Giá chung cư TP HCM tăng tiệm cận nhà liền thổ

Ghi nhận của chúng tôi cho thấy, nhiều dự án chung cư mở bán sơ cấp tại TP HCM có giá tiệm cận, thậm chí cao hơn nhà liền thổ, nhất là ở các khu vực vệ tinh vừa sáp nhập.

Cụ thể, giá căn hộ 85 m2 thuộc dự án The Metropole (phường An Khánh), thuộc khu Đông thành phố, được chào bán 11-15 tỷ đồng, tương đương 130-180 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, nhà phố nền 80 m2, xây 1 trệt 2 lầu tại phường Thảo Điền, cách chưa đầy 3 km, chỉ rao bán 10-12 tỷ đồng (150 triệu đồng mỗi m2). Loạt căn hộ cùng khu vực này như The Privé, Eaton Park, Lumière Midtown... đang có giá sơ cấp 130-250 triệu đồng mỗi m2, cao hơn mức giá 110-200 triệu đồng mỗi m2 của nhà liền thổ đang bán trong bán kính 2 km.

Ở khu Nam, dự án Celesta Rise của Keppel Land, căn hộ bàn giao có giá bình quân 80 triệu đồng mỗi m2, cao hơn nhà riêng cùng khu vực 60-70 triệu đồng. Trên trục Nguyễn Hữu Thọ, căn hộ hiện dao động 70-80 triệu đồng mỗi m2, ngang giá nhà liền thổ.

Với các khu mới sáp nhập vào TP HCM là Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, giá chung cư cũng dần đuổi kịp nhà liền thổ. Trên khu vực các phường thuộc Thuận An cũ, căn hộ có giá bình quân từ 43-65 triệu đồng mỗi m2, tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi nhà liền thổ chỉ tăng 12,8%, ở mức 36-80 triệu đồng. Còn tại các phường thuộc Thủ Dầu Một cũ, nhà riêng lẻ đang bán tầm giá 35-55 triệu đồng (tăng 2,4%), còn chung cư đã lên mức 45-68 triệu đồng (tăng 18%).

Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, nhà phố. Ảnh: Quỳnh Trần

Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy quý II, giá nhà riêng trung tâm TP HCM đạt 200 triệu đồng, ngoài trung tâm 110 triệu đồng, khu Đông khoảng 87 triệu đồng mỗi m2. Còn với căn hộ, giá khu vực trung tâm bình quân 110-200 triệu đồng, ngoài trung tâm 68 triệu đồng, khu Đông tầm 100 triệu đồng mỗi m2. Trong 8 tháng đầu năm, giá nhà riêng khu Đông tăng 8-20%, trong khi căn hộ tăng 18-40%; khu Nam ghi nhận mức tăng 10% với nhà riêng, còn căn hộ tăng 35%.

Theo CBRE Việt Nam, quý II, giá nhà liền thổ TP HCM trung bình 160-300 triệu đồng mỗi m2, tăng 9%. Giá căn hộ đạt 82-220 triệu đồng mỗi m2, tăng 29%. Báo cáo Bộ Xây dựng cũng cho thấy nhà liền thổ thành phố 110-305 triệu đồng mỗi m2 (tăng 2-5%), còn chung cư bình quân 89 triệu đồng mỗi m2, tăng tới 39% so với cùng kỳ.

Nhận định về xu hướng tăng giá của chung cư, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho biết trước đây, nhà phố vượt trội nhờ quyền sở hữu lâu dài và tiềm năng tăng giá, còn căn hộ chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhưng vài năm gần đây, thanh khoản nhà phố chững lại do giá quá cao, nguồn cung khan hiếm và chính sách tín dụng hạn chế.

Trong khi đó, căn hộ được săn đón nhờ nhu cầu ở thực gia tăng cùng sự thay đổi trong lối sống của gia đình trẻ. Ông nhận định giá căn hộ bị đẩy lên quá cao phản ánh tác động tâm lý, chiến lược marketing và cách định vị thương hiệu của chủ đầu tư, trong khi nhà liền thổ ít chịu ảnh hưởng này vì giao dịch trực tiếp.

Còn theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, trước đây mức chênh lệch giữa giá nhà liền thổ và chung cư thường gấp đôi nhờ lợi thế gắn với đất, ít mất giá, trong khi chung cư từng bị coi là "tiêu sản". Tuy nhiên, thay đổi trong tâm lý tiêu dùng khiến cán cân dần khác đi. Nhà phố trong hẻm sâu, hạ tầng hạn chế dần không còn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu, nhà phố cũng dần đánh mất giá trị thương mại lớn, trong khi chung cư với tiện ích đồng bộ lại hấp dẫn người trẻ ở cả nhu cầu an cư và tích sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận xét việc căn hộ cao giá hơn nhà phố không hẳn bất thường, nhất là với các dự án cao cấp trung tâm có vị trí đắc địa, tiện ích khép kín. Song sự bất hợp lý nằm ở nguồn cung mất cân đối khi phân khúc trung và cao cấp chiếm áp đảo, còn nhà ở vừa túi tiền và bình dân gần như biến mất, khiến mặt bằng giá méo mó. Một số dự án còn "thổi giá" dựa trên kỳ vọng tăng trưởng góp phần đẩy tốc độ tăng phân khúc này ngày càng tiệm cận nhà liền thổ.

Ông Thắng cảnh báo tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp quá nhanh, dự án sau cao hơn dự án trước đang góp phần thúc đẩy cuộc đua giá bất động sản. Nếu đất nền, nhà phố mỗi năm tăng 5%, thì căn hộ tăng 10-15%. "Với tốc độ này, giá căn hộ có thể vượt hẳn nhà phố", ông nói.

Theo các chuyên gia, tâm lý cố hữu "nhà gắn với đất luôn có giá trị hơn căn hộ" có thể kéo theo cuộc đua tăng giá ở cả hai loại hình, nhất là khi chung cư liên tục lập đỉnh. Dù nhà liền thổ đang gặp khó về thanh khoản, loại hình này vẫn giữ được tính bền giá nhờ quyền sở hữu đất. Vì vậy, khi căn hộ tăng mạnh, giá nhà liền thổ thường bị dẫn dắt tăng theo, trong bối cảnh quỹ đất nội thành khan hiếm và tâm lý tích lũy đất vẫn ăn sâu trong số đông nhà đầu tư.