Nhà thương mại giá phù hợp có kéo giảm giá nhà?

Nhà thương mại giá phù hợp có kéo giảm giá nhà?

Theo chuyên gia, chính sách nhà thương mại giá phù hợp không thể khiến giá nhà giảm ngay lập tức, nhưng nếu được triển khai đồng bộ và quyết liệt sẽ góp phần bình ổn mặt bằng giá và thiết lập lại cấu trúc thị trường lành mạnh hơn.

Giá nhà leo thang, người mua hụt hơi

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Động thái này diễn ra trong bối cảnh các năm gần đây, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm.

Trong đó, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền (để người dân xây dựng nhà ở) có mức tăng cao hơn cả. Mức tăng bình quân là khoảng 10 – 15% một năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.

Theo Bộ Xây dựng, mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.

Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là một giải pháp bổ sung, song hành cùng chính sách nhà ở xã hội, nhằm mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Nhiều ý kiến cho rằng nếu chính sách này được thông qua, thị trường có thể ghi nhận tác động lan tỏa đến mặt bằng giá nhà ở thương mại nói chung. Khi xuất hiện thêm nguồn cung ở phân khúc giá phù hợp, các chủ đầu tư dự án thương mại truyền thống có thể phải cân nhắc điều chỉnh chiến lược giá để tăng sức cạnh tranh.

Kỳ vọng bình ổn mặt bằng giá

Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết ông đồng tình với chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo ông, trong bối cảnh thị trường đang lệch pha cung – cầu, việc Nhà nước có chính sách khuyến khích phát triển sản phẩm phù hợp với số đông người dân là rất cần thiết. Đây là hướng đi bổ trợ cho chính sách nhà ở xã hội, đồng thời giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Về tác động đến giá nhà thương mại, TS Lượng cho rằng, nếu chính sách được thông qua và thực thi hiệu quả, xét về lý thuyết kinh tế, khi nguồn cung tăng lên một cách thực chất – đặc biệt ở phân khúc trung cấp và đáp ứng đúng nhu cầu số đông thì áp lực cầu sẽ được “giải tỏa”.

“Khi tâm lý khan hiếm giảm xuống, hiện tượng đầu cơ, găm hàng cũng giảm theo. Khi đó, giá nhà ở thương mại sẽ có xu hướng ổn định hơn, thay vì bị đẩy lên liên tục như giai đoạn vừa qua”, ông Lượng phân tích.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh, chính sách này không thể khiến giá nhà giảm ngay lập tức, đặc biệt khi mặt bằng giá hiện nay đã neo ở mức cao và bị chi phối bởi nhiều yếu tố như chi phí đất đai, tài chính, kỳ vọng lợi nhuận và tâm lý thị trường.

Theo TS Lượng, tác động của chính sách sẽ diễn ra theo 3 mức độ.

Thứ nhất, trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là về tâm lý. Nếu thị trường tin rằng nguồn cung sắp tăng mạnh, đà tăng giá có thể chậm lại. Song khả năng xảy ra giảm giá sâu là rất thấp.

Thứ hai, trong trung hạn, nếu nguồn cung thực sự được tung ra với số lượng đủ lớn, liên tục và đúng phân khúc, thì mặt bằng giá sẽ được “neo” lại. Nghĩa là thị trường không còn thiết lập các mặt bằng giá mới quá cao như thời gian qua.

Thứ ba, trong dài hạn, hiệu quả phụ thuộc vào việc triển khai đồng bộ các công cụ quản lý khác như: định giá đất sát thị trường; kiểm soát đầu cơ; áp dụng chính sách thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản; minh bạch thông tin thị trường; kiểm soát tín dụng hợp lý…

Khi các giải pháp này được thực thi nghiêm túc và đồng bộ, thị trường bất động sản mới có thể dần đi vào quỹ đạo ổn định, thay vì lặp lại chu kỳ “sốt – đóng băng – sốt” như trước đây.

“Giá nhà chỉ thực sự hợp lý khi nguồn cung thực tăng, chi phí minh bạch và kỳ vọng lợi nhuận được điều tiết phù hợp. Nếu chỉ ban hành chính sách mà không đảm bảo thực thi, hoặc nguồn cung không đủ lớn, thì tác động đến giá sẽ rất hạn chế”, TS Lượng nhấn mạnh.

Ông cũng thẳng thắn: “Tôi không kỳ vọng chính sách này làm giảm giá nhà ngay, nhưng nếu được triển khai đồng bộ và quyết liệt, nó sẽ góp phần bình ổn mặt bằng giá và thiết lập lại cấu trúc thị trường lành mạnh hơn”.

 Đình Phong

Tiền phong

- 06:18 05/03/2026