phố lớn nhất của Trung Quốc.
Nhà đầu tư lùi bước
Ngay cả các nhà đầu tư cũng cảm thấy hoài nghi về thị trường.
Chỉ số theo dõi trái phiếu bất động sản lợi suất cao Markit iBoxx đã giảm về gần mức của tháng 11/2022 – thời điểm Bắc Kinh đưa ra kế hoạch cứu trợ 16 bước để hỗ trợ thị trường bất động sản.
Các chuyên gia cho rằng kế hoạch 16 bước có thể tạo ra mức sàn trên thị trường, nhưng chỉ mới hỗ trợ doanh nghiệp trả nợ ở cấp độ dự án.
Điều này có nghĩa là vẫn chưa biết liệu các công ty bất động sản có thể trả nợ ở cấp độ toàn công ty hay không, S&P Global Ratings nhận định.
Hồi tháng 4, các chuyên viên phân tích chỉ ra doanh số bất động sản toàn quốc đã giảm xuống 900 tỷ Nhân dân tệ (126.87 tỷ USD), thấp hơn mức trung bình hàng tháng của năm 2022 là 1,100 tỷ Nhân dân tệ.
Cho năm 2023, S&P dự báo doanh số bất động sản giảm 3%-5%, khả quan hơn so với ước tính trước đó là giảm 5%-8%.
Dự báo năm 2023 được tính toán dựa trên kỳ vọng doanh số ở các thành phố lớn tăng 3%, trong khi doanh số ở các thành phố nhỏ sẽ không giảm hơn 10%.
Thị trường thứ cấp tụt dốc
Ở thị trường thứ cấp, hoạt động giao dịch cũng “hạ nhiệt kể từ tháng 4/2023, với số lượng nhà niêm yết giảm mạnh, giá chào bán thấp hơn và số giao dịch ít hơn”, Fitch Ratings cho biết trong thông cáo ngày 29/05. “Doanh số giảm tốc sau đà hồi phục của quý 1/2023. Điều này cho thấy niềm tin của người mua nhà vẫn còn mong manh trong bối cảnh triển vọng kinh tế bất ổn và bức tranh việc làm yếu ớt”.
Ở Trung Quốc, nhà ở mới thường được bán trước khi các công ty xây xong.
“Tâm lý trên thị trường thứ cấp có thể được xem là hàn thử biểu cho lĩnh vực bất động sản, vì giá cả và nguồn cung không bị tác động bởi sự can thiệp của các cơ quan điều hành – không như thị trường nhà ở mới”, các chuyên viên phân tích tại Fitch Ratings chia sẻ.
Theo các chuyên viên phân tích, doanh số bán nhà ở trên thị trường thứ cấp ảnh hưởng mạnh tới giá nhà ở mới. Theo ước tính, có hơn 50% căn nhà bán ở các thành phố lớn đến từ thị trường nhà ở thứ cấp.
Kết quả ảm đạm của tháng 5/2023 là “gáo nước lạnh” với những ai đang hy vọng sự hồi phục.
Trước đó, kết quả khảo sát của NHTW Trung Quốc cho thấy nhu cầu mua nhà của người dân có thể cải thiện trong vài tháng tới và giá cả cũng được kỳ vọng tăng.
Thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn “điều chỉnh”, Liu Lijie, Chuyên viên phân tích tại Viện Nghiên cứu Beike, cho biết trong báo cáo.
Liu cho biết để tạo đà hồi phục thực sự cho thị trường bất động sản, Chính phủ cần đưa ra chính sách để cải thiện kỳ vọng thị trường. Vị chuyên gia này cho rằng cần có thêm các biện pháp để thúc đẩy hoạt động mua nhà ở các thành phố lớn.
