Chuyên gia nêu lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất
Chuyên gia nêu lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà đất
Bên nhận ủy quyền phải tuân thủ nguyên tắc thiện chí, trung thực và hành động vì lợi ích của người ủy quyền; không được dụ dỗ người ủy quyền ký văn bản vượt quá ý chí thực sự của họ.
Vừa qua, một tòa án ở tỉnh Lâm Đồng đã chuyển hồ sơ vụ án tranh chấp về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất sang Cơ quan Cảnh sát điều tra vì nhận thấy có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự.
 |
Trong vụ án này, ông H nhờ bà T làm thủ tục vay tiền. Bà T yêu cầu vợ chồng ông H cùng hai con ký hợp đồng công chứng ủy quyền cho bà “được toàn quyền thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng".
Sau đó, ông H vay 100 triệu đồng của bà T, phải viết giấy bán một phần thửa đất cho bà để làm tin. Sau khi được cấp giấy chứng nhận, bà T đã chuyển nhượng cho người khác…
Từ vụ án này, nhiều bạn đọc thắc mắc là khi ký hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất cần lưu ý những gì để tránh thiệt hại?
Ủy quyền nhà đất là giao dịch rủi ro cao
Theo một công chứng viên tại TP.HCM, hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất là công cụ pháp lý quan trọng giúp chủ sở hữu linh hoạt thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình (như làm thủ tục hành chính, quản lý, hoặc giao dịch) khi không thể trực tiếp có mặt. Tuy nhiên việc này cũng chứa đựng rủi ro rất cao, thường bị lạm dụng để che giấu các giao dịch khác (giao dịch giả cách).
Một số rủi ro phổ biến có thể kể đến như:
Thứ nhất: Chủ nhà có thể mất nhà vì vay nợ. Do thiếu hiểu biết, nhiều người vay tiền nhưng lại ký ủy quyền cho chủ nợ được toàn quyền định đoạt, chuyển nhượng để làm tin. Hậu quả là chủ nợ tự ý bán nhà cho người khác mà chủ sở hữu không hay biết. Việc kiện đòi lại tài sản lúc này vô cùng gian nan.
Thứ hai: Tài sản bị thế chấp hết mức. Dù không ủy quyền bán, nhưng nếu hợp đồng có nội dung cho phép vay vốn, người được ủy quyền có thể thế chấp nhà đất để vay ngân hàng khoản tiền lớn rồi bỏ mặc, để lại tranh chấp và nợ xấu cho chủ nhà.
Thứ ba: Hợp đồng bị vô hiệu trước pháp luật. Hợp đồng ủy quyền dùng để che giấu việc mua bán (để trốn thuế) hoặc vay nợ không phản ánh trung thực ý chí các bên, dễ bị tòa tuyên vô hiệu hoặc dẫn đến trách nhiệm hình sự.
Để hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi, các bên cần đến tổ chức công chứng uy tín để được giải thích rõ hậu quả pháp lý. Đặc biệt, phải ghi rõ phạm vi ủy quyền, chỉ định cụ thể công việc được làm, tránh ủy quyền chung chung. Tuyệt đối không ký hợp đồng giả cách, không dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế cho giao dịch mua bán hoặc làm tài sản đảm bảo cho vay mượn.
Cẩn trọng với cái bẫy "ủy quyền làm tin"
ThS Nguyễn Nhật Khanh, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM, cảnh báo rằng nhiều người gặp rủi ro lớn khi ký văn bản ủy quyền vay vốn vì lầm tưởng đây chỉ là thủ tục "làm tin" để đảm bảo khoản vay. Tâm lý chủ quan cho rằng "đất vẫn là của mình" vô cùng nguy hiểm, bởi nếu nội dung ủy quyền đã trao cho bên kia quyền đại diện chủ sở hữu thực hiện các thủ tục như chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp thì rủi ro là rất lớn.
Thực tế đã có nhiều trường hợp bên nhận ủy quyền lợi dụng văn bản này để thế chấp ngân hàng hoặc bán đất, khiến chủ sở hữu mất tài sản và vướng vào kiện tụng phức tạp. Do đó, trước khi đặt bút ký, người dân bắt buộc phải đọc kỹ từng điều khoản, tuyệt đối không ký ủy quyền toàn bộ hoặc các nội dung vượt quá phạm vi công việc cần thiết. Nếu gặp thuật ngữ khó hiểu, cần hỏi công chứng viên hoặc luật sư để được giải thích cặn kẽ, tránh việc vô tình trao quyền định đoạt tài sản trái với ý muốn ban đầu.
Về phía bên nhận ủy quyền, pháp luật dân sự buộc họ phải tuân thủ nguyên tắc thiện chí, trung thực và hành động vì lợi ích của người ủy quyền. Mọi hành vi gian dối, cố tình cung cấp thông tin sai lệch hoặc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để dụ dỗ ký văn bản vượt quá ý chí thực sự đều là vi phạm pháp luật.
"Đặc biệt, hành vi lợi dụng giấy ủy quyền để tự ý bán đất hoặc thế chấp nhằm chiếm đoạt tài sản được xác định là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự (sửa đổi, bổ sung 2017, 2025). Những đối tượng này không chỉ có nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại đã gây ra mà còn phải đối mặt với các chế tài hình sự nghiêm khắc. Vì vậy, bất kỳ ai có ý định trục lợi từ việc nhận ủy quyền cần nhận thức rõ cái giá phải trả rất đắt trước pháp luật", ThS Khanh nói.
|
Một số lưu ý chung Ủy quyền liên quan đến nhà đất còn phụ thuộc mục đích thực hiện công việc để ủy quyền. Dưới đây là một số lưu ý chung: - Phải hiểu bản chất pháp lý về ủy quyền. Ủy quyền không phải là chuyển nhượng, cần phân biệt được hợp đồng ủy quyền (thỏa thuận của các bên) và giấy ủy quyền (hành vi pháp lý đơn phương). Hợp đồng ủy quyền muốn chấm dứt phải có sự đồng ý của bên kia hoặc có thỏa thuận được quyền đơn phương. Giấy ủy quyền có thể chấm dứt bất kỳ thời điểm nào mà không cần sự đồng ý của bên nhận ủy quyền. - Khi lập hợp đồng ủy quyền phải xác định rõ phạm vi và nội dung ủy quyền. Lưu ý trường hợp không muốn mất quyền sở hữu tài sản thì tuyệt đối không ủy quyền định đoạt tài sản (quyền định đoạt là một trong những ba quyền năng của quyền sở hữu). - Về thời hạn ủy quyền, trường hợp ủy quyền sở hữu cho người quản lý tài sản thì không nên ủy quyền dài hạn, vì dễ bị bên được ủy quyền lạm dụng. Trường hợp ủy quyền không có thỏa thuận thì thời hạn ủy quyền có hiệu lực trong thời hạn 1 năm, “tránh vô thời hạn”. - Ủy quyền định đoạt tài sản là nhà đất thì lưu ý phải rõ là ai là người có nghĩa vụ chịu thuế. Trường hợp không nói rõ thì người nhận ủy quyền khi bán chuyển nhượng tài sản phải thực hiện hai lần thuế thu nhập cá nhân. - Phải ghi nhận bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Nhưng lưu ý về vấn đề thù lao của ủy quyền và bồi thường thiệt hại nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. - Lưu ý trong hợp đồng ủy quyền không được ủy quyền lại, không được dùng tài sản thế chấp cầm cố, góp vốn, hợp tác kinh doanh…. Luật sư NGUYỄN THÀNH LONG, Đoàn Luật sư TP.HCM |
YẾN CHÂU
- 05:55 05/12/2025
