Hàng trăm tỷ tiền đất 'treo trên đầu' bất hợp lý: DN ngóng sửa Nghị định 103

04/07/2025 08:28

04-07-2025 08:28:00+07:00

Trong khi việc định giá đất còn nhiều vướng mắc và kéo dài nhiều năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại quy định thu thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103.

30 lần chào thầu vẫn chưa định được giá đất

Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024 về quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tại dự thảo lần thứ hai, nghị định đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến điều khoản chuyển tiếp về tiền sử dụng đất.

Cụ thể, đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, điều chỉnh quy hoạch trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa có quyết định tính tiền sử dụng đất, thì việc tính và thu tiền sử dụng đất sẽ thực hiện theo khoản 2, Điều 257 của Luật Đất đai.

Khoản tiền sử dụng đất bổ sung mà người sử dụng đất phải nộp trong thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất sẽ được xác định theo mức thu 5,4%/năm, tính trên số tiền phải nộp.

Quy định thu thêm 5,4%/năm trên tổng số tiền sử dụng đất chưa nộp khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp được giao đất và triển khai dự án đã nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa nhận được thông báo tính tiền sử dụng đất.

Theo các chuyên gia, quy định nộp thêm 5,4%/năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp. Ảnh: Anh Phương

Chia sẻ với phóng viên, đại diện Công ty T.T.P cho biết, năm 2002, công ty được giao 16.200m2 đất tại phường Thủ Đức, TPHCM để thực hiện dự án nhà ở. Trong đó, có gần 7.400m2 là đất ở. Công ty đã nộp tiền sử dụng đất phần này từ năm 2003.

Sau đó, mục tiêu dự án được điều chỉnh từ xây dựng khu dân cư thành xây dựng chung cư. Dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho cư dân từ năm 2021, nhưng đến nay, cơ quan chức năng vẫn chưa có thông báo yêu cầu chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất bổ sung.

“Sau hơn 30 lần thông báo mời thầu, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vẫn chưa chọn được đơn vị thẩm định giá đất cho dự án. Nếu phải nộp thêm 5,4%/năm cho cả chục năm qua, công ty chắc chắn không gánh nổi”, đại diện Công ty T.T.P nói.

Tương tự, Công ty Cổ phần Hồng Đạt - Long An (Công ty Hồng Đạt) cũng đang "đau đầu" vì vấn đề tiền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư Hồng Đạt, xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh.

Năm 2018, công ty được tỉnh Long An (cũ) cho phép chuyển đổi 58ha đất công nghiệp sang đất ở và đất thương mại, dịch vụ để đầu tư xây dựng khu dân cư. Trong đó, 25ha là đất ở nông thôn có thu tiền sử dụng đất.

Sau khi công ty chuyển nhượng hàng nghìn nền đất cho khách hàng, đến năm 2020, cơ quan chức năng mới duyệt đơn giá tính tiền sử dụng đất của dự án. Tuy nhiên, do đơn giá được cho là chưa hợp lý, công ty đã có kiến nghị xem xét lại.

Đến nay, cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa chốt được tiền sử dụng đất. Theo tính toán của Công ty Hồng Đạt, số tiền sử dụng đất có thể lên đến 300 tỷ đồng. Nếu phải nộp thêm 5,4%/năm trong thời gian 7 năm, khoản tiền phát sinh là hơn 110 tỷ đồng.

Theo đại diện Công ty Hồng Đạt, thực tế cho thấy hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều muốn sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất để tối ưu chi phí đầu vào. Những vướng mắc trong khâu thẩm định giá đất là nguyên nhân khiến thủ tục này kéo dài và trong nhiều trường hợp, lỗi không thuộc về doanh nghiệp.

‘Thu 5,4%/năm tiền sử dụng đất bổ sung là bất hợp lý’

Về quy định phải nộp thêm 5,4%/năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng đây là yêu cầu bất hợp lý.

Theo ông Nghĩa, khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, họ sẽ không thể tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo, bao gồm cả việc mở bán dự án.

Ngoài ra, việc chậm nộp tiền sử dụng đất còn khiến doanh nghiệp không thể huy động vốn, phát sinh chi phí tài chính và bỏ lỡ cơ hội kinh doanh. Vì vậy, chính các chủ đầu tư là những người mong muốn sớm hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, nhận xét, mức thu 5,4%/năm giống như một khoản phạt đối với doanh nghiệp vì chậm nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông kiến nghị cần phân định rõ nguyên nhân chậm trễ. Nếu lỗi do cơ quan chức năng thì không nên buộc doanh nghiệp phải nộp khoản tiền này.

Trước ý kiến cho rằng việc áp mức nộp bổ sung 5,4% tại điều 50 và 51 Nghị định 103 là tuân theo Điểm d) Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, và phải sửa điểm này trước, thì theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền chỉnh sửa quy định tại điều 50 và 51 mà không cần phải chờ sửa Luật.

Bởi, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chỉ giao “Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mà không quy định rõ việc người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực trước thời điểm 1/8/2024 cũng không quy định trách nhiệm của người sử dụng đất về việc phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất.

Từ đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị không xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ 1/8/2024 trở về trước; và chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2014 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Anh Phương

VietNamNet

- 07:24 04/07/2025