Luật sư chỉ bí quyết soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản để tránh phát sinh tranh chấp

22/01/2025 14:10
22-01-2025 14:10:35+07:00

Luật sư chỉ bí quyết soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản để tránh phát sinh tranh chấp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản đòi hỏi các bên phải thận trọng và am hiểu pháp luật để tránh những tranh chấp không đáng có. Một hợp đồng chặt chẽ không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.

Việc thiếu chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng có thể dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp. Thiếu sót trong việc quy định rõ ràng về phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng là nguyên nhân phổ biến dẫn đến mâu thuẫn.

Theo Luật sư Trần Văn Sĩ, Giám đốc Công ty Luật Anh Sĩ (Đoàn luật sư TP. Cần Thơ) thì trên thực tiễn, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán bất động sản thường xuất phát từ việc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, vi phạm thỏa thuận, điều khoản không rõ ràng hoặc hợp đồng không có hiệu lực do vi phạm hình thức.

Để tránh những rủi ro này, các bên cần soạn thảo hợp đồng một cách chi tiết, rõ ràng, tuân thủ đúng quy định pháp luật. Dưới đây là một số điều khoản quan trọng cần lưu ý:

Trước tiên, hợp đồng phải ghi rõ thông tin của bên bán và bên mua, bao gồm họ tên, địa chỉ, số căn cước công dân và các thông tin liên hệ khác. Việc xác định chính xác thông tin này giúp tránh những tranh chấp pháp lý về sau. Mặt khác, việc ghi nhận đầy đủ thông tin địa chỉ của các bên còn góp phần xác định đúng thẩm quyền của tòa án giải quyết tranh chấp đối với các vụ kiện tòa án có thẩm quyền là tòa án nơi cư trú của bị đơn.

Tiếp theo, hợp đồng cần mô tả chi tiết bất động sản được giao dịch, bao gồm thông tin thửa đất, địa chỉ cụ thể, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất và diện tích xây dựng (nếu có), tình trạng pháp lý của bất động sản (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng...) và tình trạng hiện tại của bất động sản. Việc mô tả chi tiết giúp bên mua hiểu rõ về tài sản và tránh những tranh chấp sau này.

Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, đối tượng của hợp đồng là một trong những điều khoản cần có trong hợp đồng giữa các bên. Thực tiễn cho thấy đối tượng hợp đồng là điều khoản rất quan trọng, các bên không thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có đối tượng giao dịch chuyển nhượng.

Một trong những điều khoản được các bên quan tâm nhiều nhất là giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán. Theo đó, giá chuyển nhượng cần được ghi nhận rõ ràng, bao gồm giá bán bất động sản, các khoản thuế, phí liên quan và bên chịu trách nhiệm thanh toán, phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản...), cùng tiến độ thanh toán và các mốc thời gian cụ thể. Hiện nay, đa số bên sử dụng các mẫu hợp đồng sẵn có.

Hầu hết mẫu hợp đồng này sẽ ghi nhận việc thanh toán do các bên tự thực hiện hoặc theo thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, việc không ghi nhận cụ thể phương thức thanh toán cũng như thời hạn thanh toán dẫn đến thường xuyên phát sinh tranh chấp. Khi đó, các bên sẽ không có giấy tờ hay chứng cứ nào buộc bên có nghĩa vụ thực hiện đúng tiến độ thanh toán. Để hạn chế phát sinh tranh chấp, các bên cần ghi nhận cụ thể phương thức thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc có thể thỏa thuận bằng một văn bản khác ghi nhận cụ thể tiến độ thanh toán cũng như các mốc thời gian và số tiền cần thanh toán.

Hợp đồng cũng cần quy định rõ thời điểm bàn giao bất động sản, trách nhiệm của bên bán trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý và trách nhiệm của bên mua khi nhận bàn giao và các thủ tục liên quan. Việc quy định rõ ràng giúp các bên thực hiện đúng nghĩa vụ và tránh tranh chấp. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng bao gồm các nội dung như thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng. Thực tiễn, việc không bàn giao đúng thời hạn cũng là nguyên nhân phát sinh tranh chấp trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Do đó, các bên cần lưu ý về thời điểm giao nhận bất động sản.

Ngoài ra, hợp đồng cần nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua, bao gồm cam kết của bên bán về quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản, tình trạng pháp lý rõ ràng và không có tranh chấp; cùng cam kết của bên mua về việc thanh toán đúng hạn và thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận. Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của các bên là một trong những nội dung cần có trong hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Để ràng buộc trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi của các bên, hợp đồng nên quy định rõ mức phạt vi phạm hợp đồng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp một bên không thực hiện đúng cam kết. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc phạt vi phạm và mức phạt nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Hình thức hợp đồng cần được tuân thủ đúng theo quy định, tránh ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng cũng như quyền lợi các bên.

Ngoài các điều khoản trên, hợp đồng có thể bao gồm điều khoản về trường hợp bất khả kháng, điều khoản về thuế, phí và lệ phí, thỏa thuận về việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng. Việc soạn thảo hợp đồng mua bán bất động sản cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời phải chi tiết và rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, để đảm bảo hợp đồng được lập đúng quy định và tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh về sau.

ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng

FILI

- 13:08 22/01/2025





TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Hậu sốt giá, bất động sản Hà Nội sẽ 'hẹp cửa' với nhà đầu tư nhỏ lẻ?

Theo chuyên gia, bất động sản Hà Nội năm 2025 có khác biệt là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài, bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát...

Cần tiếp tục khơi thông thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới

Thời gian qua, công tác hoàn thiện thể chế và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày càng được chú trọng và tập trung nguồn lực...

Góc nhìn về chính sách sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế, việc mở cửa thị trường bất động sản cho người nước ngoài, được xem là một trong những chiến lược quan trọng...

2025 chưa phải là năm của đất nền

Chuyên gia cho rằng, đất nền là loại hình sẽ phục hồi sau các loại hình ở thực. Do đó, 2025 chưa phải là năm để đất nền có thể “trở mình” một cách rõ rệt.

Hết thời ôm đất nông nghiệp chờ hạ tầng?

Sau năm 2024 với nhiều chính sách mới có hiệu lực, thị trường đất nền vẫn chưa ghi nhận tín hiệu hồi phục. Vậy khi nào thì loại hình bất động sản “nóng hổi” một...

Ba động lực cho thị trường địa ốc 2025

Lực đẩy từ hành lang pháp lý mới, thu hút vốn FDI, cuộc đua gom quỹ đất của các ông lớn sẽ mang đến sự sôi động cho thị trường địa ốc.

Đất nền, chung cư hay nhà phố mới là ‘sân chơi’ của nhà đầu tư trong năm 2025?

Chuyên gia nhận định, năm 2025, thị trường bất động sản sẽ tốt hơn năm ngoái, là thời điểm tốt để “đổ” tiền đầu tư. Với các nhà đầu tư sẵn tiền tỷ, nên chọn phân...

Vạn căn nhà giá rẻ sắp đổ bộ, ‘cắt’ cơn sốt giá chung cư Hà Nội?

Loạt dự án nhà ở xã hội được Hà Nội cập nhật danh mục xây dựng giai đoạn 2021-2025, cùng nhiều dự án nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, khởi công dự kiến bung...

Giao dịch bất động sản bật tăng, kỳ vọng đón chu kỳ tăng trưởng mới

Bất động sản năm 2024 ghi nhận tổng lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng so với năm 2023. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đều có xu...

Gamuda Land bành trướng thêm dự án ở Hải Phòng

Chia sẻ trên tờ The Star vào giữa tháng 1 vừa qua, Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam Angus Liew cho biết Công ty có kế hoạch đầu tư 7.1 tỷ RM (tương đương 40.7 ngàn tỷ...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98