Vòng xoay tiền để trả nợ khủng của nhóm chủ một dự án hơn 10 ngàn tỷ ở Thủ Đức

23/08/2025 13:02

23-08-2025 13:02:00+07:00

Trước áp lực thanh toán nợ trái phiếu, một nhóm gồm 4 doanh nghiệp đang ráo riết làm thủ tục chuyển nhượng cổ phần, bổ sung tài sản bảo đảm tại một dự án hơn 10 ngàn tỷ đồng ở Thủ Đức, TPHCM.

Cụ thể, trong ngày 28 và 29/7, “Nhóm 4 Công ty” gồm Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường, Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quản lý Biển Đông, Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát, Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai đã công bố các nghị quyết sau khi lấy ý kiến của trái chủ và các bên liên quan. Trong đó, cả 4 công ty bổ sung 14 quyền sử dụng đất (QSDĐ) làm tài sản bảo đảm, chia sẻ tài sản bảo đảm (TSĐB) cho nghĩa vụ được bảo đảm của 4 lô trái phiếu do họ lần lượt phát hành gồm HT2020, BIENDONG2020, PTP2020, DUCMAI2020.

Trái phiếu HTCH2024001 do Hoàng Trường phát hành có trị giá 1,400 tỷ đồng.

РТP2020 do Phú Thịnh Phát phát hành ngày 23/12/2020, đáo hạn vào 23/6/2026, hiện còn dư nợ 900 tỷ đồng.

Trái phiếu DUCMAI2020 do Đức Mai phát hành ngày 22/12/2020, đáo hạn vào tháng 12/2025, dư nợ còn gần 1,352 tỷ đồng.

BIENDONGH2025001 do Biển Đông phát hành ngày 14/12/2020, giá trị gần 1,321 tỷ đồng, đáo hạn ngày 14/6/2025.

Đồng thời, các bên cũng thông qua việc chuyển nhượng vốn sở hữu tại doanh nghiệp đang là chủ đầu tư dự án khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TPHCM cho bên nhận chuyển nhượng.

“Bên nhận chuyển nhượng”, sau khi nhận phần vốn góp tại các pháp nhân thuộc sở hữu của 4 doanh nghiệp nói trên, sẽ chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng để các doanh nghiệp này tất toán nợ vay, nợ trái phiếu. Và Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục mang phần vốn góp đã nhận đó để thế chấp cho khoản vay của mình và các công ty liên quan khác tại ngân hàng.

Nhóm 4 Công ty chia sẻ TSĐB là 14 QSDĐ cho nghĩa vụ trái phiếu của chính mình phát hành và nghĩa vụ được bảo đảm khác theo thứ tự ưu tiên thanh toán ngang bằng với nghĩa vụ được bảo đảm.

14 QSDĐ có tổng diện tích 6,988.5m2, thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Sun City (Sun City). Đây cũng là chủ đầu tư dự án khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TPHCM do Sun City làm chủ đầu tư (gọi tắt là “Dự án của Sun City”).

Việc chuyển nhượng vốn thực hiện ra sao?

Hoàng Trường chuyển 35.55% vốn Công ty TNHH Nippon cho Bên nhận chuyển nhượng. Khi hoàn tất việc thay đổi chủ sở hữu tại Nippon, Bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán tối thiểu 3,565 tỷ đồng vào ngân hàng và thế chấp phần vốn góp tại Nippon thuộc sở hữu của mình cho khoản vay tại ngân hàng.

Sau đó, Hoàng Trường mua lại trước hạn trái phiếu HT2020, tất toán khoản vay của Công ty TNHH Bất động sản Kobe Int.

Về phía Phú Thịnh Phát, đơn vị này thực hiện chuyển gần 22.9% vốn Nippon cho Bên nhận chuyển nhượng, nhận về số tiền gần 1,798 tỷ đồng.

Phú Thịnh Phát cũng sẽ thế chấp tài sản để đảm bảo cho khoản vay của Bên nhận chuyển nhượng tại ngân hàng (tổng hạn mức tín dụng cấp không quá 9,500 tỷ đồng). Nippon thì được dùng TSĐB 2 (là 74.882% vốn tại Sun City thuộc sở hữu của Nippon) để bảo đảm nghĩa vụ tại ngân hàng của các công ty là thành viên góp vốn của Sun City hoặc Nippon.

Sau khi hoàn tất thủ tục, ngân hàng giải tỏa số tiền 1,798 tỷ đồng, Phú Thịnh Phát mua lại trước hạn trái phiếu PTP2020 và tất toán khoản vay của Công ty TNHH Đầu tư Future Land.

41.59% vốn Nippon còn lại do Đức Mai sở hữu cũng được chuyển nhượng. Sau đó, Bên nhận chuyển nhượng chuyển 3,668 tỷ đồng vào tài khoản của Đức Mai mở tại ngân hàng. Khi xong thủ tục đổi chủ sở hữu tại Nippon, Bên nhận chuyển nhượng thế chấp phần vốn Nippon này cho khoản vay của mình tại ngân hàng. Ngoài ra, với TSBĐ 2 (là 74.882% vốn tại Sun City thuộc sở hữu của Nippon), Nippon được phép thế chấp để bảo đảm các nghĩa vụ tại ngân hàng của Công ty là thành viên góp vốn của Sun City hoặc của Nippon.

Sau khi tiền được giải tỏa, Đức Mai mua lại trước hạn toàn bộ trái phiếu DUCMAI2020, tất toán khoản vay của Công ty Kim Phát Land.

Còn Biển Đông chuyển hơn 25% vốn Công ty Sun City cho Bên nhận chuyển nhượng. Khi hoàn tất, Bên nhận chuyển nhượng thế chấp phần vốn góp tại Sun City này cho khoản vay của Bên nhận chuyển nhượng tại ngân hàng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp tối thiểu hơn 1,829 tỷ đồng vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng và được giải chấp khi hoàn tất quy trình pháp lý; đồng thời, Biển Đông thực hiện mua lại trước hạn toàn bộ trái phiếu BIENDONG2020 và tất toán khoản vay của Công ty TNHH Đầu tư Kim Phát Land.

Các TSBĐ khác gồm những gì?

TSBĐ 3: Quyền tài sản hiện có và phát sinh trong tương lai từ và/hoặc liên quan đến Dự án của Sun City.

TSBĐ 4: Quyền sử dụng đất đối với phần đất có GCN QSDĐ liên quan Dự án của Sun City.

TSBĐ 5: Quyền tài sản phát sinh từ các giấy tờ/thỏa thuận liên quan đến việc đền bù và chuyển quyền sử dụng đối với phần đất thuộc Dự án của Sun City.

TSBĐ 6: 14 QSDĐ tại Dự án của Sun City, có tổng diện tích 6,988.5m2.

Chuyển động chủ mới tại Nhóm 4 công ty

Trước tháng 12/2024, Hoàng Trường có vốn điều lệ 1,200 tỷ đồng, do ông Vũ Duy Khương góp 70% và bà Phạm Thị Điểm 30%.

Giữa tháng 12/2024, Công ty nâng vốn lên 2,000 tỷ đồng; trong đó, CTCP Kinh doanh Quốc tế Silver Field nắm 30%, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Phước Long 10% và bà Nguyễn Thị Trâm Anh 60%. Đáng chú ý vào giữa tháng 4 năm nay, Hoàng Trường xuất hiện chủ mới là Công ty TNHH Bất động sản Kobe Int.

Kobe Int thành lập năm 2021 tại Hà Nội, ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản. Vốn điều lệ ban đầu 10 tỷ đồng, bà Vũ Thị Hoàng Anh (sinh năm 1996) làm Giám đốc kiêm đại diện pháp luật. Đầu năm 2022, Công ty nâng vốn lên 310 tỷ đồng.

Biển Đông hồi cuối năm ngoái đã tăng vốn từ 800 lên 880 tỷ đồng, bà Hoàng Thị Kim Thanh (sinh năm 1950) là chủ sở hữu doanh nghiệp kiêm Tổng Giám đốc.

Tháng 1/2025, Đức Mai có 4 cổ đông góp vốn, gồm: Kim Phát Land 13.5%, Công ty TNHH Kinh doanh An Thái Land 36%, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản M Home 40% và ông Nguyễn Thành Long 10.5%. Vào tháng 4, Công ty cập nhật chủ sở hữu mới là Kim Phát Land.

Kim Phát Land thành lập cuối năm 2023 tại Hà Nội, ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản; vốn điều lệ ban đầu 100 tỷ đồng, do bà Hoàng Thị Kim Thu - Giám đốc kiêm đại diện pháp luật là chủ sở hữu. Tháng 4 năm nay, Công ty tăng vốn lên 415 tỷ đồng.

Phú Thịnh Phát có vốn điều lệ 780 tỷ đồng, trong tháng 4 cũng thay đổi sang chủ mới là Công ty TNHH Đầu tư Future Land. Trước đó, Công ty do ông Hoàng Hồng Hòa (Chủ tịch HĐTV) nắm 61.538% và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản LC nắm 38.462%.

Future Land thành lập cuối năm 2023 tại TPHCM với vốn 3 tỷ đồng, do bà Nguyễn Thị Diệu Ánh làm chủ. Tháng 4 năm nay, Công ty do bà Nguyễn Thị Phượng (sinh năm 1998) làm Giám đốc, đồng thời tăng vốn lên 120 tỷ đồng.

Như vậy, thông qua các giao dịch trên, Hoàng Trường, Phú Thịnh Phát, Đức Mai sẽ thoái hết vốn tại Nippon (doanh nghiệp nắm 74.882% Công ty Sun City), còn Biển Đông thoái vốn khỏi Công ty Sun City.

Sơ đồ ma trận vòng xoay vốn để trả nợ của nhóm chủ Sun City

Dự án của Sun City có quy mô 8.96ha, tổng mức đầu tư hơn 10,500 tỷ đồng, hệ số sử dụng đất tối đa 10 lần, cao tối đa 35 tầng và có 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội theo quy định. Dự án dự kiến triển khai từ năm 2024 đến 2032, thời gian hoạt động 50 năm.

Công ty Sun City có vốn điều lệ 3.8 ngàn tỷ đồng, do Công ty Nippon góp 74.882% và Biển Đông góp 25.118%.

Nippon có vốn điều lệ hơn 3.9 ngàn tỷ đồng, do Công ty Phú Thịnh Phát góp 22.855%, Hoàng Trường 35.552% và Đức Mai 41.593%.

Thu Minh

FILI

- 12:00 23/08/2025