VARS: Cần “phanh” đà tăng giá nhà
VARS: Cần “phanh” đà tăng giá nhà
Giá nhà tăng nhanh vượt xa thu nhập đang tạo khoảng cách ngày càng lớn giữa người có và chưa có tài sản. Theo VARS, muốn thị trường phát triển lành mạnh, cần “phanh” đà tăng giá nhà, sớm khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp và kiểm soát rủi ro đầu cơ.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển, song cũng đối mặt nguy cơ hình thành bong bóng khi giá nhà tăng quá nhanh, vượt xa thu nhập thực tế của người dân. Điều này không chỉ thu hẹp cơ hội an cư mà còn làm gia tăng khoảng cách giàu – nghèo và tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế.
Theo Tổng cục Thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản đóng khoảng 10% GDP cả nước. Tuy nhiên, tỷ trọng này chỉ bằng 50% so với các nước trong khu vực. Quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế mới đạt 21%, thấp hơn nhiều so với 35% ở các nước phát triển, cho thấy dư địa tăng trưởng còn lớn.
Dù vậy, sự phát triển của thị trường đang thiếu cân đối. VARS cho rằng 3 năm gần đây, nguồn cung tăng nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở nhóm nhà ở vừa túi tiền. Ngay cả khu vực vùng ven, vốn kỳ vọng cung cấp sản phẩm giá phải chăng, nhưng giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
VARS giả định căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị có giá khoảng 5 tỷ đồng, gia đình thu nhập cao khoảng 50 triệu đồng/tháng cần tới 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, hoặc 25 năm nếu chi tiêu nhà ở không vượt 1/3 thu nhập.
Với nhà ở xã hội giá 1.5 tỷ đồng, ngay cả hộ thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng phải tiết kiệm 10 năm. Hệ quả là nhóm có tài sản sẵn tiếp tục hưởng lợi từ tăng giá, trong khi người chưa sở hữu nhà ngày càng khó vươn tới giấc mơ an cư, khiến chênh lệch giàu - nghèo có nguy cơ “đóng băng” qua nhiều thế hệ.
Theo VARS, để thị trường tiếp tục tăng trưởng và không rủi ro, cần “hãm” đà tăng giá nhà bằng việc mở rộng nguồn cung nhà ở hợp túi tiền. Khi cung đủ lớn, giá cả sẽ tự điều tiết theo cung – cầu thực.
Giải pháp đầu tiên là đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn của các luật mới, tăng phân cấp, phân quyền cho địa phương để linh hoạt điều chỉnh chính sách theo đặc thù từng vùng. Bên cạnh đó, cần xử lý điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, minh bạch quy trình xác định giá đất và xem xét bỏ mức thu bổ sung 5.4%/năm với tiền sử dụng đất chậm nộp nhằm giảm chi phí phát triển dự án, từ đó hạ giá bán nhà.
* VNREA đề xuất áp giá đất cho dự án trên 100ha, điều chỉnh quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất
Thứ hai, cần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn. Đồng thời, phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) và Quỹ nhà ở quốc gia.
Thứ ba, nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập cần được ưu tiên trong quy hoạch, gắn với hạ tầng giao thông – đặc biệt là metro, vành đai và cao tốc, để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, thay đổi quan niệm “phải có nhà mới ổn định cuộc sống”.
Cuối cùng, cần xây dựng hệ thống chỉ số cảnh báo sớm và cơ sở dữ liệu đất đai – bất động sản thống nhất toàn quốc. Việc liên thông dữ liệu giữa các bộ, ngành và địa phương sẽ giúp tăng tính minh bạch, ngăn ngừa đầu cơ, thao túng giá và hỗ trợ cơ quan quản lý chủ động điều tiết thị trường từ sớm, thay vì chỉ xử lý khi rủi ro đã bùng phát.
- 14:21 11/11/2025
