Giá đất sắp biến động lớn: Bước ngoặt chưa từng có hay ‘cú sốc’ mới cho thị trường?

Giá đất sắp biến động lớn: Bước ngoặt chưa từng có hay ‘cú sốc’ mới cho thị trường?

Chuyên gia cho rằng, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là xu hướng tất yếu, nhưng sẽ tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp và ngân sách nhà nước.

Tác động nhiều chiều

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sắp tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, dự kiến sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh.

Từ góc độ doanh nghiệp, chia sẻ với phóng viên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, cảnh báo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về thời gian tới, khi nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới sẽ có sự biến động lớn về mức giá đất, điều này là phù hợp với tình hình chung.

Ông Toản cho biết, khi doanh nghiệp làm việc trực tiếp với một số địa phương đều đưa quan điểm sang năm 2026 bắt buộc phải điều chỉnh mức giá đất cao lên, với lý do, giá mặt bằng thực tế cao, không thể để bảng giá đất quá thấp vì sẽ dẫn đến chênh lệch lớn.

“Bảng giá đất do các địa phương ban hành có chênh lệch rất lớn với giá đất thị trường, có nơi ‘chênh’ đến hàng chục lần. Điều này không phù hợp thực tế, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng và thu hồi đất. Do đó, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là xu hướng tất yếu”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, theo ông Toản, với doanh nghiệp bất động sản, bảng giá đất tăng sẽ kéo theo tiền sử dụng đất tăng, chi phí đền bù cũng tăng cao, dẫn đến tổng chi phí đầu tư dự án tăng. Điều này không chỉ tác động khiến giá nhà tăng lên, mà còn kém hấp dẫn thu hút đầu tư ở các địa phương.

“Bảng giá đất tăng, người dân được lợi khi giá đền bù đất cao, nhưng với những người có nhu cầu mua nhà ở phải chấp nhận mức giá cao. Trong khi đó, chúng ta muốn giảm giá nhà, nhưng tiền thuế đất lại tăng lên sẽ không dễ giải quyết”, ông Toản nêu bất cập.

Chuyên gia đánh giá, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ có tác động nhiều chiều. Ảnh: Hoàng Hà

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) đánh giá, sắp tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc sát với giá thị trường. Đây là một chủ trương lớn, mang tính cải cách sâu rộng, tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, người dân, doanh nghiệp, ngân sách nhà nước và cả công cuộc phát triển bền vững của quốc gia.

Theo ông Huy, nhiều năm qua, khoảng cách giữa “giá đất Nhà nước” và “giá thị trường” ngày càng giãn rộng, không chỉ gây thất thu ngân sách, mà còn tạo ra những bất công trong đền bù, trong giao dịch, trong định giá tài sản của người dân và doanh nghiệp.

“Việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường không đơn thuần là biện pháp kỹ thuật, đó là một nỗ lực hướng tới công bằng, minh bạch và bình đẳng cho mọi thành phần trong xã hội. Nó khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt, là tài sản chung, cần được sử dụng hiệu quả, minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, việc này sẽ có tác động nhiều chiều, cần được lắng nghe và điều tiết nhân văn”, ông Huy nhấn mạnh.

Phân tích cụ thể, ông Huy cho biết, nhiều người dân sẽ lo lắng vì chi phí liên quan đến chuyển nhượng, thuế, lệ phí… có thể tăng. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất mới phản ánh đúng giá trị thực, người dân cũng được hưởng lợi lớn hơn khi bị thu hồi đất hoặc khi cần thế chấp, định giá tài sản. Vấn đề nằm ở cách làm, nếu có lộ trình rõ ràng, hỗ trợ hợp lý, người dân sẽ hiểu và đồng hành cùng chính sách.

Với các doanh nghiệp bất động sản, lo ngại đặt ra là chi phí đầu vào sẽ đội lên. Ông Huy cho rằng, nếu giá đất được xác lập công khai, minh bạch, họ sẽ được giảm thiểu rủi ro pháp lý, rút ngắn thời gian thương thảo, và dễ dàng hơn trong tiếp cận đất đai hợp pháp. 

“Với thị trường bất động sản và nền kinh tế, việc điều chỉnh bảng giá đất trong ngắn hạn có thể có những ‘nút thắt’ cần tháo gỡ. Nhưng về dài hạn, đây là cơ hội định hình lại thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, hiệu quả, lành mạnh hơn, khắc phục các ‘bong bóng’ giá hoặc bất bình đẳng ẩn giấu bấy lâu nay”, ông Huy đánh giá.

Điều chỉnh bảng giá đất thế nào tránh gây sốc?

Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, khi điều chỉnh bảng giá đất và tăng thuế, cần cân nhắc kỹ giữa lợi ích và tác động tiêu cực.

"Việc điều chỉnh có thể thực hiện, nhưng cần tránh tăng đột biến gây sốc cho nhà đầu tư. Bảng giá đất chỉ là một yếu tố trong nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, mỗi địa phương có đặc thù và thế mạnh riêng, nên cần bám sát thực tế để đưa ra mức phù hợp. Có thể phân loại linh hoạt, chẳng hạn, tại các địa phương ưu đãi sản xuất công nghiệp, nên căn cứ vào số tiền thực tế doanh nghiệp phải nộp thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất", ông Toản đề xuất.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, để việc điều chỉnh bảng giá đất không gây “cú sốc” cho xã hội, cần những giải pháp giàu tính nhân văn, linh hoạt và sâu sắc.

“Cần có lộ trình điều chỉnh theo vùng, theo loại đất, theo mức độ đô thị hóa. Không nên áp dụng đồng loạt và cứng nhắc. Cần ưu tiên điều chỉnh nhanh tại các khu vực thị trường đã phát triển và có dữ liệu đầy đủ. Áp dụng lộ trình tăng dần tại các khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa, để đảm bảo sinh kế và sự chuyển đổi hài hòa”, vị chuyên gia gợi ý.

Cùng với đó, ông Huy cho rằng, cần xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất mở, theo thời gian thực, tích hợp từ nhiều nguồn: thuế, ngân hàng, sàn giao dịch… Khi người dân được tiếp cận thông tin rõ ràng, họ sẽ cảm thấy được tôn trọng và sẵn sàng hợp tác với chính sách.

“Doanh nghiệp nhỏ, người dân nghèo, khu vực khó khăn nên được hưởng cơ chế giãn nộp, miễn giảm thuế và phí một cách minh bạch. Có thể quy định biên độ điều chỉnh tối đa hàng năm, tránh tình trạng đột biến giá đất hành chính làm xáo trộn tâm lý thị trường”, ông Huy đề xuất.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ là bài toán thuế, không chỉ là quyền và nghĩa vụ của các bên, mà là hành trình xây dựng một nền tảng bền vững cho quốc gia. Khi đất đai được định giá đúng, người dân được bảo vệ. Khi giá trị đất được phản ánh công bằng, nhà đầu tư được yên tâm dài hạn. Khi chính sách đi cùng sự minh bạch, nền kinh tế sẽ có thêm một trụ cột vững chắc.

Nguyễn Lê

VietNamNet

- 09:50 03/07/2025