Người mua cần làm gì khi xảy ra tranh chấp mua bán nhà “trên giấy”?

Người mua cần làm gì khi xảy ra tranh chấp mua bán nhà “trên giấy”?

Phần lớn người mua đồng ý bỏ số tiền lớn mua nhà ở hình thành trong tương lai, với niềm tin sẽ nhận được căn nhà mơ ước sau vài năm. Thế nhưng, không ít trường hợp chủ đầu tư bàn giao trễ, hoặc dự án đình trệ vì thiếu vốn, khiến tranh chấp kéo dài. Vậy người mua cần chuẩn bị và lưu ý gì khi có tranh chấp xảy ra?

Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ - Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, khi tranh chấp xảy ra, người mua cần lưu ý xác định đúng chủ thể có nghĩa vụ bảo lãnh và kiểm tra tính hợp pháp của thư bảo lãnh. Hiện, bảo lãnh chủ yếu giới hạn ở việc chủ đầu tư không bàn giao đúng thời hạn. Cẩn trọng với các quy định "lách luật" trong hợp đồng, các thỏa thuận trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội sẽ không được chấp nhận.

Bên cạnh đó, xác định rõ yêu cầu là chấm dứt hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ hay tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để hoàn trả tiền, vì mỗi hướng có thể dẫn đến kết quả khác nhau.

Trong các vụ tranh chấp, thương lượng và hòa giải luôn được khuyến khích để giảm thiểu chi phí. Nếu không thành, phải ra tòa án hoặc trọng tài (nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài có hiệu lực).

Khi đó, việc chuẩn bị đầy đủ chứng cứ và xây dựng lập luận vững chắc là yếu tố quyết định. “Quan trọng hơn cả, người mua phải tìm hiểu kỹ năng lực tài chính, uy tín và lịch sử của chủ đầu tư trước khi lựa chọn hình thức bảo lãnh”, ông Thơ nhấn mạnh.

Theo ông Thơ, hợp đồng mua bán không vô hiệu chỉ vì thiếu thỏa thuận bảo lãnh, mà chỉ bị coi là vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện về hiệu lực giao dịch dân sự, như vi phạm điều cấm của pháp luật hay có hành vi lừa dối. Khi hợp đồng vẫn có hiệu lực, tranh chấp sẽ được xử lý dựa trên các điều khoản nghĩa vụ và quy định pháp luật. Bên nào vi phạm sẽ phải gánh trách nhiệm, bao gồm cả bồi thường thiệt hại nếu có.

Một thực tế khác là chủ đầu tư buộc phải cung cấp chứng thư bảo lãnh trong vòng 10 ngày kể từ khi ký hợp đồng, nhưng không ít trường hợp trì hoãn hoặc xin gia hạn. Hành vi này bị xem là vi phạm nghĩa vụ, song để chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường, người mua cần chứng minh được thiệt hại, vốn không dễ dàng.

Có nên cắt giảm/bỏ khoản lãi phạt?

Ở góc độ chính sách, Luật sư Bùi Văn Thành - Trưởng văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới đánh giá, loạt luật mới như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai 2024 sẽ tạo khung pháp lý minh bạch, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, qua đó bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua nhà, đặc biệt trong các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề được quan tâm là lãi phạt trả trước. Theo ông Thành, việc giảm hay bỏ khoản phí này tùy thuộc chính sách từng ngân hàng. Nếu các ngân hàng chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận để giảm chi phí cho người vay, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai sẽ sôi động hơn. Dù vậy, trong phạm vi bảo lãnh, ngân hàng chỉ chịu trách nhiệm với khoản tiền người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư, không bao gồm chi phí cơ hội hay trượt giá tiền tệ.

Ông Thành cũng lưu ý, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường có điều khoản cho phép chủ đầu tư được giao chậm trong khoảng thời gian nhất định tối đa 180 ngày so với ngày bàn giao dự kiến.

Trong khi đó, ngân hàng thường siết chặt thời hạn hiệu lực của chứng thư bảo lãnh đến một ngày cụ thể để hạn chế rủi ro. Đây được xem là điểm bất cập, khi quyền lợi của người mua chưa được bảo đảm đầy đủ.

Bảo lãnh ngân hàng có thực sự “cứu” người mua?

Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ cho biết quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản về bảo lãnh ngân hàng có bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Người mua có quyền lựa chọn bảo lãnh hay không, và nếu người mua không chọn "không áp dụng bảo lãnh", thì đương nhiên bảo lãnh được áp dụng theo quy định của luật. Thêm vào đó, ngân hàng khi cấp bảo lãnh đã tiến hành thẩm định kỹ lưỡng dự án, đồng thời giám sát chủ đầu tư trong quá trình triển khai. Điều này buộc chủ đầu tư phải tuân thủ tiến độ, giảm thiểu rủi ro cho người mua.

Tuy nhiên, người mua cần lưu ý phải hiểu rõ và sử dụng quyền của mình một cách khôn ngoan, nghiên cứu kỹ hợp đồng và tìm hiểu năng lực, uy tín của chủ đầu tư để đưa ra quyết định phù hợp, không nên vì lợi ích giá rẻ hơn mà chọn cơ chế thiếu bảo đảm.

Ở chiều giải quyết tranh chấp, luật sư Bùi Văn Thành cho hay, Luật Bảo vệ người tiêu dùng có thể cho phép người mua (người tiêu dùng) lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác. Để giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, bắt buộc phải có thỏa thuận trọng tài có hiệu lực, không vô hiệu và phải chỉ rõ trung tâm trọng tài giải quyết.

Nếu hợp đồng chỉ ghi giải quyết tại tòa án, trọng tài sẽ không có cơ sở can thiệp. Khi tranh chấp đã phát sinh, việc thỏa thuận trọng tài mới với chủ đầu tư gần như là bất khả thi.

Do đó, ngay từ giai đoạn đàm phán, người mua nhà ở hình thành trong tương lai nên cân nhắc đưa điều khoản trọng tài vào hợp đồng để mở thêm một kênh xử lý tranh chấp. Trong trường hợp không muốn giải quyết tại trọng tài, người mua vẫn có thể chọn khởi kiện tại tòa án theo Điều 14 Luật Trọng tài thương mại.

Thanh Tú

FILI

- 09:00 02/09/2025