Nhà chung cư ở Mỹ sẽ sớm thành bong bóng dễ vỡ?

10/06/2024 08:29
10-06-2024 08:29:46+07:00

Nhà chung cư ở Mỹ sẽ sớm thành bong bóng dễ vỡ?

Nhà chung cư có thể hình thành bong bóng bất động sản trên thị trường Mỹ khi giá nhà giảm 25% và giá thuê giảm 10% so với đỉnh điểm 2021. Liệu bong bóng có thể sớm vỡ? Đây là câu hỏi cũng là nỗi lo lớn cho nhiều người ở Mỹ và các nước.

Tiền đầu tư vẫn đổ về, nhưng nhu cầu nhà ở chung cư ở Mỹ đang “đứng” khiến nhiều người lo ngại tình trang bong bóng bất động sản. Đồ họa: Nikkei Asia

Tiền từ các nguồn đầu tư đổ về phân khúc này, nhưng nhu cầu về nhà ở liền căn trong cụm dân cư (chung cư) đã bắt đầu giảm. Điều này khiến các chuyên gia lo lắng về tình trạng không trả được nợ và bị tịch biên tài sản ở Mỹ sẽ lan thành cuộc khủng hoảng ở quy mô lớn hơn.

Tỷ lệ nhà chung cư đang tăng

Một trong những bất động sản gặp rắc rối là khu chung cư ba tầng nằm cách Sân bay Quốc tế Austin-Bergstrom ở Texas 30 phút lái xe. Chủ sở hữu GVA Property Management không trả được nợ vào cuối năm 2023 và hiện khu chung cư đã được bán cho bên thứ ba.

Khu chung cư này có 300 căn hộ này, có một hồ bơi chung, rất giống khu nghỉ dưỡng. Nhưng nơi này hiện gần như bị bỏ hoang. Chủ nhân mới đã khóa hồ bơi kể từ khi mua lại.

Chung cư ở Mỹ thường là nhà thấp tầng, kết nối nhau trong cụm dân cư (multifamily housing). Quỹ Dự trữ liên bang (Fed) phân loại nhà ở thành ba loại: loại riêng biệt của một gia đình, khu dân cư từ 2-4 hộ gia đình và khu gồm từ 5 hộ gia đình trở lên.

Quyền sở hữu nhà từ lâu đã là một phần của “giấc mơ Mỹ” (American dream), nhưng tỷ lệ nhà một gia đình riêng biệt đang giảm dần. Đến 90% số nhà thuộc sở hữu tư nhân, nhưng tỷ lệ nhà ở nhiều căn hộ đã tăng mạnh kể từ những năm 2010. Những khu phức hợp này hầu hết thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức, quỹ tín thác đầu tư bất động sản và những tổ chức khác cho thuê các căn hộ trong khu dân cư.

GVA đã mua bất động sản ở Austin trong thời gian gần đây, chắc mẫm rằng nhu cầu sẽ tăng nhanh từ những người muốn thoát khỏi cuộc sống đô thị đông dân cư. GVA cũng muốn tận dụng chính sách phi lãi suất của Fed. Nhưng sau đó, khi Fed tăng lãi suất để chống lạm phát, công ty phải đối mặt với khủng hoảng thanh khoản và buộc phải bán khối tài sản trên.

Thị trường chờ Fed giảm lãi suất

Matt Holm, một đại lý bất động sản có trụ sở tại Austin, nói rằng: “Chúng tôi có quá nhiều nhà cho thuê và nhà cần bán. Điều này khiến giá bán giảm 25% và giá thuê giảm 10% kể từ mức đỉnh điểm vào năm 2021. Nếu lãi suất không giảm, thị trường bất động sản sẽ còn gặp nhiều khó khăn trong tương lai gần”.

Nguồn cung nhà mới, với nhiều ngôi nhà được hình thành trong gian đoạn Covid vẫn chưa đạt đến đỉnh điểm ở Sun Belt, khu vực trải dài phía đông nam và tây nam nước Mỹ. Theo Bộ Phát triển nhà và đô thị Mỹ (HUD), tính đến tháng 4 con số kỷ lục là 1,61 triệu căn hộ vẫn đang được xây dựng, trong đó các căn hộ chung cư chiếm 60% trong số đó.

Theo Fed, giá chung cư đã giảm khoảng 20% ​​trên toàn quốc trong quí 4-2023 so với mức đỉnh đạt được vào quí 2-2022. Trong một báo cáo gần đây, ngân hàng trung ương ám chỉ rằng, giá có thể giảm hơn nữa.

Scott Trench, CEO kiêm Chủ tịch của BiggerPockets, một mạng lưới trực tuyến của các nhà đầu tư bất động sản, cho biết khi giá bất động sản giảm, nhiều gia đình là chủ sở hữu đang cố gắng cầm cự. Họ hy vọng rằng điều kiện thị trường sẽ thay đổi trước khi họ buộc phải bán nhà và chịu lỗ nhiều.

Chủ sở hữu tài sản cũng phải chịu phí bảo hiểm và các chi phí bảo trì khác cao hơn. Theo Cục Thống kê lao động Mỹ, phí bảo hiểm của chủ nhà đã tăng 9% trong năm qua. Với tỷ lệ trống vẫn còn cao, chủ nhà gặp khó khăn trong việc “đẩy” chi phí sang người thuê.

Số dư của các khoản cho vay bất động sản dành cho nhiều hộ gia đình đạt tổng cộng 2.200 tỉ đô la cuối năm 2023, chiếm khoảng 60% tổng các khoản cho vay bất động sản thương mại, có dấu hiệu vỡ nợ ngày càng tăng.

Freddie Mac (Công ty thế chấp cho vay mua nhà liên bang hay FLHMC) cho biết tỷ lệ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà chung cư đã đạt mức cao kỷ lục trong tháng 1-2024, vượt mức kỷ lục được ghi nhận trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Chỉ số giá nhà chung cư ở Mỹ thay đổi theo từng năm, tính theo phần trăm. Nguồn: Fed at St Louis

Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 vẫn còn ám ảnh

Giám đốc cấp cao Julie Solar của Fitch Ratings nói rằng, trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009, tổn thất không đạt đỉnh điểm cho đến gần hai năm sau thời điểm nợ quá hạn đạt đỉnh.

Freddie Mac dự báo, ​​các khoản vay bất động sản trị giá 500 tỉ đô la sẽ đáo hạn trong năm 2024 và 2025. Nếu người đi vay không thể được tái cấp vốn cho các khoản vay, họ sẽ buộc phải bán bất động sản với giá thấp hơn. Điều này có thể khiến giá bất động sản nói chung giảm.

Sự sụp đổ năm 2008 là hệ quả của sự gia tăng mạnh mẽ các khoản cho vay dưới chuẩn của hệ thống ngân hàng, tài chính và khả năng xử lý không hiệu quả của chính phủ Mỹ và nhiều nước khác.

Cuộc khủng hoảng bắt đầu với việc Ngân hàng Lehman Brothers Holdings của Mỹ nộp đơn xin phá sản vào ngày 15-9-2008 sau 158 năm hoạt động, để lại khoản nợ khổng lồ gần 700 tỉ đô la. Cùng ngày, một tập đoàn ngân hàng lớn khác của Mỹ là Merrill Lynch tuyên bố sáp nhập với Bank of America do thua lỗ từ cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ.

Sự đổ vỡ hàng loạt hệ thống ngân hàng, tình trạng đói tín dụng, tình trạng sụt giá chứng khoán và mất giá tiền tệ quy mô lớn từ Mỹ lan sang các nước phương Tây khác, gây khủng hoảng toàn cầu. Và nay, liệu một đợt vỡ bong bóng sẽ tiếp tục, tạo ra cơn khủng hoảng toàn cầu tương tự?

Ricky Hồ (Theo Nikkei Asia, Freddie Mac, Reserve Bank of Australia)

TBKTSG





MÃ CHỨNG KHOÁN LIÊN QUAN (1)

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Kinh tế Mỹ dưới thời Trump và Biden: Bức tranh toàn cảnh qua các con số

Cựu Tổng thống Donald Trump đang vận động tranh cử bằng thành tích kinh tế trong 4 năm tại vị. Trong khi đó, dù Phó Tổng thống Kamala Harris không trực tiếp điều...

Một ngày trước bầu cử Tổng thống Mỹ, ai đang dẫn trước?

Nước Mỹ đang nín thở chờ đợi một trong những cuộc bầu cử tổng thống gay cấn nhất lịch sử, khi chỉ còn 1 ngày nữa là đến thời khắc quyết định.

Dự đoán chính sách tiền tệ của các ngân hàng trung ương lớn sau bầu cử Mỹ

Fed và nhiều ngân hàng trung ương ở các quốc gia phát triển được dự đoán sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trong tuần tới, ngay sau cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ, thời điểm...

Biến đổi khí hậu có thể gây tổn thất nặng nề cho các nền kinh tế châu Á

Theo cảnh báo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), biến đổi khí hậu có thể gây thiệt hại lớn đối với khu vực kinh tế châu Á- Thái Bình Dương và nếu không hành...

Mỹ chỉ tạo thêm 12,000 việc làm, quá thấp so với dự báo​

Thị trường việc làm Mỹ vừa chứng kiến một tháng 10 đầy biến động khi số việc làm mới tạo ra giảm xuống mức thấp nhất trong gần ba năm qua.

Thị trường và giới quan sát "trông ngóng" đợt giảm lãi suất mới của Fed

Áp lực giá cơ bản đang gia tăng, báo cáo thị trường lao động tháng 10 có thể gây nhiễu loạn thị trường cùng cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ đang khiến lộ trình giảm lãi...

Lạm phát của Eurozone trong tháng 10 tăng mạnh hơn dự báo

Theo các nhà phân tích, lạm phát chung đã tăng nhanh hơn dự báo, nhưng lạm phát lõi (không tính giá năng lượng, thực phẩm, rượu và thuốc lá) vẫn ổn định ở mức 2,7%...

Reuters: Kinh tế toàn cầu sẽ duy trì đà tăng trưởng mạnh trong năm 2025

Sự phục hồi bất ngờ, khiến các nhà kinh tế nâng đáng kể dự báo tăng trưởng toàn cầu năm 2024 kể từ đầu năm, phần lớn là nhờ hiệu suất của nền kinh tế Mỹ.

Thước đo lạm phát yêu thích của Fed tăng 2.1%, khớp kỳ vọng

Sau gần 3 năm chiến đấu chống lạm phát, mục tiêu 2% của Fed cuối cùng cũng đang trong tầm tay.

Kinh tế Trung Quốc đón tin tích cực trước thềm bầu cử Mỹ

Nền kinh tế Trung Quốc đang cho thấy những dấu hiệu ổn định sau khi Bắc Kinh tung ra gói kích thích táo bạo nhất kể từ đại dịch. Tuy vậy, cuộc bầu cử sắp tới tại Mỹ...


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98