Muốn hạ giá bất động sản, quan trọng nhất là tăng mạnh nguồn cung

08/10/2025 14:50

08-10-2025 14:50:00+07:00

Đề xuất hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên hướng tới việc kiềm chế đầu cơ, thổi giá bất động sản. Tuy nhiên, để kéo giá nhà đất xuống, cần có những giải pháp tổng thể và đồng bộ hơn.

Phân biệt đầu cơ, đầu tư với nhu cầu thật

Tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan này đề xuất áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% đối với khoản vay mua nhà ở thứ hai, mua căn thứ ba vay không quá 30% hay dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại để làm nhà ở giá phù hợp, tùy địa phương quyết định.

Trao đổi với phóng viên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính đánh giá, việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá bất động sản có thể góp phần giải quyết vấn đề hạ nhiệt giá nhà.

Tuy nhiên, ông Đính băn khoăn, mục tiêu là để ngăn đầu cơ, thổi giá, nhưng nếu không khéo sẽ ảnh hưởng đến cả những người có nhu cầu thật, chẳng hạn các gia đình đông con, cha mẹ muốn mua thêm nhà cho con ở.

Theo ông, cần xác định rõ ràng đâu là nhu cầu đầu cơ, đầu tư và đâu là nhu cầu thật, tránh đánh đồng khiến người mua vì nhu cầu ở thực bị tác động.

“Các giải pháp đưa ra không nên mang tính cục bộ, giật cục mà cần có hệ thống điều tiết đồng bộ, nhiều công cụ, phương pháp khác nhau để đánh trúng đối tượng cần kiểm soát. Muốn làm được điều này, cần chuẩn bị cơ sở dữ liệu thống nhất. Mọi giao dịch bất động sản nên thực hiện thông qua trung tâm giao dịch để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động”, ông Đính nói.

Đề cập đề xuất dành tối thiểu 20% dự án nhà ở cho phân khúc giá phù hợp tùy từng địa phương, ông Đính nhận định, đây là hướng đi đúng nhưng còn “nửa vời”, chưa đi đến tận cùng vấn đề. Theo ông, cần kèm theo cơ chế bắt buộc để địa phương thực hiện nghiêm túc, tránh lặp lại tình trạng như với nhà ở xã hội hiện nay.

Ông dẫn chứng, quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án để xây dựng nhà ở xã hội đã có từ lâu, song triển khai thực tế rất khó, khiến nguồn cung nhà ở xã hội vẫn khan hiếm.

Chuyên gia cho rằng, để hạ giá nhà đất cần có giải pháp tổng thể để điều tiết thị trường. Ảnh: Hoàng Hà

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết, tại nhiều dự án bất động sản mới, tỷ lệ nhà đầu tư và đầu cơ chiếm tới 60-70%.

Theo ông Toản, việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở lên sẽ đánh trực tiếp vào nhóm đầu cơ bất động sản, song hiệu quả mang lại sẽ không lớn. Lý do, khi bị siết tín dụng, thị trường sẽ xuất hiện nhiều cách “lách”. Phần lớn nhà đầu tư, đầu cơ có lượng tiền mặt tương đối lớn hoặc sở hữu nhiều tài sản khác để thế chấp vay vốn, chứ không nhất thiết phải vay theo hình thức mua nhà.

“Giải pháp này chỉ có thể áp dụng với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Còn với bất động sản đã có ‘sổ đỏ’, rất khó kiểm soát vì có thể vay ngân hàng qua nhiều hình thức khác nhau”, ông Toản cho hay.

Ông phân tích, người Việt có thói quen tích trữ vàng, đất đai. Khi mua nhà, nhiều gia đình thường để bố mẹ đứng tên, sau đó mới sang tên cho con khi trưởng thành. Nếu siết cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba, chính sách này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu chính đáng của người dân cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cần tăng cung, tạo tính cạnh tranh

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng thị trường bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu. Khi nhu cầu cao mà nguồn cung khan hiếm, giá của bất kỳ loại hàng hóa nào, kể cả bất động sản đều sẽ tăng.

Theo ông Quyết, việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba là một biện pháp hành chính và chỉ có thể giải quyết được một phần của vấn đề. Để điều tiết thị trường hiệu quả, Nhà nước nên sử dụng công cụ chính sách thuế. Hiện tiền sử dụng đất đang được tính theo giá thị trường. Cùng với thuế đất cao, điều này khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng mạnh. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng cũng khiến giá thành sản phẩm bị đội lên, đẩy giá bán ra thị trường tăng cao.

Ông Quyết lưu ý, song song với việc siết cho vay mua nhà thương mại như đề xuất, cần có giải pháp tổng thể để điều tiết thị trường. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là tăng mạnh nguồn cung nhà ở bằng đơn giản hóa thủ tục, tháo gỡ vướng mắc pháp lý... Khi nguồn cung dồi dào, giá nhà sẽ tự động giảm.

“Cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, đặc biệt là nhà cho thuê để giảm áp lực mua nhà. Đồng thời, cần có chính sách ưu đãi về lãi suất vay ngân hàng cho người mua nhà lần đầu hoặc người thu nhập thấp”, ông Quyết nhấn mạnh.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, để kiềm chế đà tăng giá bất động sản, cần phát triển song song hai thị trường: nhà ở thương mại và nhà ở giá trung bình, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân.

“Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, nhà thương mại buộc phải cạnh tranh về giá, thị trường khi đó sẽ tự điều chỉnh”, ông Toản nói.

Ông dẫn chứng, tại một số địa phương như Hải Dương (cũ), nơi phát triển mạnh nhà ở xã hội, giá nhà ở thương mại không thể tăng cao như tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TPHCM. Vì vậy, khi ban hành chính sách, Nhà nước nên để thị trường tự điều tiết theo quy luật cung - cầu thay vì áp dụng các biện pháp mang tính mệnh lệnh hành chính.

Nguyễn Lê

VietNamNet

- 13:48 08/10/2025