Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản dù doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế
Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản dù doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế
Cá nhân cho thuê tài sản hiện nay phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định kê khai thuế ngay cả khi doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế, việc kê khai bắt buộc nhằm đảm bảo tính minh bạch, xác định chính xác doanh thu thực tế.
Nguyên tắc tính thuế
Nguyên tắc tính thuế hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân được xây dựng trên cơ sở phân biệt rõ ràng giữa ngưỡng chịu thuế và nghĩa vụ kê khai. Cụ thể, theo khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025, thì từ 01/01/2026, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế, quy định này đã nâng ngưỡng doanh thu để hỗ trợ hộ kinh doanh nhỏ lẻ. Trên mức 500 triệu đồng/năm mới phát sinh nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Điều này giúp giảm gánh nặng cho cá nhân có thu nhập thấp từ hoạt động cho thuê nhà ở hoặc bất động sản không dùng cho kinh doanh lớn. Doanh thu được xác định dựa trên hợp đồng cho thuê, trường hợp doanh thu dưới 500 triệu đồng, việc kê khai phải thực hiện đầy đủ, giúp cơ quan thuế theo dõi và dễ quản lý.
Quy trình đăng ký mã số thuế
Theo quy định tại điểm i khoản 2 Điều 4 Thông tư 86/2024/TT-BTC hướng dẫn đối tượng đăng ký thuế như sau:
“2. Người nộp thuế thuộc đối tượng thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế, bao gồm:
i) Hộ gia đình, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ theo quy định của pháp luật nhưng không phải đăng ký hộ kinh doanh qua cơ quan đăng ký kinh doanh theo quy định của Chính phủ về hộ kinh doanh;…”
Việc đăng ký mã số thuế là bước đầu tiên bắt buộc đối với cá nhân bắt đầu hoạt động cho thuê tài sản, thực hiện trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đầu tiên tức ngày ký hợp đồng cho thuê theo khoản 2 Điều 33 Luật Quản lý thuế 2019.
Hồ sơ đăng ký gồm: Tờ khai đăng ký thuế mẫu số 03-ĐK-TCT ban hành kèm theo Thông tư 86/2024/TT-BTC ngày 23/12/2024 của Bộ Tài chính hoặc hồ sơ khai thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Địa điểm nộp hồ sơ: Cá nhân kinh doanh có thể lựa chọn hình thức đăng ký gồm: Nộp trực tiếp tại Thuế cơ sở nơi có tài sản cho thuê hoặc đăng ký trực tuyến qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công.
Quy trình kê khai thuế cho thuê tài sản
Việc kê khai thuế có thể do bên thuê kê khai hoặc cá nhân cho thuê tự kê khai.
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ Tài chính, bên thuê khai thuế thay, nộp thay cho cá nhân trong các trường hợp sau: Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế; Tổ chức hợp tác kinh doanh với cá nhân;… Đối với bên thuê kê khai, nộp thuế thay thì được thực hiện theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Đối với cá nhân tự kê khai thì thành phần hồ sơ theo quy định tại Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC gồm:
Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư;
Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư;
Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.
Địa điểm nộp hồ sơ có thể lựa chọn các hình thức: Nộp trực tiếp tại Thuế cơ sở nơi có tài sản cho thuê hoặc đăng ký trực tuyến qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Cá nhân kinh doanh có thể lựa chọn:
Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
Khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Mức phạt vi phạm chậm nộp hồ sơ khai thuế
Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính về thuế, sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP thì:
“Điều 13. Xử phạt hành vi vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.
2. Phạt tiền từ 2,000,000 đồng đến 5,000,000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 30 ngày, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Phạt tiền từ 5,000,000 đồng đến 8,000,000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 ngày đến 60 ngày.
4. Phạt tiền từ 8,000,000 đồng đến 15,000,000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 ngày đến 90 ngày;
b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
d) Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.
5. Phạt tiền từ 15,000,000 đồng đến 25,000,000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách Nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, cơ quan có thẩm quyền khác công bố quyết định thanh tra, kiểm tra hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế.
Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế hoặc tổng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên các hồ sơ khai thuế thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 5 Nghị định này nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều này.”
Cá nhân cho thuê tài sản cần lưu ý về thời hạn nộp, tùy theo số ngày chậm nộp sẽ có mức xử phạt vi phạm khác nhau. Do đó, cá nhân cho thuê cần tuân thủ đúng quy định về kê khai thuế dù doanh thu chưa thuộc đối tượng chịu thuế, để tránh bị xử phạt theo quy định nêu trên.
Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống chỉ cần kê khai thuế để đảm bảo minh bạch, tránh rủi ro pháp lý, để Cơ quan thuế dễ thực hiện công tác quản lý và kiểm soát thông tin, góp phần đảm bảo minh bạch trong hoạt động cho thuê tài sản.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
- 13:00 16/02/2026
