Quy định mới về cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm người dân cần biết
Quy định mới về cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm người dân cần biết
Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Mục tiêu cốt lõi của Nghị định là giải quyết tồn đọng trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ), đặc biệt đối với các trường hợp diện tích đất tăng thêm do thay đổi ranh giới thửa đất so với giấy tờ cũ hoặc sổ đỏ đã cấp.
Quy định pháp luật về cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định 49/2026/NĐ-CP là việc bổ sung khoản 4 vào khoản 3 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể: "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đối với một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà nay đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất".
Theo đó, quy định nêu trên góp phần hoàn thiện quy trình đăng ký đất đai, nhằm giải quyết tình trạng phần diện tích đất còn lại của thửa đất nhỏ dưới ngưỡng tối thiểu, chưa được cấp Giấy chứng nhận do chưa đủ điều kiện tại thời điểm cấp trước đó.
Điều này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy minh bạch hóa quyền sở hữu, giảm tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản. Đồng thời, quy định nhấn mạnh "xem xét cấp" thay vì cấp tự động, đòi hỏi cơ quan Nhà nước phải kiểm tra kỹ để tránh lạm dụng, góp phần thực thi hiệu quả Luật Đất đai.
Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong lĩnh vực đất đai
Khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định rõ: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất".
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Qua đó giúp tăng hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời tránh chồng chéo thẩm quyền giữa các cấp. Quy định góp phần thực thi Luật Đất đai, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất hợp pháp và thúc đẩy giao dịch bất động sản minh bạch.
Vai trò của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã
Tại điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định:“Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đặc biệt xác định lại diện tích đất ở, giúp giải quyết tranh chấp ranh giới thửa đất, góp phần thúc đẩy ổn định xã hội. ”. Quy định trao thẩm quyền trực tiếp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, áp dụng cho các quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đặc biệt xác định lại diện tích đất ở, giúp giải quyết tranh chấp ranh giới thửa đất, góp phần thúc đẩy ổn định xã hội.
Ngoài ra, Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc thẩm quyền của cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Từ đó giải quyết tình trạng ùn tắc hành chính bằng cách phân công rõ ràng, giảm tải cho UBND các cấp, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, thúc đẩy ổn định cuộc sống người dân và giao dịch bất động sản.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định giúp đồng bộ thẩm quyền, tránh chồng chéo, thúc đẩy giải quyết nhanh chóng hồ sơ cho người dân.
Xử lý hồ sơ tồn đọng trước hiệu lực
Theo Khoản 3 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP: “Các trường hợp đang thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp, xác định lại diện tích đất ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 hoặc tiếp tục giao cho cơ quan, người có thẩm quyền đang giải quyết tiếp tục thực hiện”.
Quy định chuyển tiếp cho các hồ sơ đất đai đang xử lý trước ngày nghị định hiệu lực, cho phép UBND cấp tỉnh quyết định áp dụng quy định mới tại khoản 1, khoản 2 Điều 14 (phân cấp thẩm quyền cấp tỉnh, xã, Văn phòng đăng ký) hoặc giữ nguyên cơ quan cũ tiếp tục giải quyết các thủ tục như thu hồi đất, bồi thường, giao đất, cấp GCN, xác định diện tích đất ở. Quy định này tránh gián đoạn thủ tục hành chính, giảm tình trạng người dân bị treo hồ sơ, tăng linh hoạt cho địa phương xử lý hồ sơ linh hoạt.
Nghị định 49/2026/NĐ-CP đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong việc tháo gỡ vướng mắc cấp sổ đỏ, đặc biệt với diện tích đất tăng thêm, phân cấp thẩm quyền rõ ràng từ UBND tỉnh, Chủ tịch UBND xã đến Văn phòng đăng ký đất đai. Những thay đổi này không chỉ hỗ trợ bảo vệ quyền lợi người dân mà còn giảm tranh chấp đất đai, góp phần thực thi hiệu quả Luật Đất đai và phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
- 09:00 08/04/2026
