HoREA đề xuất quản lý Airbnb trong chung cư: Có gì mới so với trước?
HoREA đề xuất quản lý Airbnb trong chung cư: Có gì mới so với trước?
HoREA không còn dừng ở việc đề xuất quản lý cho thuê căn hộ ngắn ngày thay vì cấm, mà kiến nghị ghi hẳn cơ chế quản lý cụ thể vào nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở để áp dụng thống nhất trên cả nước.
Trong văn bản góp ý ngày 28/01/2026 đối với dự thảo sửa đổi Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề xuất bổ sung một chương riêng về quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ mục đích lưu trú, với đầy đủ điều kiện, trách nhiệm và cơ chế giám sát.
Đây được xem là bước chuyển quan trọng so với các kiến nghị trước đây vốn chủ yếu phản ánh bất cập từ thực tiễn và kêu gọi “quản lý thay vì cấm”.
Cốt lõi xuyên suốt trong các văn bản của HoREA là cách hiểu về mục đích sử dụng căn hộ chung cư. Hiệp hội nhiều lần nhấn mạnh rằng Luật Nhà ở 2023 chỉ cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”, trong khi người thuê ngắn ngày vẫn sử dụng căn hộ để ở, chỉ khác về thời gian lưu trú.
Trong văn bản gửi các cơ quan chức năng tháng 5/2025, HoREA dẫn lại nhận định của cơ quan kiểm tra văn bản thuộc Bộ Tư pháp rằng việc cho thuê dài hạn thì không bị cấm, nhưng cho thuê dưới 30 ngày lại bị cấm là “chưa hợp lý và chưa đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý”, bởi “chủ sở hữu căn hộ không ở thì họ có quyền cho thuê, đây là một trong những quyền tài sản theo Bộ luật Dân sự”.
Cách hiểu này cũng được Bộ Xây dựng khẳng định từ cuối năm 2024, khi cho biết pháp luật hiện hành không có quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ để ở, kể cả thông qua Airbnb, miễn là đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý về nhà ở và kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch nếu có.
Tuy vậy, từ khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của TPHCM có hiệu lực cuối tháng 2/2025, hầu hết ban quản trị chung cư trên địa bàn thành phố đã áp dụng theo hướng cấm hoàn toàn lưu trú ngắn ngày, khiến hoạt động Airbnb gần như bị dừng lại.
Nhiều chung cư tại TPHCM treo biển cấm lưu trú ngắn ngày sau khi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND có hiệu lực
|
HoREA cho rằng việc siết mạnh như vậy xuất phát từ khoảng trống pháp lý kéo dài nhiều năm.
Hiệp hội nhìn nhận thẳng thắn rằng hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày trong hơn 10 năm qua, từ khi mô hình này phát triển mạnh từ năm 2015, chưa được quy định cụ thể trong các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở, dẫn tới tình trạng “vừa thất thu thuế, vừa tiềm ẩn tệ nạn xã hội, vừa phát sinh khiếu kiện do xung đột lợi ích giữa cư dân và người cho thuê”, đồng thời về lâu dài còn có nguy cơ làm thu hẹp nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền nếu không được kiểm soát hợp lý.
Chính vì vậy, HoREA nhấn mạnh cần xây dựng cơ chế quản lý để “bảo đảm hài hòa các lợi ích và để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”
Trong các kiến nghị hồi tháng 4 và tháng 6/2025, HoREA đã đề xuất hàng loạt điều kiện quản lý như đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú, tuân thủ phòng cháy chữa cháy, chấp hành nội quy chung cư và phối hợp chặt chẽ với ban quản trị tòa nhà.
Hiệp hội cũng đưa ra số liệu cho thấy riêng tại 24 khu chung cư ở TPHCM cũ đã có khoảng 8,740 căn hộ cho thuê ngắn ngày, với tổng vốn đầu tư ước gần 43.7 ngàn tỷ đồng. Việc dừng hoạt động đột ngột khiến nhiều chủ nhà gặp khó khăn trong trả nợ ngân hàng và có nguy cơ làm hàng ngàn lao động mất sinh kế.
Đến tháng 6/2025, ngay cả Sở Du lịch TPHCM cũng thừa nhận mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư đã phát triển mạnh, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách quốc tế, chuyên gia và người lao động, đồng thời đang được nghiên cứu để xây dựng chính sách quản lý riêng với lộ trình hoàn thiện đến năm 2027
Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc chờ một chính sách riêng của địa phương là chưa đủ, bởi trong thời gian chờ đợi, hoạt động cho thuê ngắn ngày vẫn bị “cấm ngầm” và gây thiệt hại lớn cho thị trường.
Đó là lý do Hiệp hội chuyển hướng sang kiến nghị ở cấp trung ương.
Trong văn bản mới nhất ngày 28/01/2026, HoREA đề xuất bổ sung hẳn một mục riêng trong Nghị định 95 để quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn.
Theo đó, căn hộ cho thuê phải đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất, dịch vụ và phòng cháy chữa cháy theo quy định pháp luật về du lịch và an toàn nhà ở. Chủ sở hữu phải đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ thuế (kể cả thông qua các nền tảng như Airbnb, Booking), ký hợp đồng thuê, khai báo lưu trú cho người thuê và phối hợp với ban quản trị để bảo đảm trật tự trong tòa nhà.
Một điểm đáng chú ý là HoREA còn đề xuất mức phí quản lý, vận hành chung cư đối với căn hộ cho thuê ngắn ngày cao hơn hộ thường trú, nhằm bù đắp chi phí hạ tầng và tránh xung đột lợi ích.
So với các kiến nghị trước đây, lần đề xuất này không chỉ dừng ở nguyên tắc “quản lý thay vì cấm”, mà đi thẳng vào thiết kế khung pháp lý chi tiết trong nghị định hướng dẫn luật.
HoREA đề xuất đưa việc quản lý lưu trú ngắn ngày vào nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở nhằm thống nhất cách áp dụng trên toàn quốc
|
Song song với lập luận pháp lý, Hiệp hội tiếp tục dẫn số liệu về tác động kinh tế.
Báo cáo của Oxford Economics công bố tháng 5/2025 cho thấy Airbnb đã đóng góp khoảng 16.2 ngàn tỷ đồng vào GDP Việt Nam trong năm 2024 và hỗ trợ hơn 64,100 việc làm trên nhiều ngành dịch vụ. Trong đó, khách quốc tế chiếm tới 82% tổng lượng khách lưu trú qua nền tảng này.
Theo HoREA, những con số này cho thấy cho thuê ngắn ngày không còn là hoạt động nhỏ lẻ, mà đã trở thành một phần quan trọng của chuỗi kinh tế du lịch - dịch vụ.
Từ chuỗi kiến nghị kéo dài hơn một năm, có thể thấy HoREA không phủ nhận các hệ lụy phát sinh từ Airbnb, nhưng cũng không đồng tình với cách tiếp cận cấm đoán.
Tinh thần xuyên suốt mà Hiệp hội nhiều lần nhấn mạnh là phải quản lý chặt chẽ để bảo đảm an ninh, trật tự và quyền lợi cư dân, đồng thời vẫn tôn trọng quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.
* Chuyên gia: Siết chặt cho thuê ngắn hạn giúp chung cư tăng giá trị dài hạn
* Cấm căn hộ cho thuê ngắn ngày và tiếng nói từ thực tế
* Airbnb kinh doanh ra sao trên toàn cầu?
- 14:18 30/01/2026
