Thị trường văn phòng và khu công nghiệp trước áp lực cạnh tranh của chu kỳ mới
Thị trường văn phòng và khu công nghiệp trước áp lực cạnh tranh của chu kỳ mới
Sau giai đoạn phục hồi thận trọng trong năm 2025, thị trường văn phòng và công nghiệp cho thuê của Việt Nam được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới trong 2026 với nhiều động lực đến từ nguồn cung chất lượng cao, hạ tầng giao thông, chính sách ưu đãi và làn sóng dịch chuyển nhu cầu thuê.
Trung tâm tài chính quốc tế: Cú hích cho thị trường văn phòng
Tại sự kiện Vietnam Real Estate Market Outlook 2026 ngày 13/01, ông Lê Trọng Hiếu - Giám Đốc Cấp Cao, Trưởng Bộ phận Cho thuê CBRE Việt Nam cho biết, trong năm 2025, thị trường TPHCM đón khoảng 80,000m2 nguồn cung văn phòng mới, trong khi diện tích hấp thụ chỉ khoảng 40,000m2, đặc biệt tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A gia tăng, dao động quanh mức 18%.
Tổng nguồn cung văn phòng tại khu vực mở rộng sau sáp nhập (TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) ước đạt 800,000m2, trong đó trên 90% tập trung tại TPHCM.
Ông Lê Trọng Hiếu - Giám Đốc Cấp Cao, Trưởng Bộ phận Cho thuê CBRE Việt Nam
|
Tại Hà Nội, lượng hấp thụ ròng tích cực hơn với khoảng 78,000m2, trong khi nguồn cung mới khoảng 53,000m2. Nhu cầu thuê tiếp tục đến từ các nhóm ngành công nghệ, dịch vụ chuyên nghiệp, bảo hiểm và doanh nghiệp đa quốc gia, phản ánh xu hướng mở rộng hoạt động của khối doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam.
Tuy nhiên, khảo sát của CBRE cho thấy, bên cạnh yếu tố giá thuê (chiếm khoảng 65% mức độ ưu tiên), khách thuê ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng vận hành, tiện ích, tiêu chuẩn ESG, khả năng giám sát tòa nhà và trải nghiệm người dùng. Ông Hiếu cho rằng đây sẽ là tiêu chí cạnh tranh then chốt ở giai đoạn 2026-2028.
Một trong những động lực lớn được kỳ vọng thúc đẩy thị trường văn phòng giai đoạn 2026-2030 là kế hoạch hình thành Trung tâm tài chính quốc tế tại TPHCM. CBRE ước tính, riêng khu vực này có thể bổ sung gần 1 triệu m2 sàn văn phòng vào những năm tới, khi nhiều chủ đầu tư đang đẩy nhanh thủ tục chuẩn bị dự án.
Các dự án văn phòng hạng A mới tại TPHCM trong giai đoạn 2026-2028
|
Các cơ chế ưu đãi đang được thảo luận bao gồm miễn giảm thuế thu nhập, kéo dài thời hạn sử dụng đất lên tới 70 năm, cùng các chính sách khuyến khích đầu tư. Song song đó, xu hướng hình thành các cụm văn phòng ngoài khu CBD (Central Business District - Quận Kinh doanh Trung tâm) cũng gia tăng nhằm giảm áp lực cho khu trung tâm và tối ưu chi phí cho doanh nghiệp.
Hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ quan trọng. Việc đẩy nhanh tuyến metro số 2, kết nối các trục đô thị chính, cùng các dự án giao thông dự kiến hoàn thành giai đoạn 2027-2028 được kỳ vọng cải thiện khả năng tiếp cận các khu văn phòng mới. Tại Hà Nội, khoảng 300,000m2 nguồn cung mới đang giai đoạn chuẩn bị, phần lớn nằm ở các vị trí kết nối thuận tiện.
Sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao cũng tạo áp lực buộc các tòa nhà hiện hữu phải nâng cấp, cải tạo để duy trì khả năng cạnh tranh về tiện ích, tiêu chuẩn vận hành và hình ảnh thương hiệu.
Nguồn cung văn phòng dự kiến tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026-2028. Ảnh: Thượng Ngọc
|
Đất khu công nghiệp chững lại, nhà xưởng xây sẵn bứt phá
Ở mảng bất động sản công nghiệp, ông Hiếu mô tả thị trường năm 2025 như một “tàu lượn”, khi môi trường vĩ mô còn nhiều biến động, thủ tục cấp phép và chi phí xây dựng gia tăng. Lượng hấp thụ đất công nghiệp trong năm 2025 thấp hơn năm 2024, giảm khoảng 24% tại miền Bắc và 39% tại miền Nam. Giá thuê đất đã ở mức cao, dao động phổ biến 140-200 USD/m2, khiến dư địa tăng giá thuê trong giai đoạn 2026-2027 trở nên hạn chế.
Ngược lại, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn ghi nhận kết quả tích cực. Năm 2025, diện tích hấp thụ nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 700,000m2, trong khi nguồn cung mới chỉ khoảng 300,000m2, đẩy tỷ lệ lấp đầy lên mức rất cao, xấp xỉ 95%. Nhu cầu đến từ các doanh nghiệp logistics, điện tử, sản xuất khu vực và các nhà khai thác kho vận lớn.
Các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay Long Thành, hệ thống cao tốc, đường vành đai và mạng lưới logistics quốc gia đang tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp. CBRE dự báo, giai đoạn 2026-2027, Việt Nam có thể đưa ra thị trường khoảng 1,000ha đất khu công nghiệp và khoảng 1.1 triệu m2 nhà xưởng – kho vận; đến năm 2028, con số này có thể tiếp tục mở rộng thêm khoảng 900ha.
Bên cạnh đó, các mô hình khu công nghiệp tích hợp logistics, khu công nghiệp sinh thái, và sản phẩm nhà xưởng linh hoạt đang trở thành xu hướng mới, nhằm đáp ứng yêu cầu tối ưu chi phí, giảm phát thải và nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng.
Nhìn tổng thể, năm 2026, thị trường chuyển trọng tâm từ mở rộng số lượng sang nâng cao chất lượng. Với văn phòng, cuộc cạnh tranh sẽ xoay quanh vị trí kết nối, tiêu chuẩn xanh, công nghệ quản lý tòa nhà và trải nghiệm người thuê. Với bất động sản công nghiệp, dù đất khu công nghiệp có thể chững lại về giá, phân khúc nhà xưởng – kho vận và các sản phẩm logistics tích hợp được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng nhờ động lực hạ tầng và dòng vốn sản xuất – thương mại.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư và đơn vị phát triển dự án sẽ cần chiến lược dài hạn hơn, tập trung vào khả năng thích ứng sản phẩm, quản trị vận hành và khai thác giá trị bền vững thay vì chỉ dựa vào chu kỳ tăng giá ngắn hạn.
- 07:00 14/01/2026
