Nợ vay doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng gần 5% sau 3 tháng đầu năm

04/06/2025 11:02

04-06-2025 11:02:00+07:00

Cùng với kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục mạnh vào cuối năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu gia tăng vay nợ để chuẩn bị cho công tác triển khai dự án và đầu tư mở rộng.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vào cuối quý 1/2025 ghi nhận hơn 1.57 triệu tỷ đồng, tăng 7% so với cuối quý 4/2024. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn nhất là dư nợ kinh doanh bất động sản khác với hơn 506 ngàn tỷ đồng, tăng 8%. Tăng mạnh nhất là dư nợ dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở với hơn 481 ngàn tỷ đồng, tăng đến 20%.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản

Nguồn: Bộ Xây dựng. Người viết tổng hợp

Trong khi đó, tổng nợ vay của 102 doanh nghiệp bất động sản trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) tại thời điểm cuối tháng 3/2025 tăng gần 5% so với đầu năm, lên hơn 319 ngàn tỷ đồng.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay lớn nhất trong quý 1/2025 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) vẫn đứng đầu ngành về dư nợ vay với gần 88 ngàn tỷ đồng, tăng 8%. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nợ vay của doanh nghiệp này là các khoản nợ liên quan đến trái phiếu phát hành với gần 39.5 ngàn tỷ đồng, theo sau là nợ vay ngân hàng với hơn 37.1 ngàn tỷ đồng.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) xếp thứ 2 ngành với hơn 59.2 ngàn tỷ đồng, giảm 4%. Tương tự VHM, nợ trái phiếu vẫn là khoản mục lớn nhất trong cơ cấu nợ vay của NVL với gần 30.5 ngàn tỷ đồng. Trong thông báo hồi giữa tháng 5/2025, NVL cho biết, dù đang trong giai đoạn hồi phục, việc thương lượng giải quyết công nợ và tái cơ cấu nợ vẫn còn nhiều rủi ro và khó khăn. Do đó, Công ty hiện chưa đủ khả năng tài chính để thanh toán các khoản nợ. Đa phần các khoản vay, nợ trái phiếu sẽ được xử lý từ cuối năm 2026-2027.

Không lâu sau thông báo trên, NVL lên kế hoạch xin ý kiến cổ đông về việc phát hành thêm cổ phần nhằm mục đích hoán đổi nợ theo yêu cầu bồi hoàn của cổ đông lớn. Tuy nhiên, số cổ phiếu dự kiến phát hành vẫn chưa được xác định. Theo đó, Novaland dự kiến phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cho một số cổ đông đã bán tài sản đảm bảo để trả nợ cho Novaland trong các khoản vay, trái phiếu; trong đó có 2 cổ đông lớn là CTCP NovaGroup và CTCP Diamond Properties.

* Novaland muốn phát hành cổ phần hoán đổi nợ

Nếu xét về giá trị tương đối, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD) mới là doanh nghiệp dẫn đầu toàn ngành khi nợ vay tăng đến 85% sau 3 tháng, lên hơn 1.2 ngàn tỷ đồng. Mức tăng chủ yếu đến từ hợp đồng cho vay ký giữa HLD và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hà Nội (BIDV chi nhánh Hà Nội) vào ngày 4/12/2024. Tổng hạn mức bảo lãnh hơn 1.4 ngàn tỷ đồng, dùng để thanh toán các chi phí thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư mới tại huyện Bình Giang, tỉnh Hải Dương (tên thương mại Hud Bình Giang).

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay tăng mạnh nhất trong quý 1/2025 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) đứng thứ 2 khi ghi nhận nợ vay tăng đến 74% trong quý đầu năm, lên gần 17.6 ngàn tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá khoản vay ngân hàng dài hạn tăng mạnh từ 8.7 ngàn tỷ đồng lên hơn 16.1 ngàn tỷ đồng, tương ứng tăng 85%.

Cụ thể, KBC phát sinh khoản vay dài hạn gần 12.4 ngàn tỷ đồng với Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), lãi suất 10.8%/năm, đáo hạn ngày 31/3/2033, lãi vay trả 6 tháng/lần. Tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát và phần vốn góp của KBC.

Một doanh nghiệp đáng chú ý khác là CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (HOSE: VPI) cũng có mức tăng nợ vay 31%, lên gần 6 ngàn tỷ đồng. Tương tự KBC, phần nợ tăng thêm của VPI chủ yếu là nợ vay ngân hàng dài hạn.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, Tổng Giám đốc Triệu Hữu Đại cho biết, VPI sẽ triển khai dự án New Tech tại quận 7 (TPHCM) trong năm 2025. Dự án có quy mô trên 9,000m2, gồm 2 tòa tháp cao 35 tầng với 602 căn hộ để ở và 136 căn hộ thương mại dịch vụ. Dự án được VPI nhận chuyển nhượng lại, thủ tục nhận chuyển nhượng và pháp lý đã hoàn tất. Công ty đã làm lễ động thổ và dự kiến khởi công trong quý 2/2025. Trên BCTC hợp nhất quý 1/2025, dự án New Tech ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang gần 772 tỷ đồng tại thời điểm 31/3/2025.

* Văn Phú (VPI) thâu tóm một dự án chung cư hơn ngàn tỷ tại quận 7?

Ở chiều ngược lại, có không ít doanh nghiệp ghi nhận nợ vay giảm. Trong đó, CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: FDC) là doanh nghiệp giảm mạnh nhất với 52%, chỉ còn 53 tỷ đồng vào cuối quý 1/2025. Cụ thể, Công ty đã đưa nợ vay ngắn hạn về 0 và toàn bộ 53 tỷ đồng kể trên là nợ vay dài hạn. Đây là khoản vay của FDC với Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam chi nhánh Thủ Đức (Eximbank chi nhánh Thủ Đức).

Tài sản đảm bảo là công trình văn phòng gắn liền quyền sử dụng đất cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án 28 Phùng Khắc Khoan, quận 1, TPHCM. Dự án này đã được FDC cho thuê từ quý 1/2025, qua đó giúp doanh nghiệp có nguồn doanh thu chưa thực hiện 148 tỷ đồng, gấp gần 5 lần so với cuối năm 2024.

20 doanh nghiệp BĐS có dư nợ vay giảm mạnh nhất trong quý 1/2025 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: Vietstock Finance

Xếp sau FDC là CTCP Rox Key Holdings (HOSE: TN1) với nợ vay giảm 51%, còn 479 tỷ đồng, nhờ tất toán lô trái phiếu trị giá 490.8 tỷ đồng đáo hạn vào ngày 15/3/2025. Lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 10%/năm trong năm đầu tiên và bằng lãi suất tham chiếu + 3%/năm trong các năm tiếp theo. Đặc biệt, Công ty không có nợ vay từ ngân hàng mà toàn bộ đều từ việc phát hành trái phiếu.

Bên cạnh những doanh nghiệp có nợ vay biến động, có 13 doanh nghiệp không ghi nhận bất kỳ khoản nợ vay nào từ đầu năm đến nay. Dù không chịu áp lực từ vay nợ, 6/13 doanh nghiệp đã phải báo lỗ trong quý 1/2025.

13 doanh nghiệp BĐS không có dư nợ vay tại thời điểm 31/3/2025 (Đvt: Tỷ đồng)

Nguồn: VietstockFinance

Chi phí lãi vay tăng hơn 88%

Dù dư nợ chỉ tăng gần 5%, chi phí lãi vay trong quý 1/2025 của 102 doanh nghiệp bất động sản lại tăng hơn 88% so với cùng kỳ, lên hơn 5.7 ngàn tỷ đồng.

VHM là doanh nghiệp ghi nhận nợ vay cao nhất ngành với hơn 3.6 ngàn tỷ đồng, gấp 3.4 lần cùng kỳ. Tuy chi phí lãi vay tăng đột biến, Công ty vẫn lãi ròng gần 2.7 ngàn tỷ đồng trong quý đầu năm, gấp hơn 3 lần cùng kỳ, với động lực chính từ hoạt động bàn giao tại các dự án Vinhomes Royal Island và Vinhomes Ocean Park 2-3.

Ở chiều ngược lại, dù chi phí lãi vay giảm đến 47%, còn 40 tỷ đồng, NVL vẫn ghi nhận khoản lỗ ròng 443 tỷ đồng, do không còn nhận được gần 331 tỷ đồng tiền vi phạm hợp đồng như cùng kỳ (quý 1/2025 chỉ nhận hơn 3 tỷ đồng).

20 doanh nghiệp có chi phí lãi vay lớn nhất 9 tháng đầu năm 2024 (Đvt: Tỷ đồng) *Các doanh nghiệp "trắng" doanh thu thuần quý 1/2025