Chủ tịch Quốc hội: Phải đưa phương pháp xác định giá đất vào luật

Thảo luận tổ tại Quốc hội sáng 9/6 về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, nghị quyết 18 Trung ương về chính sách phát triển đất đai yêu cầu có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, khi đọc dự thảo Luật Đất đai thì đại biểu khó thảo luận bởi chỉ ghi sẽ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Theo ông Huệ, trong tài chính đất đai thì khó nhất là giá đất. Vì vậy, luật cần quy định cụ thể về giá đất từ nguyên tắc đến phương pháp xác định để Quốc hội cho ý kiến. "Nhiều chuyên gia và người sử dụng đất nói càng nhiều phương pháp xác định giá đất càng khó áp dụng, khi áp dụng rồi sẽ bị hỏi vì sao dùng phương pháp này mà không dùng phương pháp kia", Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phân tích.

Ông dẫn chứng, trong dự thảo nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù phát triển TP HCM, thành phố kiên trì đề xuất áp dụng phương pháp hệ số K để đảm bảo minh bạch và dễ thực hiện, và thành phố đã áp dụng phương pháp này từ lâu. Khi đó, nhà đầu tư sẽ biết chi phí đầu vào cần trả một lần và hằng năm trong phương án tài chính, đồng thời, cơ quan chức năng dễ áp dụng.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu thảo luận tổ tại Quốc hội, sáng 9/6. Ảnh: Hoàng Phong

Tuy nhiên, vấn đề khó nhất khi xác định giá đất là khu vực giáp ranh trong vùng tỉnh hoặc giáp hai tỉnh. Một bên là đô thị đặc biệt và một bên không thì giá đất sẽ khác nhau, từ đó sinh ra khiếu kiện. "Như vậy, nếu để Chính phủ quy định cụ thể giá đất thì sao Quốc hội có thể yên tâm thông qua", ông Huệ nói và đề nghị Ban soạn thảo đưa nội dung về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất vào dự thảo luật để Quốc hội, cử tri đóng góp ý kiến.

Đồng tình với ông Huệ, đại biểu Lê Thanh Vân (Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách) cho rằng dự thảo phải đưa ra phương thức nhất quán xác định giá đất trong dự thảo luật. "Nói là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng đó là phương pháp nào? Nếu trong trường hợp giá đất khảo sát ở địa điểm thực tế cao hơn bảng giá đất thì giải quyết thế nào", ông Vân nói.

Theo ông, tại một nơi không xác định được giá đất ở thời điểm hiện tại thì có thể lấy giá bình quân trong 5 năm để xác định. Ở vùng sâu, những nơi lần đầu xác định giá đất thì có thể tính toán dựa trên giá trị sản xuất, yếu tố tác động đến thửa đất như giao thông, thổ nhưỡng.

Hệ số điều chỉnh giá đất cần ổn định

Tại tổ Quảng Ninh, ông Nguyễn Xuân Thắng, Giám đốc Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Chủ tịch Hội đồng Lý luận Trung ương, cho rằng dự thảo nêu "định giá đất theo nguyên tắc thị trường", nhưng như vậy là chưa đủ. "Chúng ta là thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, không phải cái gì cũng theo thị trường", ông nói, đề nghị quy định tùy từng loại đất định giá khoa học, minh bạch.

Cơ sở định giá trong dự thảo cũng nêu rất nhiều nội dung, như mặt bằng giá tại thời điểm, điều kiện địa phương, khu vực; đất có hạ tầng. Tuy nhiên, ông cho rằng giá đất để ở cần khác với giá đất gắn với sản xuất kinh doanh.

Ông Thắng phân tích, phương án sản xuất kinh doanh cũng liên quan mật thiết đến giá đất. "Người ta suy nghĩ đến việc có hay không có đầu tư. Định giá đất cần dựa trên một hệ số điều chỉnh phù hợp với thực tiễn, đáp ứng tiêu chí ổn định, tránh hôm nay ra một giá, hôm sau định giá khác, để doanh nghiệp yên tâm đầu tư", ông Thắng nói.

Ông Nguyễn Xuân Thắng. Ảnh: Media Quốc hội

Ông Thắng kiến nghị ban soạn thảo đưa ra phương pháp định giá đảm bảo tính ổn định tương đối trong một thời gian nhất định để doanh nghiệp người dân có thể xây dựng phương án sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, nếu doanh nghiệp nào không sản xuất mà có đầu cơ, thì phải thu hồi.

Trước đó, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh trình bày tờ trình cho biết dự thảo Luật Đất đai đã nêu phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo công khai, minh bạch, độc lập của hội đồng thẩm định. Dự thảo đề xuất Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất.

Theo nghị định của Chính phủ từ năm 2014, có 5 phương pháp định giá đất. Thứ nhất là so sánh trực tiếp thông qua phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, hình thể, diện tích. Thứ hai là chiết trừ là định giá đất với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.

Thứ ba là thu thập là định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm. Thứ tư là thặng dư là định giá đất với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất. Thứ năm là dùng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất trong bảng giá đất do cấp tỉnh ban hành.

Viết Tuân - Sơn Hà

Vnexpress