Thực hư 'làn sóng' cắt lỗ, xả hàng căn hộ

Thực hư 'làn sóng' cắt lỗ, xả hàng căn hộ

Thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều dòng tin rao cắt lỗ, bán tháo căn hộ khi áp lực lãi suất tăng. Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng chưa có dấu hiệu thị trường “xả hàng” hàng loạt.

Lãi suất ngân hàng tăng mạnh, trên thị trường lập tức xuất hiện nhiều thông tin rao bán, cắt lỗ căn hộ. Cụ thể, trên nhiều hội, nhóm bất động sản có rất nhiều dòng tin rao bán như “Chủ vỡ nợ, cắt lỗ 1 tỷ đồng cho căn hộ rộng 90m2”, “Hàng ngộp giá rẻ hơn thị trường 800 triệu, không mua mất lượt”.

Đến thời điểm hiện tại, chưa xuất hiện tình trạng bán tháo bất động sản trên diện rộng.

Lần theo lời rao trên mạng, phóng viên được dẫn đến Khu đô thị Celadon City ở quận Tân Phú cũ, TPHCM. Tại đây, môi giới dẫn PV đi từ khu Ruby tới Emerald rồi Atlanta. Ở mỗi phân khu, PV được giới thiệu vài căn nhà có giá ngộp, rẻ hơn thị trường từ 500 triệu tới 1,3 tỷ đồng. Thế nhưng, so với hợp đồng mua bán, giá rao bán trên hầu như đều cao gấp đôi.

Lúc này, môi giới mới nói rằng, các phân khu ở Khu đô thị Celadon City đều tăng giá mạnh so với lúc mở bán. Giá chủ nhà rao bán cắt lỗ là so với giá thị trường đang giao dịch. Tuy nhiên, theo một cò đất khác ở khu vực này, hàng ngộp thật ở đây không nhiều như quảng cáo, chỉ là giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc dùng chiêu marketing để thu hút khách.

Tương tự, nhiều căn hộ ở khu vực quận 2 cũ cũng đang được môi giới rao bán với dòng chữ cắt lỗ, bán tháo. Cụ thể, chung cư The Sun Avenue nằm trên đường Mai Chí Thọ được môi giới nói rằng, bán lỗ tới 1,4 tỷ đồng do vỡ nợ. Thế nhưng, giá bán này đã cao gấp đôi so với 2 năm trước.

Trao đổi với phóng viên, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn khẳng định, trên thực tế, đến thời điểm hiện tại, chưa xuất hiện tình trạng bán tháo bất động sản trên diện rộng. Những biến động về địa chính trị hay áp lực lãi suất tăng có tạo ra tâm lý thận trọng, nhưng chưa đẩy thị trường vào trạng thái “xả hàng” hàng loạt.

Điều đang diễn ra rõ nét hơn là sự phân hóa mạnh theo từng nhóm tài sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính. Cụ thể, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, đặc biệt là ở các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền hoặc sản phẩm pháp lý chưa hoàn thiện, áp lực dòng tiền là có thật. Nhóm này có thể buộc phải bán ra để cơ cấu lại tài chính.

Ngược lại, với những nhà đầu tư sở hữu tài sản tốt, pháp lý rõ ràng và tỷ lệ vay thấp, họ không chịu áp lực phải bán. Thậm chí, nhiều người vẫn có xu hướng giữ tài sản chờ chu kỳ mới.

“Vì vậy, nếu gọi đúng bản chất, xu hướng hiện nay là tái cơ cấu danh mục đầu tư, chứ không phải là bán tháo. Thị trường đang tự “lọc” lại những nhà đầu tư chưa vững về tài chính và giữ lại những dòng vốn có nền tảng bền vững hơn”, ông Bạch Dương nói.

Tương tự, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam phân tích, những biến động gần đây tạo ra tác động gián tiếp và phân hóa theo từng phân khúc bất động sản tại Việt Nam.

Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn so với một số kênh khác.

Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, giá bán sơ cấp khó có thể giảm do chi phí đầu vào tiếp tục tăng. Đồng thời, lãi vay cao và rủi ro lạm phát làm cho sức mua chậm lại, thanh khoản giảm và tồn kho tăng.

Tuy vậy, tình trạng bán tháo ồ ạt khó có thể xảy ra mà thay vào đó là bức tranh đan xen trên thị trường. Người mua không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và người sở hữu bất động sản dòng tiền phục vụ nhu cầu thật vẫn có thể trụ được.

Các dự án phục vụ nhu cầu thật, điều kiện pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tốt vẫn có tiềm năng lớn. Còn những nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng (trên 50%) và đã hết thời kỳ ân hạn lãi suất sẽ gặp áp lực, thậm chí có thể phải bán cắt lỗ.

“Nhìn chung, quá trình thanh lọc thị trường, vốn đã diễn ra vài năm nay sẽ tiếp tục. Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn so với một số kênh khác. Hiện nay, khi tình hình bất ổn còn tiếp diễn với nhiều biến số khó dự đoán thì tâm lý thị trường sẽ nghiêng về phòng thủ nhiều hơn”, ông ông David Jackson.

Duy Quang

Tiền Phong

- 14:08 14/04/2026