DRH Holdings bao giờ mới tái cấu trúc xong? (Kỳ 2)
DRH Holdings bao giờ mới tái cấu trúc xong? (Kỳ 2)
Có thể thấy, nguyên nhân CTCP DRH Holdings (HOSE: DRH) chậm công bố BCTC kiểm toán lẫn ý kiến ngoại trừ trong BCTC kiểm toán 2023 đều xoay quanh quá trình tái cấu trúc Công ty, dòng tiền thanh toán trái phiếu.
Để tìm hiểu về câu chuyện tái cấu trúc của DRH, phải bắt đầu từ cách đây 8 năm, tức năm 2016, không lâu kể từ thời điểm Chủ tịch hiện tại Phan Tấn Đạt bắt đầu tham gia vào HĐQT Công ty.
Cụ thể, ông Đạt tham gia HĐQT DRH từ tháng 6/2015. Đến tháng 11/2015, ông kiêm nhiệm chức danh Tổng Giám đốc Công ty. Trải qua 1 năm dưới sự điều hành của ông Đạt, DRH có nhiều thay đổi về mặt cấu trúc công ty thành viên và nguồn thu nhập.
Về mặt công ty thành viên, từ 5 công ty liên kết (gồm 4 công ty bất động sản và 1 công ty đào tạo nghề/tổ chức sự kiện) vào năm 2015, DRH chỉ còn 2 công ty liên kết vào năm 2016, trong đó chỉ giữ lại 1 công ty liên kết cũ là CTCP Căn Nhà Mơ Ước Cửu Long, nhưng giảm tỷ lệ sở hữu từ 38.34% xuống còn 23.37%. Công ty liên kết còn lại là CTCP Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (HOSE: KSB) với tỷ lệ 22.34%, sau đó được nâng lên 28.1% vào năm 2017 và được giữ nguyên đến tận thời điểm hiện tại.
Bên cạnh đó, DRH còn thêm vào danh sách công ty con CTCP Địa ốc An Phú Long (sở hữu 99.95%) với vốn điều lệ 80 tỷ đồng. Được biết, An Phú Long là chủ đầu tư dự án D-Vela (khu căn hộ phức hợp 1177 Huỳnh Tấn Phát) - dự án được DRH nhắc đến trong các năm trước đó.
Điểm nhấn của đợt tái cấu trúc là sự bật tăng của phần lãi/lỗ từ công ty liên doanh, liên kết kể từ năm 2016. Giai đoạn trước đó, dù có nhiều công ty liên doanh, liên kết (5-6 công ty) nhưng DRH lại không đề cập đến phần lãi, lỗ của các doanh nghiệp này vào bảng kết quả kinh doanh trên BCTC.
Còn từ năm 2016 đến nay, phần lãi từ công ty liên doanh, liên kết luôn có ảnh hưởng đáng kể đến kết quả kinh doanh của DRH khi nhiều năm, phần lãi này vượt cả lợi nhuận gộp - khoản mục thể hiện hiệu quả mảng kinh doanh bất động sản của Công ty. Với việc giảm tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cửu Long về dưới 20% hồi giữa năm 2017, toàn bộ phần lãi từ công ty liên doanh, liên kết của DRH từ năm 2017 đến nay chỉ đến từ KSB.
Nguồn: VietstockFinance
|
Dù chỉ ở mức công ty liên kết, DRH vẫn là cổ đông lớn nhất của KSB từ năm 2016 đến nay. Theo đó, ông Đạt cũng bắt đầu giữ chức Chủ tịch HĐQT KSB từ thời điểm này. Ông Trần Ngọc Đính - người tham gia HĐQT DRH cùng thời điểm với ông Đạt cũng tham gia HĐQT KSB với vai trò Thành viên.
Trong bối cảnh vai trò của KSB đối với DRH ngày càng quan trọng, năm 2018, ông Đạt thay thế cổ đông sáng lập Đặng Đức Thành ngồi vào ghế Chủ tịch HĐQT DRH. Cũng trong năm 2018, HĐQT DRH bầu bổ sung 4 thành viên, gồm: Võ Công Hoàng, Dương Ngọc Hải, Nguyễn Lâm Tùng và Hồ Ngọc Bạch. Trong đó, ông Tùng và ông Bạch hiện tại vẫn đang là Thành viên độc lập HĐQT của DRH.
Liên quan đến dự án, năm 2016 cũng là năm DRH công bố hợp tác với CTCP và Phát triển Bất động sản Đông Sài Gòn để triển khai dự án Metro Valley (TP. Thủ Đức), nâng tổng số dự án DRH tham gia với tư cách chủ đầu tư hoặc liên kết đầu tư lên 7 dự án.
Dù vậy, trong suốt quá trình từ năm 2016 đến nay, chỉ có 1 trong 7 dự án trên về đích thành công, là khu căn hộ phức hợp tại số 1177 Huỳnh Tấn Phát, phường Phú Thuận, quận 7, TPHCM (tên thương mại là D-Vela) với việc bắt đầu bàn giao từ năm 2019.
Báo cáo thường niên 2023 của DRH cho biết, Công ty đang triển khai 3 dự án khác là khu căn hộ cao tầng Aurora Riverside, Metro Valley (tên thương mại là Symbio Garden) và khu dân cư Hòa Bình. Trong đó, Aurora Riverside và Metro Valley là 2 trong số 7 dự án được đề cập từ năm 2016, còn khu dân cư Hòa Bình chỉ vừa góp mặt trong báo cáo thường niên 2023.
Nợ trái phiếu kéo dài do dự án chưa về đích
Điều đáng chú ý là dự án Aurora Riverside và Metro Valley đều liên quan đến 2 lô trái phiếu đến hạn của DRH. Theo HNX, DRH từng phát hành 2 lô trái phiếu DRHH2022001 và DRHH2224001 với tổng giá trị 660 tỷ đồng.
Trong đó, lô DRHH2022001 (250 tỷ đồng) phát hành vào ngày 16/11/2020, đáo hạn ngày 16/11/2022, lãi suất 11%/năm. Tiền huy động dùng để đầu tư dự án khu dân cư ở TPHCM là Metro Valley và Aurora, do 2 công ty con là CTCP Bất động sản Đông Sài Gòn (Công ty Đông Sài Gòn) và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Bình Đông (Công ty Bình Đông) làm chủ đầu tư. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án Metro Valley; toàn bộ cổ phiếu Công ty Đông Sài Gòn; gần 2.3 triệu cp CTCP Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (HOSE: KSB) thuộc sở hữu của DRH; quyền thu một số hợp đồng căn hộ thuộc Công ty Bình Đông.
Còn lô DRHH2224001 (410 tỷ đồng) phát hành ngày 23/2/2022, đáo hạn 23/2/2024, lãi suất 12%/năm. DRH dự kiến dùng tiền huy động được để hợp tác với Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp KSB và bên thứ ba để triển khai giai đoạn 2 dự án KCN Đất Cuốc (Bình Dương), bên cạnh đó là tài trợ cho Công ty Bình Đông hoàn thiện dự án Aurora. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại phường Tân Phú, TP. Thủ Đức, thuộc sở hữu của ông Tô Duy Thái và hơn 5 triệu cp KSB thuộc sở hữu của DRH.
Với việc năm 2022 thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đều gặp nhiều khó khăn, DRH đã gặp trắc trở trong vấn đề xoay dòng tiền thanh toán trái phiếu.
Khởi đầu là việc chỉ có thể trả 54.8 tỷ đồng nợ gốc thay vì 230 tỷ đồng khi lô DRHH2022001 đáo hạn. Trong BCTC kiểm toán 2022, EY cũng đã nhấn mạnh về việc DRH đã có khoản nợ trái phiếu quá hạn thanh toán với gốc, lãi lần lượt là 175.2 tỷ đồng và 3.7 tỷ đồng.
Tại báo cáo thường niên 2022, DRH cho biết, đến ngày 10/3/2023, đã thanh toán xong toàn bộ lãi, còn tiền gốc vẫn đang huy động nguồn lực. Đến thời điểm 31/12/2023, DRH còn nợ gần 158 tỷ đồng nợ gốc, kèm với đó là khoản lãi hơn 10 tỷ đồng (không được thuyết minh rõ).
Ở diễn biến khác, tưởng chừng số tiền huy động được từ lô DRHH2224001 sẽ giúp Công ty khơi thông guồng quay tài chính thì từ khi bước sang năm 2023, DRH đã không thể thanh toán đồng nào cho 3/4 đợt trả lãi của trái phiếu này, với tổng số tiền 36.8 tỷ đồng. Phải đến 22/3/2024, Công ty mới thanh toán được 5/12 tỷ đồng của đợt trả lãi 23/5/2023. Và cũng không quá ngạc nhiên khi DRH không thể trả bất kỳ khoản nợ gốc nào khi lô trái phiếu 410 tỷ đồng này vào ngày đáo hạn 23/2/2024.
Trong báo cáo thường niên 2023 vừa công bố cách đây không lâu, DRH cho biết, vẫn còn đang làm việc với đối tác tiềm năng để thanh lý một số khoản đầu tư để có tiền trả nợ.
Nguồn: VietstockFinance
|
Như vậy, qua hơn 2 năm tái cấu trúc (tính từ thời điểm phát hành lô trái phiếu 410 tỷ đồng), DRH vẫn chưa giải quyết được câu chuyện trái phiếu, trong khi việc hoàn thành các dự án bất động sản như Aurora Residences hay Metro Valley vẫn dừng lại ở những lời hứa hẹn.
Theo giới thiệu, Aurora Residences (hay khu chung cư cao tầng Aurora) là dự án căn hộ cao cấp nằm trên đường Bến Bình Đông, quận 8, có 2 mặt tiền đường, 2 mặt sông với quy mô 445 căn hộ, 32 officetel, 9 shophouse. Dự án đang bị chậm tiến độ bàn giao so với kế hoạch. DRH cho biết sẽ đẩy mạnh thi công để bàn giao vào tháng 8/2025.
Còn khu dân cư Metro Valley (tên thương mại là Symbio Garden) có diện tích 34,737m2, nằm ở phường Tân Phú, TP. Thủ Đức, được thiết kế theo mô hình nhà phố - thương mại - sức khỏe, với 137 căn nhà phố biệt lập. Tuy nhiên, dự án chỉ mới dừng lại ở việc được phê duyệt quy hoạch 1/500, DRH đang trong quá trình hoàn thành các thủ tục pháp lý về đất đai và đầu tư theo quy định.
Ban lãnh đạo DRH có kế hoạch gì?
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, ban lãnh đạo DRH đặt mục tiêu tổng doanh thu năm nay sẽ đạt 60 tỷ đồng, tăng 15% so với năm trước, và lãi trước thuế 5 tỷ đồng (năm trước lỗ hơn 99 tỷ đồng).
Để đạt mục tiêu đề ra, Chủ tịch DRH cho biết, Công ty sẽ thu xếp thoái vốn 1 khoản đầu tư thông qua ủy thác. Hiện việc đàm phán đã đến giai đoạn cuối. Nếu thoái vốn thành công, Công ty sẽ có khoản lợi nhuận đáng kể.
Chia sẻ về tình hình triển khai một số dự án, ban lãnh đạo DRH cho biết, dự án khu chung cư cao tầng D-vela đã hoàn tất bàn giao nhà ở cho người mua, Công ty đang chuẩn bị danh mục bàn giao dự án khi ban quản trị chung cư hoàn tất quy chế hoạt động; khu chung cư cao tầng Aurora đang trong quá trình thi công hoàn thiện, dự kiến bào giao trong năm 2025; Metro Valley vẫn đang trong quá trình hoàn thành các thủ tục pháp lý về đất đai và đầu tư.
Hiện tại, vướng mắc lớn nhất của Metro Valley là việc tính tiền sử dụng đất. Ngày 20/9 vừa qua, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã gửi cho Hội đồng thẩm định giá đất thành phố để xem xét phê duyệt tính tiền sử dụng đất đối với 22 dự án, trong đó có dự án Metro Valley. Sau khi được phê duyệt, Công ty sẽ đóng tiền sử dụng đất. DRH dự kiến sẽ thu lại một số khoản đầu tư để có tiền đóng.
Sau khi đóng tiền sử dụng đất, Công ty sẽ tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng và bàn giao cho khách hàng, chậm nhất là quý 3/2025.
Còn khu dân cư Hòa Bình tại xã Quang Trung, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai đã được phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện khu dân cư. Công ty đang tiến hành thủ tục pháp lý và chuẩn bị thi công cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, ông Đạt cũng lưu ý, nếu công tác gỡ vướng pháp lý có nguy cơ kéo dài, DRH sẽ tính đến phương án chuyển nhượng dự án này cho đối tác khác.
Liên quan đến việc tất toán công nợ trái phiếu, Công ty đã tổ chức lấy ý kiến trái chủ về việc cho phép bán hết tài sản bảo đảm để tất toán. Trong trường hợp không đủ, HĐQT sẽ xem xét chuyển nhượng một số tài sản và khoản đầu tư. Dự kiến trong năm 2025, Công ty sẽ xử lý xong toàn bộ dư nợ trái phiếu.
