Ba động lực cho thị trường địa ốc 2025

Tiếp nối đà phục hồi từ năm ngoái, bức tranh thị trường địa ốc 2025 được nhiều chuyên gia dự báo khởi sắc hơn khi ba bộ luật liên quan bất động sản thực sự "ngấm" vào đời sống. Bộ ba luật gồm Luật Đất đai 2024, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản 2023 có mục tiêu trọng tâm là tháo gỡ nút thắt pháp lý đã và đang kìm hãm sự phát triển của thị trường địa ốc.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận/huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Trong đó, giá đất được định giá theo nguyên tắc thị trường góp phần tăng tính minh bạch, thanh khoản địa ốc.

Luật Kinh doanh Bất động sản có thay đổi quan trọng khi siết chặt việc phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định hiện hành. Ngoài ra, các quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin nhà ở cũng bảo đảm kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử. Bộ Xây dựng nhận định đây sẽ là công cụ ngăn chặn tình trạng "bong bóng" bất động sản, đầu cơ, đẩy giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Từ 2025, các luật trên sẽ thực sự thẩm thấu vào thị trường với những thay đổi rõ rệt hơn, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group. Ông nói, sau 5 tháng có hiệu lực sớm, bộ ba luật chưa tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Tuy nhiên trong dài hạn, thị trường địa ốc sẽ hoạt động lành mạnh, tích cực hơn bởi những quy định mới đang từng bước giải quyết tiêu cực về đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất tồn tại thời gian qua.

Thị trường bất động sản khu vực trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Tăng trưởng nguồn vốn FDI cũng là động lực cho thị trường bất động sản bứt phá năm 2025. Năm ngoái, vốn FDI đăng ký vào kinh doanh bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 16,5% tổng vốn đầu tư, tăng hơn 35% so với năm 2023. Tính riêng vốn đăng ký cấp mới vào bất động sản đạt hơn 3,7 tỷ USD. Nhóm nhà đầu tư ngoại đầu tư lớn tại thị trường Việt Nam chủ yếu đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ và châu Âu.

Trên thị trường mua bán và sáp nhập (M&A), bất động sản cũng là ngành chiếm tỷ trọng lớn. Năm ngoái Việt Nam đứng thứ hai trong khu vực Đông Nam Á về tốc độ tăng trưởng giá trị giao dịch M&A của các doanh nghiệp địa ốc, tăng gần 46% so cùng kỳ, chỉ đứng sau Indonesia.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tổng giá trị 13 thương vụ M&A địa ốc nổi bật năm ngoái đạt hơn 1,8 tỷ USD, gồm các thương vụ của các đại gia nước ngoài đến các "ông lớn" trong nước. Đà tăng nguồn vốn FDI không chỉ phản ánh sự phục hồi tích cực của ngành mà còn cho thấy kỳ vọng lớn của nhóm nhà đầu tư ngoại vào tiềm năng phát triển của bất động sản Việt Nam.

Dự báo năm 2025, VARS cho biết M&A bất động sản có động lực tăng trưởng tốt hơn khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần ổn định, cùng với việc thi hành Luật Đất đai mới. Nhà đầu tư an tâm hơn do luật này làm rõ phương pháp định giá đất, quy định mới về sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Ngoài ra, nhu cầu trong nước dự kiến củng cố.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận môi giới và đầu tư, Savills Hà Nội, cũng dự báo năm 2025 bất động sản sẽ thu hút dòng vốn ngoại nhiều hơn, thúc đẩy tính đa dạng và nâng cao chất lượng nhiều phân khúc. Trong đó, nhu cầu của khối ngoại tiếp tục gia tăng ở các loại hình như nhà ở, đất công nghiệp cho thuê, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở công nghiệp công nghệ cao nhờ tiềm năng trở thành cứ điểm sản xuất của Việt Nam.

Cuộc đua gom quỹ đất sôi động cũng góp phần tạo sức nóng cho thị trường địa ốc năm nay. Theo ghi nhận của chúng tôi, từ cuối năm ngoái, nhiều "đại gia" bất động sản đã rốt ráo mở rộng quỹ đất thông qua nghiên cứu, đề xuất đầu tư tại các tỉnh thành tiềm năng. Đơn cử, Vingroup đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh với vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng, quy mô gần 270 ha. Tập đoàn này cũng quan tâm đến Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại tỉnh Hậu Giang với diện tích gần 3.000 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 6,2 tỷ USD.

Tương tự, Sun Group đề xuất hai dự án khu đô thị mới có chức năng du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí với tổng diện tích gần 500 ha tại huyện Tiên Du và TP Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Tại khu vực phía Nam, tập đoàn này cũng đề xuất một loạt dự án quy mô lớn như Khu đô thị Thanh Đa hơn 400 ha (quận Bình Thạnh), Công viên văn hóa lịch sử các dân tộc Việt Nam 400 ha (TP Thủ Đức), Công viên du lịch sinh thái Safari Củ Chi hơn 450 ha hay khu thể thao Rạch Chiếc (TP Thủ Đức) khoảng 212 ha...

Trong một sự kiện đối thoại với nhà đầu tư, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Nam Long Group, cho biết nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu có sự chuẩn bị quỹ đất lớn, tranh thủ thâu tóm các quỹ đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để hưởng lợi thế về sau. Bởi nhiều khả năng giá đất các thị trường vệ tinh có thể tăng mạnh hơn theo sự thay đổi của bảng giá đất mới từ 2026.

Ông nói, Nam Long hiện có quỹ đất sạch lên đến 685 ha, có thể phát triển sản phẩm trong vòng 5 năm. Dù vậy, công ty vẫn tích cực thu mua thêm đất nông nghiệp, tìm kiếm mua trực tiếp và M&A các dự án sạch. Ngoài thị trường chủ lực là TP HCM, các tỉnh lân cận tiếp tục là trọng tâm mà doanh nghiệp hướng đến trong các năm tới.

CEO Nam Long đánh giá xu hướng phát triển tương lai là các thành phố vệ tinh sẽ trở thành "cánh cửa" giúp mở rộng nguồn quỹ đất. Sức nóng của các thị trường này sẽ trở nên rõ ràng hơn khi hạ tầng trọng điểm như Vành Đai 2, Vành Đai 3, cao tốc, sân bay, Metro... dần thành hình trong 2-3 năm tới.

"Quỹ đất vệ tinh dự báo được săn đón nhiều hơn, tuy nhiên giá đất sạch có thể không còn dễ tiếp cận như trước đây", chủ tịch Nam Long nhìn nhận.