VARS: Cung tiệm cận đỉnh nhưng giá nhà vẫn cao, lãi suất tăng đang siết chặt thị trường bất động sản 2026
VARS: Cung tiệm cận đỉnh nhưng giá nhà vẫn cao, lãi suất tăng đang siết chặt thị trường bất động sản 2026
VARS cho biết nguồn cung toàn thị trường đã tiệm cận mức cao nhất nhiều năm, nhưng mặt bằng giá nhà vẫn neo ở mức cao trong khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại, tiếp tục tạo áp lực, khiến thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128 ngàn sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp tục mất cân đối khi các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp khan hiếm, trong khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ cao cấp và các sản phẩm thấp tầng giá trị lớn. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung ở một số chủ đầu tư lớn.
Nguồn cung tăng nhanh nhưng giá bất động sản không giảm mà liên tục thiết lập mặt bằng mới. Phần lớn các dự án mở bán trong năm đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với kỳ vọng tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.
Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, người mua phải trả thêm chi phí chênh lệch để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư vì thế đổ mạnh vào thị trường, nhiều nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu đảo chiều. Dù vẫn có các dự án ghi nhận thanh khoản tốt, nhưng sự phân hóa ngày càng rõ khi nguồn cung gia tăng đồng loạt trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, tham gia thị trường với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong các đợt tăng nóng.
Nguồn cung mở rộng nhờ hạ tầng
Một trong những động lực quan trọng của thị trường đến từ sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Việc đẩy nhanh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai và trục liên vùng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển sang các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn với mặt bằng giá phù hợp hơn.
Riêng trong năm 2025, cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5.14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.
Song song đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã tạo lực đẩy đáng kể cho nguồn cung, khoảng một ngàn dự án được gỡ khó và triển khai trở lại, cùng với nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô lên tới hàng ngàn ha, nhanh chóng được phê duyệt và triển khai.
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản không còn phân bổ đều giữa các khu vực và phân khúc. Giá bất động sản tại các đô thị lớn đã tăng nhanh so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay, tiếp tục tạo áp lực, khiến thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia.
Thị trường không còn dễ lướt sóng
Trong bối cảnh mới, người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn, còn nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, bao gồm việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.
Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi thị trường.
Đồng thời, việc hoàn thiện khung pháp lý và chuẩn hóa các tiêu chí phát triển dự án đóng vai trò quan trọng trong quá trình sàng lọc, nâng cao chất lượng nguồn cung và năng lực của các chủ thể tham gia.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro. Trong giai đoạn mới, uy tín và năng lực triển khai trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi, đặc biệt với các dự án đảm bảo đúng tiến độ, đầy đủ pháp lý và thực hiện đúng cam kết.
“Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định”, VARS nhận định.
Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó tăng nóng nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng, trong khi chi phí phát triển dự án, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, ngày càng gia tăng, tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kết nối kém hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
- 10:48 23/01/2026
