Thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền tìm về sản phẩm có nhu cầu thực
Thị trường bất động sản năm 2026 được các chuyên gia nhận định sẽ phục hồi theo hướng bền vững và có cấu trúc. Cơ hội sẽ rộng mở cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, logistics và căn hộ vừa túi tiền nhờ trợ lực từ pháp lý và hạ tầng. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao hoặc lệ thuộc vào mô hình kinh doanh cũ như nhà phố mặt tiền sẽ dần mất đi vị thế.
Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 3,297 dự án với quy mô khoảng 5.9 triệu căn hộ, tổng mức đầu tư lên tới 7.42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2,358 dự án, tương đương 5.2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6.74 triệu tỷ đồng.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới năm 2025 tăng 50% so với năm 2024 và đang tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018, khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1,759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.
Đáng chú ý, nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.
Còn theo CBRE Việt Nam, năm 2025, giá chung cư tại TPHCM đạt mức trung bình 91-95 triệu đồng/m², tăng 21 - 23% so với cùng kỳ năm trước. Các địa phương lân cận TPHCM cũng ghi nhận mức giá nhà tăng 15 - 30% so với năm trước, dù nguồn cung nhà ở cải thiện rõ rệt.
Theo ông Bùi Văn Huy - Phó Chủ tịch HĐQT FIDT, để đánh giá chính xác triển vọng của thị trường BĐS trong năm 2026, cần nhìn nhận dựa trên yếu tố chu kỳ phát triển của ngành. Thị trường BĐS đã trải qua những biến động mạnh từ giai đoạn tạo đỉnh và đảo chiều vào năm 2022, tiếp đó là quãng thời gian dò đáy và thăm dò đầy khó khăn trong suốt năm 2023 và 2024, trước khi bắt đầu ghi nhận tín hiệu tăng trưởng trở lại vào năm 2025 và được dự báo sẽ tiếp nối đà phục hồi tích cực này trong năm 2026.
Điểm nhấn quan trọng mang tính quyết định trong năm tới chính là sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền đầu tư xét về mặt địa lý. Nếu như trong giai đoạn 2024-2025, dòng vốn đã tập trung tấn công mạnh mẽ vào thị trường Hà Nội, khiến mặt bằng giá tại đây bị đẩy lên mức rất cao, gây ra tâm lý lo ngại cho nhà đầu tư; xu hướng chủ đạo của năm 2026 dự kiến sẽ là sự dịch chuyển của dòng tiền vào miền Nam với kỳ vọng khu vực này sẽ hút vốn tốt hơn hẳn so với miền Bắc.
Xét về khẩu vị đầu tư, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ nét khi các loại hình căn hộ và dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có khả năng tạo ra dòng tiền kinh doanh ổn định sẽ tiếp tục diễn biến khả quan; trong khi đó phân khúc đất nền được nhận định là vẫn chưa thực sự có cơ hội bứt phá trong năm này. Về các địa bàn trọng điểm thu hút đầu tư, TPHCM chắc chắn là địa phương đầu tàu, kéo theo đó là các khu vực vệ tinh có kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi như Bình Dương cũ, cụ thể là trục Quốc lộ 13. Ngoài ra, tại khu vực phía Bắc, khi giá BĐS Hà Nội đã neo ở mức cao thì các thị trường lân cận như Hải Phòng sẽ trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn; đồng thời các thành phố mang đặc thù du lịch nghỉ dưỡng như Nha Trang cũng được đánh giá là điểm sáng tiềm năng trong bức tranh phục hồi chung của toàn thị trường.
Theo chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh, thị trường BĐS trong năm 2026 sẽ tiếp nối đà hồi phục tích cực của năm 2025, thể hiện qua các chỉ số thanh khoản và giá trị giao dịch toàn thị trường đều tăng trưởng, báo hiệu một gam màu ấm áp hơn cho bức tranh chung.
Tuy nhiên, đằng sau sự khởi sắc về mặt số liệu đó, thị trường thực tế sẽ diễn ra theo kịch bản phục hồi hình chữ K với sự phân hóa giữa các phân khúc.
Ở nhánh phát triển mạnh, dòng tiền và nhu cầu thực sẽ đổ dồn vào các sản phẩm BĐS có giá trị dưới 10 tỷ đồng, bao gồm nhà ở, căn hộ và chung cư phục vụ nhu cầu sinh sống thiết yếu. Sức nóng của phân khúc này lớn đến mức ngay cả những người mua có nguồn vốn hạn chế (chỉ khoảng 1-2 tỷ đồng) vẫn quyết tâm sở hữu bằng được các BĐS giá 3-4 tỷ đồng, thông qua việc tận dụng tối đa đòn bẩy tài chính từ ngân hàng (vay tới 70 - 80%) hoặc huy động mọi nguồn lực từ gia đình, chấp nhận mức giá leo thang để có nơi an cư.
Trái ngược hoàn toàn với sự sôi động đó, phân khúc BĐS cao cấp với giá trị lớn trên 10 tỷ đồng, và đặc biệt là các tài sản "triệu đô" có giá trên 20 tỷ đồng, lại rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng, thậm chí đóng băng ở nhánh đi xuống của mô hình chữ K. Thực tế cho thấy, có những tài sản ở phân khúc này được rao bán 3-4 năm vẫn không tìm được chủ mới, hoặc khách mua vừa nghe đến mức giá đã lập tức rút lui vì không thấy được tiềm năng thanh khoản. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của giới đầu tư giàu có; dù nhu cầu sở hữu vẫn hiện hữu, nhưng họ chỉ sẵn sàng xuống tiền ở những vùng giá thực sự hấp dẫn, khiến thanh khoản của nhóm tài sản hạng sang này trở nên vô cùng hạn chế.
Điểm nhấn đáng chú ý khác trong năm 2026 là sự thay đổi trong tư duy đầu tư đối với BĐS nhà phố và thương mại. Phân khúc nhà phố mặt tiền - vốn từng là "gà đẻ trứng vàng" - đang dần mất đi vị thế độc tôn do sự chuyển dịch mạnh mẽ của xu hướng kinh doanh sang nền tảng online và làn sóng cắt giảm chi phí mặt bằng của các doanh nghiệp. Một nghịch lý đang diễn ra khiến dòng tiền rời bỏ phân khúc này là tỷ suất lợi nhuận cho thuê quá thấp so với vốn đầu tư. Ví dụ căn nhà mặt tiền giá 100 tỷ đồng hiện nay rất khó để cho thuê với giá tương xứng, thậm chí mức giá thuê 60 - 70 triệu đồng/tháng cũng bị xem là quá cao, dẫn đến việc chủ nhà phải chấp nhận để trống nhiều tháng liền hoặc chịu lỗ. Thay vì thuê mặt tiền đắt đỏ, người kinh doanh có xu hướng chọn các căn hộ hoặc nhà trong hẻm xe hơi với chi phí thấp hơn để làm kho vận hành online, khiến dòng tiền đầu tư thông minh cũng dần chuyển hướng sang các phân khúc BĐS công nghiệp hoặc nhà ở thực để tìm kiếm sự an toàn và hiệu quả bền vững hơn.
PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành, Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TPHCM cũng dự báo, năm 2026 thị trường BĐS sẽ tăng trưởng trở lại; tuy nhiên tính chất của đà tăng này sẽ không diễn ra theo kịch bản tăng trưởng nóng như những giai đoạn trước đây.
Sở dĩ có sự thay đổi này là bởi thị trường sẽ chịu sự tác động và điều tiết chặt chẽ từ phía Chính phủ, mà trọng tâm đặc biệt nằm ở việc kiểm soát và điều tiết lưu lượng vốn. Chính nhờ những biện pháp can thiệp này, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ chuyển dịch theo hướng mang tính bền vững và an toàn hơn, thay vì tăng trưởng ồ ạt, thiếu kiểm soát để rồi sau đó lại rơi vào trạng thái đóng băng như những bài học kinh nghiệm trong quá khứ. Do đó, xu hướng chủ đạo của thị trường sắp tới là sự sàng lọc mạnh mẽ, tập trung dòng tiền và thanh khoản vào những dòng sản phẩm và phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực của người dân.
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi - cho rằng, năm 2026 mở ra giai đoạn phát triển mới cho thị trường BĐS, không còn đi theo mô hình "sóng tăng đồng loạt" mà chuyển sang dạng phục hồi có cấu trúc, sự phân hóa giữa các chủ đầu tư trở nên rõ nét hơn.
Sau 3 năm chững lại (từ 2022-2024), thị trường đã bị đẩy sang trạng thái mới - chỉ những doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững chắc, pháp lý minh bạch và chiến lược dài hạn mới có khả năng trụ lại để dẫn dắt chu kỳ tiếp theo. Đây chính là tiền đề quan trọng để tạo nên thị trường BĐS lành mạnh và bền vững hơn trong tương lai.
Đóng vai trò then chốt trong chu kỳ mới này là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản cùng hệ thống văn bản hướng dẫn giai đoạn 2024-2025, giúp tạo nên khung vận hành minh bạch và kỷ luật. Những quy định pháp lý rõ ràng về quy trình giao đất, xác định giá đất và nghĩa vụ của chủ đầu tư được xác lập cụ thể sẽ giúp giảm thiểu rủi ro hệ thống, hạn chế tranh chấp và nâng cao chất lượng dự án. Cơ chế này cũng tạo ra tính chọn lọc mạnh mẽ, tiếp tục loại khỏi thị trường các dự án yếu vốn hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính để củng cố lòng tin của người mua và nhà đầu tư; đồng thời ưu tiên quy hoạch đất đai mở đường cho sự tăng trưởng của khu công nghiệp, logistics và các đô thị gắn liền với hạ tầng kết nối.
Để thị trường có thể phát triển bền vững trong dài hạn, bên cạnh hành lang pháp lý vững chắc, cần phải xây dựng 3 trụ cột mang tính chiến lược. Đầu tiên là việc đẩy mạnh phát triển Quỹ nhà ở quốc gia, vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế, minh bạch với mục tiêu dài hạn về cung - cầu nhằm ổn định thị trường, định hướng các vùng phát triển mới và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án theo nhu cầu thực.
Thứ hai là yêu cầu cấp thiết về việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại phân khúc trung bình khá. Đây là phân khúc nền tảng, tạo nên độ bền cho thị trường nhờ cầu ở thực lớn, biên độ tăng giá vừa phải, rủi ro thấp và thanh khoản tự nhiên, giúp khôi phục lại sự cân bằng vốn đã bị mất cân đối trong nhiều năm qua.
Thứ ba là việc phát triển thị trường nhà cho thuê, vốn được xem là "mắt xích còn thiếu" của BĐS Việt Nam. Thị trường cho thuê chuyên nghiệp sẽ giúp giảm áp lực mua đứt, tạo thêm lựa chọn cho người trẻ, tăng tính linh hoạt cho thị trường lao động, tạo ra lớp tài sản đầu tư ổn định và hấp dẫn vốn ngoại nếu có chính sách minh bạch cùng quỹ đất rõ ràng.
Về các phân khúc tiềm năng trong năm 2026, khu công nghiệp và logistics tiếp tục đóng vai trò đầu tàu nhờ dòng vốn FDI, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và quy hoạch ưu tiên hạ tầng. Song song đó, nhóm kho lạnh và trung tâm phân phối cũng sẽ hưởng lợi lớn từ sự phát triển của thương mại điện tử và bán lẻ hiện đại.
Tại các đô thị lớn, phân khúc căn hộ trung và cao cấp vẫn là điểm sáng nhờ nguồn cung được kiểm soát, pháp lý chặt chẽ và nhu cầu ở thực mạnh mẽ. Trong khi đó, đất nền sẽ chỉ khởi sắc cục bộ tại những nơi có hạ tầng và công nghiệp dẫn dắt; còn BĐS nghỉ dưỡng sẽ phục hồi có chọn lọc, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và mô hình vận hành tốt. Tóm lại, năm 2026 sẽ không phải là chu kỳ tăng trưởng nóng mà là năm của sự tăng trưởng bền vững, minh bạch và chọn lọc, đặt nền tảng vững chắc cho chu kỳ mới chất lượng hơn.
Thiết kế: Tuấn Trần
- 10:00 16/01/2026
