Giá bán căn hộ thứ cấp tại TP HCM giảm
Giá bán căn hộ thứ cấp tại TP HCM giảm
Giá sang nhượng thứ cấp căn hộ TP HCM ghi nhận giảm 5-10% trong quý II, song thanh khoản vẫn chậm khi người mua tiếp tục kỳ vọng giá hạ thêm.
Chị Duyên, chủ căn hộ hai phòng ngủ rộng 71 m2 tại một dự án ở phường Thạnh Mỹ Tây, cho biết đã rao bán từ đầu quý II nhưng đến nay chưa tìm được người mua. Cuối năm ngoái, căn hộ được môi giới định giá khoảng 10,8 tỷ đồng. Sau nhiều tháng không phát sinh giao dịch, chị hạ giá chào xuống còn 10 tỷ đồng và sẵn sàng thương lượng thêm với khách có nhu cầu thực.
"Khách đến xem khá nhiều nhưng phần lớn vẫn chờ giá giảm thêm hoặc so sánh với những căn khác đang được chủ nhà hạ giá mạnh hơn", chị nói.
Tương tự, anh Hải, chủ một căn hộ hơn 70 m2 trên đường Nguyễn Văn Trỗi (phường Phú Nhuận), đang rao bán với giá khoảng 7,2 tỷ đồng, thấp hơn gần 300 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2024. Theo anh, năm ngoái các căn cùng diện tích từng giao dịch trên 8 tỷ đồng, hiện nhiều chủ nhà đã giảm 200-300 triệu đồng để tìm khách. Dẫu vậy, thanh khoản vẫn rất chậm.
"Nhiều người mua tin rằng áp lực tài chính sẽ khiến một số chủ nhà tiếp tục giảm giá nên chưa vội xuống tiền", anh Hải nói.
Ở khu vực vùng ven, áp lực thanh khoản còn lớn hơn khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Một nhà đầu tư cho biết đang rao bán cắt lỗ căn hộ hai phòng ngủ, giá 3,8 tỷ đồng mua phần lớn bằng vốn vay ngân hàng. Mỗi tháng nhà đầu tư này phải chi hơn 20 triệu đồng trả gốc và lãi, trong khi tiền cho thuê chỉ khoảng 8 triệu đồng.
Sau gần một năm gồng dòng tiền, ông chấp nhận hạ giá xuống 3,5 tỷ đồng nhưng chưa có khách mua. Hiện nhiều căn hộ trong dự án trên cũng đã giảm giá từ 200-300 triệu đồng với các hợp đồng sang tay nhanh.
Bất động sản khu Nam TP HCM, tháng 12/2024. Ảnh: Quỳnh Trần |
Ghi nhận của chúng tôi cũng cho thấy xu hướng giảm giá đang xuất hiện ở nhiều dự án căn hộ thứ cấp tại TP HCM. Mức điều chỉnh phổ biến 5-10% so với đầu năm, tập trung ở những căn hộ cần bán nhanh hoặc thuộc nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số trường hợp cần thu hồi vốn gấp chấp nhận giảm trên 10%, song vẫn mất nhiều thời gian mới tìm được khách.
Ở phân khúc cao cấp khu vực trung tâm và ven trung tâm, giá chào bán căn hộ thứ cấp cũng giảm khoảng 8-10% so với đầu năm. Theo các môi giới, phần lớn mức giảm thuộc về những chủ nhà chịu áp lực trả nợ vay hoặc cần thu hồi vốn, trong khi các căn hộ có vị trí đẹp, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ giá ổn định hơn. Tuy giá bán hạ nhiệt, bên mua vẫn giữ tâm lý chờ đợi, kỳ vọng mặt bằng giá còn có thể giảm thêm, khiến quá trình thương lượng kéo dài và lượng giao dịch chưa cải thiện đáng kể.
Báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Trong đó, khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%, khu Tây và Nam giảm 4-6%, còn khu vực trung tâm giảm 3-5%. Tương tự, dữ liệu từ lịch sử giá của chuyên trang Batdongsan cũng ghi nhận giá rao bán thứ cấp tại nhiều dự án tại TP HCM đã điều chỉnh giảm từ 3-7% so với đầu năm.
Xu hướng trên diễn ra trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái định giá sau chu kỳ tăng nóng. Mặt bằng giá cao nhiều năm qua khiến khả năng chi trả của người mua ngày càng hạn chế, trong khi nguồn cung mới liên tục bổ sung tạo áp lực cạnh tranh lên thị trường thứ cấp.
Báo cáo quý II của Knight Frank Việt Nam cho biết khu vực TP HCM (cũ) chỉ ghi nhận 1.781 căn hộ được tiêu thụ, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mở bán mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang khiến người mua thận trọng hơn. Trên phạm vi TP HCM mở rộng, toàn thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 39%, thấp hơn nhiều cùng kỳ năm ngoái. Sức mua ở mức khiêm tốn do giá bán duy trì cao và chi phí vay mua nhà chưa hạ nhiệt.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện tượng giảm giá trên thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện từ đầu năm nay nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư mua lúc thị trường tăng nóng và sử dụng tỷ lệ vay ngân hàng cao.
Viện cho rằng nhiều khoản vay đang bước vào giai đoạn phải trả cả gốc lẫn lãi, trong khi tốc độ tăng giá chững lại và chi phí vốn gia tăng, khiến không ít nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán dưới giá mua để cơ cấu dòng tiền. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn cũng phải bán ra khi thị trường không còn tăng như trước.
Ngoài áp lực tài chính, thị trường thứ cấp còn chịu sức ép cạnh tranh từ nguồn cung mới và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư. Người mua có nhiều lựa chọn hơn nên kéo dài thời gian ra quyết định, khiến các căn hộ có giá bán cao hoặc kém lợi thế cạnh tranh phải tiếp tục điều chỉnh để thu hút khách.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng đợt điều chỉnh giá căn hộ thứ cấp hiện nay chủ yếu phản ánh áp lực thanh khoản của một bộ phận nhà đầu tư, thay vì sự suy giảm của toàn thị trường. Theo ông, nhóm phải giảm giá chủ yếu là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc cần thu hồi vốn, trong khi các chủ sở hữu có tiềm lực tài chính vẫn chưa chịu áp lực bán bằng mọi giá.
Ông Thắng nhận định đây là quá trình tái cân bằng sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh trong vài năm qua. Áp lực điều chỉnh sẽ rõ nét hơn ở phân khúc cao cấp do giá trị tài sản lớn, tệp khách hàng hạn chế và người mua ngày càng thận trọng khi xuống tiền.
Các chuyên gia dự báo áp lực điều chỉnh giá trên thị trường căn hộ thứ cấp có thể tiếp diễn trong những tháng cuối năm nếu lãi suất duy trì ở mức cao. Người mua sẽ nắm lợi thế đàm phán nhờ nguồn cung dồi dào và nhiều chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.
Tuy nhiên, xu hướng giảm giá khó lan rộng trên toàn thị trường do nguồn cung căn hộ tại nội thành TP HCM vẫn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực còn lớn. Thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh hơn, với các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và mức giá hợp lý tiếp tục giữ thanh khoản, còn những sản phẩm định giá cao hơn giá trị thực sẽ phải điều chỉnh để tìm người mua.
Phương Uyên
- 05:00 08/07/2026
