Giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội vượt 30.000 USD/m2

Giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội vượt 30.000 USD/m2

Ở khu Tây Hà Nội, giá biệt thự duy trì ở mức 14.000 - 16.000 USD/m2, với một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá vượt 30.000 USD/m2. Còn khu vực Vành đai 2 - 3, giá nhà liền kề khu Đông Hà Nội phổ biến trong khoảng 7.200 - 8.800 USD/m2, trong khi biệt thự dao động từ 10.000 - 12.800 USD/m2.

Thanh khoản kém

Theo báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản quý IV/2025 của Avison Young Việt Nam, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Trong khi đó, mặt bằng giá cao đang tạo ra thách thức về thanh khoản.

Avison Young Việt Nam chỉ ra, hầu hết hoạt động của nhà phố, biệt thự TPHCM tập trung vào tiêu thụ sản phẩm còn lại từ các dự án đã mở bán. Các chủ đầu tư áp dụng chiến lược giữ giá, kết hợp với chính sách bán hàng linh hoạt nhằm hỗ trợ thanh khoản trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi hoàn toàn.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức cao và tương đối ổn định, chỉ tăng nhẹ tại các đợt mở bán sau hoặc dự án có lợi thế hạ tầng. Tỉ lệ hấp thụ giữ ổn định, phản ánh nhu cầu vẫn tồn tại nhưng mang tính chọn lọc cao. Người mua ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và mức độ hoàn thiện cao, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá chào bán thận trọng hơn.

Tại khu vực nội đô, các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục khan hiếm nguồn cung khiến mặt bằng giá neo cao và thanh khoản chưa có sự bứt phá rõ rệt. Ngược lại, các dự án quy mô lớn tại khu vực vệ tinh như Long An (cũ), nay là Tây Ninh và Đồng Nai tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung tương lai, phản ánh xu hướng phát triển li tâm của phân khúc thấp tầng trong bối cảnh quỹ đất nội đô TPHCM ngày càng hạn chế.

Ngược lại, ở các khu vực ven TPHCM, giao dịch nhà phố, biệt thự có phần tích cực hơn nhờ mức giá dễ tiếp cận. Dẫu vậy, triển vọng tăng trưởng phụ thuộc lớn vào diễn biến hạ tầng, chi phí vốn và sự cải thiện niềm tin của người mua trong thời gian tới.

Tại TP Hà Nội, thị trường bất động sản liền thổ cũng không ghi nhận nguồn cung mới, chủ yếu tiếp diễn mở bán theo giai đoạn tại các đại đô thị hiện hữu. Nguồn cung và giao dịch tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ và tiện ích hoàn chỉnh, trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế.

Theo Avison Young, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, nguồn cung nhà phố biệt thự tương lai tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng và Hoài Đức. Sự phát triển của các tuyến giao thông trọng điểm, bao gồm vành đai 4 và hệ thống metro, tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho xu hướng này, góp phần mở rộng không gian đô thị và nâng cao khả năng hấp thụ của thị trường trong trung và dài hạn.

Trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà liền thổ tại Hà Nội duy trì mặt bằng giá cao và tương đối ổn định so với quý trước, phản ánh nguồn cung mới hạn chế và xu hướng tích lũy đã hình thành từ đầu năm. Các dự án có vị trí gắn với hệ thống vành đai và trục hạ tầng chính tiếp tục ghi nhận mức giá vượt trội.

Cụ thể, tại khu vực Vành đai 2 - 3, giá nhà liền kề khu Đông phổ biến trong khoảng 7.200 - 8.800 USD/m2, trong khi biệt thự dao động từ 10.000 - 12.800 USD/m2. Ở khu Tây, giá biệt thự duy trì ở mức 14.000 - 16.000 USD/m2, với một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá vượt 30.000 USD/m2.

Tại các khu vực xa trung tâm hơn, mặt bằng giá thấp tầng phổ biến trong khoảng 4.800 - 8.000 USD/m2, phản ánh sự chênh lệch rõ rệt theo bán kính đô thị. Các quận như Tây Hồ, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm tiếp tục là những khu vực ghi nhận mức giá cao, dao động từ 7.700 - 13.460 USD/m2. Trong đó, một số dự án trung tâm vượt mốc 15.400 USD/m2 nhờ lợi thế vị trí và mức độ hoàn thiện.

Rủi ro 'bong bóng"

Báo cáo của Avison Young Việt Nam khẳng định, những thay đổi trong bối cảnh kinh tế, phân loại đô thị và các điều chỉnh pháp lý đã vẽ lại bức tranh phân bố dân cư, dòng vốn và cơ hội đầu tư bất động sản trong trung và dài hạn. Cùng với đó, nhiều dự án bất động sản và hạ tầng quy mô lớn được khởi động hoặc xác định lộ trình triển khai, tạo thành những đầu tàu, kéo tăng trưởng của thị trường trong chu kỳ mới.

Cụ thể, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM tăng vừa phải khi chủ đầu tư quan sát khả năng hấp thụ và giá bán chặt chẽ, tỉ lệ hấp thụ đạt 65 - 75%. Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung lớn, tỉ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt 70 - 80%.

Tại vùng lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới vào quý IV/2025 lên mức 3.020 - 3.770 USD/m2. Điều này khiến hấp thụ duy trì khiêm tốn ở mức 35 - 40%. Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt ba thị trường trọng điểm khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng chênh lệch rõ rệt.

“Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Năm 2026, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng, giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn giai đoạn trước. Nguồn cung căn hộ mới dự báo đạt khoảng 15.000 căn tại TPHCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, với mức tăng giá sơ cấp lần lượt là 20 - 25% tại TPHCM và Hà Nội, và 10 - 15% tại Đà Nẵng”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nói.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cũng cho rằng, khác với rủi ro bong bóng, mặt bằng giá nhà hiện nay cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn liền với tiềm năng và giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa.

Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất 2026 kèm hệ số K sẽ khiến quá trình tái định giá đất đô thị diễn ra nhanh hơn. Dù có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây vẫn là bước cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho Nhà nước tái đầu tư vào hạ tầng.

Song song với diễn biến giá và nguồn cung căn hộ, hoạt động M&A trong tài sản nhà ở cũng sôi động. Năm 2025, phần lớn giao dịch diễn ra ở TPHCM mới (gồm 15 giao dịch ở TPHCM cũ và một giao dịch ở Bình Dương cũ), 11 giao dịch còn lại ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung.

Qua đó, dòng vốn dài hạn đang hướng về các đô thị vệ tinh - nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng từ nhu cầu ở thực lớn, xu hướng phát triển đô thị ly tâm cùng với tốc độ triển khai các dự án cơ sở hạ tầng.

Duy Quang

Tiền phong

- 06:08 14/01/2026