Nhà đầu tư đang 'rời bỏ' chung cư?
Nhà đầu tư đang 'rời bỏ' chung cư?
Giá chung cư vẫn neo cao nhưng hiệu suất cho thuê thấp, trong khi lãi vay tăng nhanh đang khiến nhiều nhà đầu tư phải đánh giá lại bài toán kinh tế khi đầu tư loại hình bất động sản này.
Thanh khoán chung cư Hà Nội có dấu hiệu suy giảm. Ảnh: Thế Bằng. |
Trước Tết Nguyên đán, anh Thành Nam (phường Cầu Giấy, Hà Nội) đăng tin rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án ở phía Tây thành phố với mức giá gần 6 tỷ đồng. Căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay. Ban đầu, anh để giá gần sát mặt bằng thị trường, nhưng sau nhiều tháng không tìm được khách mua. Gần đây, anh buộc phải hạ giá khoảng 300 triệu đồng, song vẫn chưa có giao dịch.
Điều khiến anh Nam sốt ruột là khoản vay mua nhà sắp bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.
“Theo chính sách của chủ đầu tư, tôi được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Nhưng khi bàn giao căn hộ, ưu đãi này sẽ kết thúc. Nếu lãi suất sau đó tăng lên 13-14% như hiện nay thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn”, anh nói.
Ban đầu, anh Nam mua căn hộ với kỳ vọng nếu chưa ở ngay có thể cho thuê để bù đắp một phần chi phí. Tuy nhiên, khi tham khảo thị trường, mức giá thuê phổ biến chỉ khoảng 11-12 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn đáng kể so với khoản lãi vay có thể phải trả sau khi hết ưu đãi lãi suất.
Trường hợp của anh Nam không phải cá biệt trên thị trường hiện nay. Thực tế ngày càng nhiều nhà đầu tư chung cư đang phải đánh giá lại bài toán kinh tế khi lựa chọn loại hình bất động sản này.
Hiệu suất cho thuê thấp, kỳ vọng tăng giá suy yếu
Sau giai đoạn tăng "nóng" kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang có dấu hiệu chững lại về thanh khoản. Giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn neo ở mức cao, song hiệu quả khai thác cho thuê lại khá khiêm tốn nếu so với giá trị tài sản.
Khảo sát từ các sàn môi giới cho thấy nhiều căn hộ có giá trị lớn nhưng dòng tiền cho thuê khá hạn chế. Chẳng hạn, một căn hộ khoảng 11 tỷ đồng tại khu vực trung tâm Hà Nội hiện chỉ cho thuê được khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn 200 triệu đồng mỗi năm, tức lợi suất chưa tới 2%/năm. Với những căn hộ cao cấp hơn, giá khoảng 15 tỷ đồng, mức giá thuê phổ biến cũng chỉ khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng, tương đương lợi suất gần 1,8%/năm.
Ngay cả ở phân khúc trung cấp, vốn được xem là mang lại tỷ suất cho thuê vượt trội hơn, thì hiện cũng chỉ quanh mức 3-3,5%/năm. Mức lợi suất này thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác, thậm chí thấp hơn cả lãi tiền gửi ngân hàng.
Thực tế trong nhiều năm trước, yếu tố dòng tiền từ cho thuê không phải là tiêu chí quan trọng nhất khi nhà đầu tư quyết định xuống tiền mua căn hộ.
Nguyên nhân là thị trường từng chứng kiến giai đoạn tăng giá rất mạnh. Trong một số thời điểm của giai đoạn 2023-2024, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 30-40% mỗi năm, tạo ra kỳ vọng lớn về khả năng sinh lời từ chính sự gia tăng giá trị của tài sản. Khi giá nhà liên tục leo thang, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi suất cho thuê thấp, bởi phần lợi nhuận chính đến từ việc tài sản tăng giá theo thời gian.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có xu hướng đi ngang trong khi thanh khoản chậm lại rõ rệt. Không ít chủ nhà buộc phải giảm giá nhưng vẫn khó tìm được người mua. Khi kỳ vọng tăng giá không còn rõ ràng như trước, yếu tố dòng tiền và chi phí tài chính bắt đầu được nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn.
Theo dữ liệu của hãng dịch vụ bất động sản One Housing, quý IV năm ngoái, thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ năm liền trước. Đơn vị này cho rằng khoảng 35.000-40.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm.
Áp lực lãi vay
Sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của căn hộ chung cư càng rõ rệt khi chi phí vốn bắt đầu tăng trở lại. Trong những năm trước, nhiều khoản vay được áp dụng lãi suất thấp trong 1-2 năm đầu, tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tham gia thị trường. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13-14%/năm, khiến chi phí tài chính tăng đáng kể.
Với những trường hợp vay vốn lớn, chênh lệch này tạo ra áp lực rõ rệt. Nếu mua một căn hộ 11 tỷ đồng và vay khoảng 6-7 tỷ đồng, tiền lãi mỗi năm có thể lên tới 800-900 triệu đồng nếu lãi suất ở mức 13%/năm. Trong khi đó, thu nhập từ cho thuê chỉ khoảng 200 triệu đồng mỗi năm, chưa bằng 1/4 chi phí lãi vay.
Ngay cả những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính, bài toán hiệu quả vốn cũng trở nên kém hấp dẫn hơn khi so sánh với các kênh đầu tư khác. Với lãi suất tiết kiệm khoảng 6-7%/năm, khoản tiền 11 tỷ đồng có thể mang lại 700-800 triệu đồng tiền lãi, cao hơn nhiều so với thu nhập từ cho thuê căn hộ.
Lãi suất cho vay tăng cao tạo áp lực với người mua bất động sản đầu tư. Ảnh: Việt Linh. |
Bên cạnh yếu tố chi phí vốn, dòng tín dụng dành cho bất động sản cũng đang bị kiểm soát chặt hơn. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025, đồng thời định hướng tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
Theo báo cáo triển vọng bất động sản năm 2026 của S&I Ratings, việc lãi suất vay mua nhà tăng trở lại đã khiến nhiều khách hàng vay mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn, kéo theo sự suy giảm trong cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực. Trong nửa đầu năm 2025, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ dòng tiền đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” khi giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm ngoái và đầu năm nay, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%, trạng thái này bắt đầu thay đổi rõ rệt.
Tỷ lệ giao dịch giảm, trong khi người mua ở thực trở nên thận trọng hơn do chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận. Thanh khoản vì vậy suy giảm, đặc biệt tại các dự án có mức giá tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.
Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng trong trung hạn, thị trường chung cư có thể dần ổn định khi các yếu tố vĩ mô thuận lợi hơn và dòng vốn tín dụng được phân bổ có chọn lọc. Theo S&I Ratings, dòng vốn trong thời gian tới sẽ ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, qua đó giúp thị trường bất động sản dần bước vào giai đoạn phát triển cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.
Thủy Tiên
- 06:00 11/03/2026
