Những lưu ý khi chuyển đất vườn thành đất ở từ ngày 01/01/2026

25/12/2025 14:11

25-12-2025 14:11:52+07:00

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ 01/01/2026, nhằm xử lý những vướng mắc của Luật Đất đai 2024 trong thực tiễn, trong đó có nội dung then chốt về giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Nhiều năm qua, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở luôn là một trong những gánh nặng lớn đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt tại các khu vực đô thị, nơi giá đất ở chênh lệch nhiều so với giá đất nông nghiệp, khiến nghĩa vụ tài chính trở thành gánh nặng thực sự cho người dân có nhu cầu hợp thức hóa nhà ở trên phần đất vườn, ao, đất trồng cây lâu năm gắn liền nơi cư trú.

Trước thực tế đó, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó dành hẳn một điều quy định lại mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở mà trước đây khi công nhận quyền sử dụng đất đã được công nhận là đất nông nghiệp (theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/08/2024) sang đất ở; từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (theo quy định của Luật Đất đai năm 2024) sang đất ở; từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức giao đất ở được hiểu là hạn mức mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể theo từng khu vực (đô thị, nông thôn) căn cứ vào điều kiện quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn và được áp dụng thống nhất để xác định diện tích đất ở được công nhận, giao, cho phép chuyển mục đích cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.

Đối với diện tích đất chuyển mục đích vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) thì tính tiền sử dụng đất như sau:

Đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cơ chế 50% này hỗ trợ những hộ gia đình có quỹ đất nông nghiệp lớn hơn so với hạn mức vẫn được hưởng một mức ưu đãi nhất định, thay vì bị áp thẳng mức 100% chênh lệch cho toàn bộ diện tích vượt hạn mức. Từ đó khuyến khích người dân mạnh dạn chuyển mục đích sử dụng cho phần diện tích lớn hơn phục vụ nhu cầu ở, sản xuất kết hợp, bố trí nhà ở cho gia đình có nhiều thế hệ.

Đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, Nghị quyết không miễn giảm toàn phần đối với mọi diện tích chuyển mục đích mà chỉ ưu đãi cho diện tích trong hạn mức và ưu đãi một phần cho diện tích vượt hạn mức nhưng trong ngưỡng kiểm soát, còn phần vượt rất lớn vẫn phải nộp đủ 100% chênh lệch, bảo đảm nguyên tắc người sử dụng nhiều đất ở hơn, ngoài nhu cầu ở thiết yếu, phải gánh mức nghĩa vụ tài chính tương ứng. Cách thiết kế ba bậc 30% – 50% – 100% vừa mang tính hỗ trợ, vừa mang tính phòng ngừa xu hướng lợi dụng ưu đãi để tích tụ đất đai phục vụ đầu cơ bất động sản.

Quy định “một hộ – một thửa – một lần” trong áp dụng mức thu

Một trong những điểm quan trọng về mức thu trong Nghị quyết là quy định giới hạn phạm vi áp dụng. Mức thu nêu trên chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất); lần chuyển mục đích sau tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều này có nghĩa là, khi Nghị quyết có hiệu lực, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được lựa chọn một thửa đất nông nghiệp thuộc đối tượng quy định tại điều này để áp dụng cơ chế 30% – 50% – 100% phần chênh lệch, không được áp dụng nhiều lần đối với nhiều thửa đất khác nhau, kể cả khi người đó sở hữu hoặc đồng sở hữu nhiều thửa đất nông nghiệp đủ điều kiện chuyển mục đích theo Luật Đất đai. Hệ quả là các lần chuyển mục đích sử dụng đất khác (đối với những thửa đất còn lại) sẽ phải nộp 100% khoảng tiền chênh lệch, mà không được hưởng mức giảm 70% như trong hạn mức. Điều khoản này giúp tập trung ưu đãi vào đúng đối tượng cần hỗ trợ nhu cầu ở thực sự, đồng thời hạn chế tình trạng cá nhân, hộ gia đình lợi dụng chính sách để chia nhỏ thửa, luân phiên đứng tên nhiều thửa đất nhằm hưởng ưu đãi nhiều lần.

Xử lý đối với người dân đã chuyển mục đích chưa hoàn tất thủ tục trước ngày Nghị quyết có hiệu lực

Không chỉ hướng tới các trường hợp chuyển mục đích từ sau ngày 01/01/2026, Nghị quyết còn dành một điều khoản chuyển tiếp quan trọng. Theo đó, Nghị quyết chia làm các trường hợp khi hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành được thực hiện như sau:

- Trường hợp cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế thực hiện tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết.

- Trường hợp cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan thuế tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị quyết và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp một phần tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này. Nếu số tiền sử dụng đất sau khi tính lại cao hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu so với số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, người sử dụng đất phải nộp số tiền chậm nộp tính trên số tiền còn thiếu từ thời điểm thông báo thu tiền đến thời điểm nộp tiền. Ngược lại, nếu số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.

Như vậy, chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở theo Nghị quyết mới không chỉ giảm bớt gánh nặng tài chính lớn mà còn khuyến khích người dân thực hiện đúng quy định thay vì xây dựng, sử dụng đất tự phát, tạo nền tảng vững chắc cho chỗ ở, tích lũy và các kế hoạch phát triển lâu dài về sau.

ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI

- 13:09 25/12/2025