Đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi, khoản nợ ngân hàng sẽ ra sao?
Đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi, khoản nợ ngân hàng sẽ ra sao?
Trong quá trình đô thị hóa, mở rộng hạ tầng giao thông, phát triển các dự án phục vụ lợi ích công cộng diễn ra mạnh mẽ hiện nay, việc thu hồi đất đã tác động trực tiếp đến đời sống và quyền lợi tài sản của người dân.
Trên thực tế, một trong những tình huống pháp lý thường xuyên phát sinh tranh chấp là trường hợp quyền sử dụng đất mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ( sổ đỏ) đã được người dân thế chấp tại ngân hàng để vay vốn nhưng sau đó lại thuộc diện quy hoạch và bị Nhà nước thu hồi.
Không loại trừ trường hợp thu hồi đối với đất đang được thế chấp tại ngân hàng
Một trong những nhầm lẫn phổ biến hiện nay là cho rằng khi quyền sử dụng đất đã được thế chấp tại ngân hàng thì cơ quan Nhà nước không thể thực hiện việc thu hồi đất.
Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành không đặt ra giới hạn này. Theo Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp nếu đáp ứng đủ điều kiện theo luật định, nhưng quyền thế chấp không làm thay đổi quyền quản lý nhà nước về đất đai cũng như quyền thu hồi đất của Nhà nước trong các trường hợp pháp luật quy định.
Điều 78 Luật Đất đai năm 2024 quy định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Điều 79 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Điều 81 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trong các trường hợp này, pháp luật không loại trừ đối với quyền sử dụng đất mà sổ đỏ đang được thế chấp tại ngân hàng.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia”. Như vậy, khi người dân mang sổ đỏ đi thế chấp tại ngân hàng, người vay vẫn là người sử dụng đất hợp pháp, còn ngân hàng chỉ là bên nhận bảo đảm đối với tài sản nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, để ngân hàng thu hồi nợ khi bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán. Do đó, khi tài sản thế chấp bị thu hồi thì không làm mất đi nghĩa vụ trả nợ của người vay đối với ngân hàng.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định trực tiếp về trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi thì quyền của bên nhận thế chấp được xử lý ra sao, căn cứ vào bản chất của biện pháp thế chấp theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về xử lý tài sản bảo đảm tại Điều 299 và nguyên tắc ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm theo Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015, có thể xác định quyền lợi của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm không đương nhiên chấm dứt khi đất bị thu hồi.
Trên thực tế, khoản tiền bồi thường hoặc giá trị tài sản tái định cư phát sinh từ việc Nhà nước thu hồi đất thường được xem là giá trị thay thế cho quyền sử dụng đất đã thế chấp để ưu tiên xử lý nghĩa vụ vay tại ngân hàng. Điều này đồng nghĩa việc Nhà nước thu hồi đất không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của bên vay mà chỉ làm thay đổi hình thức tồn tại của tài sản bảo đảm.
Việc tài sản thế chấp bị thu hồi không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của bên vay
Điều 372 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các căn cứ chấm dứt nghĩa vụ bao gồm nghĩa vụ được hoàn thành, các bên có thỏa thuận chấm dứt, bên có quyền miễn thực hiện nghĩa vụ,... Trong các căn cứ này, pháp luật không quy định việc tài sản bảo đảm bị Nhà nước thu hồi là căn cứ làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của người vay. Vì vậy, nếu khoản tiền bồi thường không đủ để thanh toán toàn bộ dư nợ thì bên vay vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với phần còn thiếu.
Ví dụ, trường hợp ông A vay ngân hàng 5 tỷ đồng nhưng khi bị thu hồi đất chỉ được bồi thường 4 tỷ đồng thì số tiền ngân hàng có thể nhận là 4 tỷ từ khoản bồi thường và người vay là ông A vẫn còn nghĩa vụ thanh toán 1 tỷ đồng còn lại. Ngược lại, nếu khoản tiền bồi thường lớn hơn dư nợ thì ngân hàng chỉ được yêu cầu thanh toán đúng phần nghĩa vụ còn tồn tại, phần còn lại thuộc về người sử dụng đất. Có thể thấy, việc mất tài sản bảo đảm không đồng nghĩa với bên vay được miễn trách nhiệm thanh toán khoản nợ đã phát sinh từ hợp đồng tín dụng.
Trường hợp đất bị thu hồi nhưng không được bồi thường
Không phải mọi trường hợp Nhà nước thu hồi đất đều phát sinh bồi thường về đất. Theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2024 quy định nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng không bồi thường, chẳng hạn như đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất,... Trong những trường hợp này, rủi ro tài chính đối với người vay và ngân hàng sẽ lớn hơn do tài sản bảo đảm gần như không được bồi thường. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả nợ của bên vay vẫn không chấm dứt.
Ngoài ra, thực tế đa số hợp đồng tín dụng hiện nay đều quy định nếu tài sản bảo đảm bị giảm giá trị nghiêm trọng hoặc mất giá trị thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên vay bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc thu hồi nợ trước thời hạn. Điều này cho thấy nếu đất bị thu hồi mà không được bồi thường hoặc khoản bồi thường quá thấp thì người vay vẫn phải tiếp tục thanh toán khoản nợ hoặc bổ sung tài sản khác để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán nợ đối với ngân hàng.
Người vay cần chủ động xử lý rủi ro pháp lý
Trong bối cảnh hiện nay, khi quy hoạch và thu hồi đất ngày càng diễn ra phổ biến, người dân đang sử dụng sổ đỏ làm tài sản thế chấp cần đặc biệt lưu ý đến nguy cơ pháp lý và tài chính phát sinh khi quyền sử dụng đất thuộc diện quy hoạch.
Trên thực tế, nhiều trường hợp người vay chỉ làm việc với ngân hàng sau khi đã có quyết định thu hồi đất, dẫn đến việc mất thế chủ động trong thương lượng xử lý khoản vay. Việc chủ động làm việc với ngân hàng ngay từ khi có thông tin quy hoạch có thể giúp người vay thương lượng được phương án cơ cấu lại khoản nợ, điều chỉnh thời hạn thanh toán hoặc thống nhất cơ chế xử lý đối với khoản tiền bồi thường và tài sản tái định cư.
Nhìn chung, việc quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng sau đó bị Nhà nước thu hồi liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người vay, ngân hàng cũng như cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người dân cần chủ động theo dõi tình trạng pháp lý của thửa đất, đánh giá rủi ro tài chính khi sử dụng sổ đỏ làm tài sản thế chấp, đồng thời khẩn trương làm việc với ngân hàng và cơ quan có thẩm quyền khi phát sinh thông tin quy hoạch hoặc thu hồi đất để bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- 10:00 06/06/2026
