Thuế TNCN 20% khi bán nhà: Những tác động lớn đến quyền lợi người dân và thị trường bất động sản

12/08/2025 19:02

12-08-2025 19:02:00+07:00

Mới đây, Bộ Tài chính đưa ra đề xuất Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với thuế suất lên đến 20% trên phần lợi nhuận từ mỗi lần chuyển nhượng bất động sản.

Theo dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp người bán không chứng minh được giá mua hoặc các chi phí hợp lệ liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thì thuế TNCN sẽ được xác định bằng giá bán nhân với mức thuế suất phân hóa theo thời gian nắm giữ tài sản, cao nhất 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm, giảm dần đến 2% với những bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc thừa kế.

Chính sách này nhằm thay thế cách tính thuế hiện hành áp mức cố định 2% trên giá trị chuyển nhượng bất kể thực tế lợi nhuận sinh ra và thời gian sở hữu, sử dụng bất động sản. Việc quy định thuế suất 20% sẽ góp phần tăng tính công bằng, minh bạch và ngăn chặn tình trạng kê khai giá thấp để trốn thuế như xảy ra lâu nay.

Tác động tích cực đến người dân có chứng từ đầy đủ

Đối với những người dân sở hữu bất động sản có chứng từ đầy đủ, minh bạch về giá mua và chi phí phát sinh hợp lệ (chẳng hạn chi phí sửa chữa, môi giới, thuế trước bạ…), việc áp thuế 20% trên phần lợi nhuận thực tế giúp giảm tải gánh nặng thuế so với mức thuế áp trực tiếp trên giá bán. Trong ví dụ thực tế, nếu người bán một căn nhà giá 5 tỷ đồng, giá mua 4 tỷ đồng và chi phí hợp pháp 800 triệu đồng, phần lợi nhuận tính thuế chỉ còn 200 triệu đồng, tương đương thuế TNCN là 40 triệu đồng, thay vì nộp 100 triệu đồng theo cách tính 2% trên giá trị đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng.

Điều đó đồng nghĩa với người dân có thể chủ động trong việc quản lý chứng từ, duy trì minh bạch tài chính, tránh bị đánh thuế trên tổng giá trị giao dịch cao hơn thực tế. Bên cạnh đó, việc giữ nhà trong thời gian dài cũng sẽ giúp người dân được hưởng mức thuế suất thấp, từ 2-4%, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ bất động sản. Đặc biệt, các trường hợp thừa kế hay chuyển nhượng nội bộ gia đình được áp dụng thuế suất thấp nhất 2%, tương tự quy định hiện hành, bảo vệ quyền lợi nhóm người thuần túy phục vụ nhu cầu ở thật sự.

Tác động tiêu cực khi không có đủ chứng từ minh bạch

Ngược lại, thách thức lớn đặt ra là phần đông người bán nhà, đặc biệt với các bất động sản mua bán lâu năm, không có đầy đủ chứng từ chi phí hoặc không thể xác định rõ giá gốc do thời hạn dài, giấy tờ mất mát hoặc do các chi phí phát sinh nhỏ lẻ không có hóa đơn, biên lai hợp lệ. Trong trường hợp này, thuế sẽ phải áp trực tiếp trên tổng giá trị chuyển nhượng với mức thuế suất phân hóa theo thời gian nắm giữ, có thể lên tới 10% nếu thời gian sở hữu bất động sản dưới 2 năm.

Điều này khiến một số người dân sẽ chịu gánh nặng thuế lớn hơn nhiều lần so với thực tế lãi nhận được, gây tâm lý áp lực tài chính đáng kể. Bên cạnh đó, để tránh nộp thuế cao, nhiều trường hợp có thể sẽ kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, làm giảm hiệu quả của chính sách và gây khó khăn cho công tác quản lý thuế. Từ đó, người dân sẽ phải chuẩn bị kỹ hơn về mặt chứng từ, hóa đơn, đồng thời tác động đến thói quen giao dịch vốn ít quan tâm đến thủ tục, hóa đơn, biên lai.

Tác động đến thị trường bất động sản

Mức thuế suất cao áp lên phần lợi nhuận từng lần chuyển nhượng bất động sản sẽ tạo ra áp lực làm giảm các giao dịch đầu cơ lướt sóng, hạn chế tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn gây tăng giá đất không lành mạnh.

Điều này làm thay đổi hành vi đầu tư trong thị trường bất động sản, hướng dòng tiền đầu tư tập trung vào các giao dịch giữ tài sản lâu dài hơn hoặc đầu tư thực chất nhằm phát triển lâu dài. Từ đó, thị trường sẽ trở nên bền vững và minh bạch hơn. Tuy nhiên, từ góc độ người bán, nhất là nhóm đầu tư nhỏ lẻ, việc áp thuế suất cao có thể làm giảm động lực bán ra hoặc buộc họ phải cộng thêm chi phí thuế vào giá bán, dẫn đến nguy cơ tăng giá nhà đất trên thị trường.

Bên cạnh đó, việc người dân phải lưu giữ và xuất trình đầy đủ các chứng từ, hóa đơn hợp lệ để được áp dụng mức thuế 20% trên phần lợi nhuận thực tế sẽ đặt ra áp lực hành chính, giấy tờ không nhỏ cho cá nhân. Đặc biệt với những giao dịch cũ, chi phí sửa chữa không có hóa đơn hoặc các khoản chi nhỏ mà người dân khó thu thập hóa đơn điều chỉnh. Tình trạng thiếu chứng từ hợp lệ dễ khiến cho nhiều người phải nộp thuế với mức cao hơn nhiều so với lợi nhuận thực tế, tạo nên áp lực tài chính và đôi khi làm giảm tính hợp pháp trong giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, thủ tục chứng minh cũng tạo ra thách thức cho cơ quan thuế trong việc thẩm định, kiểm tra, xác minh tính hợp lệ của từng loại chi phí, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các đơn vị công chứng, quản lý đất đai, cơ quan thuế nhằm mục tiêu kiểm soát chính xác số liệu thực tế.

Về phía người mua nhà, việc người bán cộng thuế TNCN vào giá chào bán có thể đẩy mức giá nhà đất lên cao hơn thị trường, làm tăng tổng chi phí sở hữu bất động sản. Điều này gián tiếp làm giảm khả năng mua nhà của nhiều đối tượng, gây không ít khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Hệ quả là mức giá bất động sản tăng cộng hưởng với các chính sách thuế mới có thể làm thị trường kém thanh khoản hơn, thời gian giao dịch kéo dài, đồng thời cũng gây áp lực tăng giá lên các loại hình nhà ở thương mại.

Khuyến nghị hoàn thiện chính sách

Để hoàn thiện chính sách thuế TNCN, cần đơn giản hóa thủ tục kiểm tra chi phí, áp dụng hóa đơn điện tử và hệ thống số hóa dữ liệu giao dịch bất động sản, giúp người dân dễ dàng tra cứu, chứng minh khi quyết toán thuế.

Chính sách cũng nên mở rộng ưu đãi miễn giảm thuế cho các trường hợp chuyển nhượng nhà ở duy nhất nhằm mục đích chuyển đổi chỗ ở, người có hoàn cảnh khó khăn hoặc các giao dịch thừa kế.

Đề xuất thu thuế TNCN 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản là bước quan trọng để thu thuế đúng và đủ, góp phần minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, việc thực thi cần cân nhắc kỹ đến những khó khăn về giấy tờ, tác động lên từng nhóm đối tượng, đồng thời đòi hỏi hệ thống quản lý thuế hiện đại, dữ liệu minh bạch và quy trình hỗ trợ thuận lợi. Từ đó, góp phần ổn định giá bất động sản, giảm đầu cơ, tăng nguồn thu ngân sách và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI

- 18:00 12/08/2025