Giá căn hộ TPHCM sau sáp nhập trung bình 68 triệu/m2, dự báo 2026-2028 vẫn tăng

13/01/2026 17:01

13-01-2026 17:01:53+07:00

Sau năm 2025 đầy biến động với sự kiện mở rộng địa giới TPHCM khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một giai đoạn tái định hình mạnh mẽ. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm các xu hướng về giãn đô thị, phát triển theo hạ tầng, nâng cao chất lượng sản phẩm và minh bạch hóa thị trường ngày càng rõ nét.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam

TPHCM sau sáp nhập, giá căn hộ bình quân 68 triệu đồng/m2

Tại sự kiện Vietnam Real Estate Market Outlook 2026 sáng ngày 13/01, ông Kiệt cho biết, năm 2025, thị trường nhà ở TPHCM chứng kiến sự thay đổi lớn về cấu trúc nguồn cung. Nếu như giai đoạn trước, nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm duy trì ở mức thấp kéo dài nhiều năm thì sau khi sáp nhập, tổng nguồn cung toàn thị trường đã tăng mạnh, vượt mốc 24,000 căn, trong khi riêng khu vực trung tâm chỉ khoảng 7,000 căn. Điều này giúp thị trường trở nên cân bằng hơn giữa khu vực lõi và vùng mở rộng, đồng thời đa dạng hóa các phân khúc sản phẩm.

Sau sáp nhập, nhóm sản phẩm có giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện so với giai đoạn trước. Tỷ lệ hấp thụ tại TPHCM duy trì tích cực, bình quân toàn thị trường đạt khoảng 83%, riêng một số quý ở khu vực trung tâm ghi nhận mức hấp thụ lên tới 90%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn ổn định.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ năm 2025 đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ lại giảm nhẹ so với năm 2024. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ của cả hai dòng sản phẩm vẫn tích cực, phản ánh sức cầu bền vững của thị trường Thủ đô.

Nguồn cung mới căn hộ Hà Nội đạt đỉnh 5 năm. Ảnh: Thượng Ngọc

Giá bán căn hộ vẫn là tâm điểm chú ý của thị trường. Tại khu vực trung tâm TPHCM, giá bán trung bình đạt khoảng 94 triệu đồng/m2, tăng khoảng 21-24% so với cùng kỳ năm trước.

Nếu tính trên toàn thị trường sau sáp nhập, giá bình quân vào khoảng 68 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, mức giá giao dịch phổ biến nhất trên thị trường hiện nay dao động từ 55-65 triệu đồng/m2, phản ánh ngưỡng chấp nhận của phần lớn người mua.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM trung bình đạt khoảng 94 triệu đồng/m2. Ảnh: Thượng Ngọc

Ở phân khúc nhà liền thổ tại TPHCM, năm 2025 tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt trong quý 4 với hơn 4,500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các đại dự án đô thị quy mô lớn. Mặc dù giá sơ cấp giảm do nguồn cung lớn ở khu vực xa trung tâm, nhưng giá thứ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, cho thấy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn ổn định.

Tại Hà Nội, diễn biến giá lại có phần khác biệt. Giá sơ cấp căn hộ duy trì ổn định, trong khi giá nhà liền thổ thứ cấp điều chỉnh do nhiều dự án mới được triển khai xa trung tâm, kéo mặt bằng giá sơ cấp xuống thấp hơn so với khu vực lõi đô thị.

Ông Kiệt dự báo, giai đoạn 2026-2028, giá nhà nhìn chung vẫn tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm hơn so với chu kỳ trước, do mặt bằng giá đã ở mức cao và yếu tố lãi suất có xu hướng nhích lên.

Lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản 2026. Ảnh: Thượng Ngọc

Hạ tầng dẫn dắt xu hướng giãn đô thị

Một trong những động lực lớn nhất của thị trường nhà ở giai đoạn tới là hạ tầng giao thông. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro và các trục kết nối đô thị vệ tinh đang được đẩy nhanh tiến độ tại cả TPHCM và Hà Nội. Điều này thúc đẩy việc phát triển dự án ra khu vực ngoài trung tâm, hình thành các đô thị mới và siêu đô thị quy mô hàng ngàn ha.

Theo ông Kiệt, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung căn hộ tại TPHCM dự kiến sẽ dần cân bằng giữa khu vực trung tâm và vùng mở rộng. Riêng phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung giai đoạn 2026-2028 tập trung nhiều hơn ở khu vực trung tâm và các đại đô thị đã được quy hoạch bài bản. Các dự án lớn sẽ bám theo trục Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến giao thông chiến lược để tận dụng lợi thế kết nối.

Tại Hà Nội, khoảng 40% nguồn cung mới hiện nằm ở khu vực mở rộng, phản ánh rõ xu hướng ly tâm tương tự TPHCM. Các dự án tiếp tục dịch chuyển theo các trục giao thông mới, đóng vai trò định hướng phát triển không gian đô thị trong trung – dài hạn.

Người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên giá trị sử dụng

Bối cảnh lãi suất huy động và cho vay tăng trở lại khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá, người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, khả năng khai thác, quản lý vận hành, kết nối giao thông và tiện ích đô thị.

Ông Kiệt cho rằng việc phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ trở thành chuẩn mực trong giai đoạn tới, giúp giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống. Đồng thời, các chủ đầu tư sẽ phải đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt hơn để hỗ trợ dòng tiền cho người mua trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng.

Một yếu tố mới đáng chú ý là việc triển khai định danh bất động sản, điều này sẽ giúp minh bạch hóa lịch sử pháp lý, giao dịch và sở hữu của từng tài sản. Do đó, ông Kiệt kỳ vọng việc định danh sẽ hỗ trợ công tác quản lý, hạn chế đầu cơ, đồng thời giúp thị trường hình thành mặt bằng giá rõ ràng và bền vững hơn.

Hà Lễ

FILI

- 15:59 13/01/2026