HoREA đề nghị không lấy tuổi thọ chung cư làm thời hạn sở hữu
HoREA đề nghị không lấy tuổi thọ chung cư làm thời hạn sở hữu
HoREA muốn giữ quyền sở hữu không xác định thời hạn với căn hộ trên đất ở lâu dài, thay vì buộc chấm dứt theo tuổi thọ tòa nhà.
Bộ Xây dựng đang soạn Luật Nhà ở mới để thay thế Luật Nhà ở 2023, trong đó đề xuất quyền sở hữu căn hộ chấm dứt khi tòa nhà hết hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Không đồng tình với cách xử lý này, ngày 12/07, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) gửi văn bản đến Thủ tướng, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, kiến nghị không gắn thời gian sở hữu của người mua với tuổi thọ chung cư.
Đề xuất của cơ quan soạn thảo là gắn hai thời hạn này với nhau. Khi tòa nhà hết thời gian sử dụng hoặc chưa hết hạn nhưng phải phá dỡ do không còn an toàn, quyền sở hữu căn hộ cũng chấm dứt. Bộ Xây dựng cho rằng cách làm này sẽ từng bước thay đổi quan niệm chung cư là tài sản tồn tại lâu dài, trong khi bản thân công trình sẽ xuống cấp theo thời gian.
Sau khi tòa nhà bị phá, các chủ sở hữu vẫn được tiếp tục sử dụng khu đất để tự cải tạo, xây dựng lại bằng cách góp kinh phí. Nếu không muốn tham gia, họ bàn giao đất cho Nhà nước để chọn nhà đầu tư mới và được bồi thường phần giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích sử dụng chung.
HoREA không phản đối việc kiểm định, di dời hay phá bỏ công trình không còn an toàn. Điểm Hiệp hội muốn thay đổi là không để kết quả kiểm định hoặc tuổi thọ tòa nhà tự động làm mất quyền sở hữu của người mua. Cơ quan chức năng chỉ nên quyết định chung cư được tiếp tục sử dụng, cần cải tạo hay phải phá dỡ, thay vì quyết định gia hạn quyền sở hữu căn hộ.
Vì vậy, Hiệp hội đề nghị xóa khỏi Điều 28 nội dung chấm dứt quyền sở hữu khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Tên điều luật cũng được kiến nghị đổi từ “Xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư” thành “Xác lập quyền sở hữu nhà chung cư”.
Tuy nhiên, giấy chứng nhận đối với căn hộ cũ sẽ không tiếp tục tồn tại sau khi công trình thực tế đã bị phá bỏ. HoREA đề xuất ghi rõ giấy tờ này “không còn giá trị pháp lý”, bởi tài sản được chứng nhận không còn hiện hữu. Quyền lợi của cư dân sau đó được giải quyết thông qua phương án cải tạo, xây dựng lại, tái định cư hoặc bồi thường gắn với phần quyền sử dụng đất.
HoREA đề nghị không lấy tuổi thọ tòa nhà làm thời hạn sở hữu đối với chung cư xây trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài
|
Cách sửa trên nhằm tách tuổi thọ công trình khỏi thời hạn nắm giữ tài sản. Tòa nhà có thể hết hạn và buộc phải phá dỡ, nhưng điều đó không đồng nghĩa quyền của người mua đối với khu đất và dự án xây lại cũng mất ngay khi có kết luận kiểm định.
HoREA muốn luật tiếp tục duy trì 2 loại sở hữu. Loại thứ nhất là sở hữu không xác định thời hạn, áp dụng với căn hộ gắn với đất ở được sử dụng ổn định lâu dài. Loại thứ hai có thời hạn, dành cho nhà được xây trên đất ở có thời hạn hoặc được mua bán theo hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định.
Với loại thứ hai, thời gian sở hữu phải được thỏa thuận từ đầu và ghi trên giấy chứng nhận. Khi hết hạn, căn nhà được chuyển lại cho bên bán. Người mua có thể bán, tặng cho, để thừa kế hoặc góp vốn nếu hợp đồng cho phép, nhưng người nhận sau chỉ được sở hữu trong phần thời gian còn lại.
Đây cũng là cơ chế đã có trong Luật Nhà ở 2023. Luật hiện hành công nhận cả nhà ở không xác định thời hạn và giao dịch mua bán có thời hạn, song những nội dung này không còn được giữ đầy đủ trong bản dự thảo mới. HoREA muốn khôi phục các quy định cũ, đồng thời bổ sung trường hợp nhà được xây trên đất ở có thời hạn.
Theo Hiệp hội, việc áp dụng một thời hạn sở hữu cho chung cư có thể khiến người dân e ngại khi bỏ phần lớn tài sản để mua căn hộ. Tâm lý này có khả năng đẩy người mua sang đất nền hoặc nhà riêng, làm lệch cung cầu và tạo thêm áp lực lên giá đất.
Tranh luận tương tự từng xuất hiện khi xây dựng Luật Nhà ở 2023. Tại phiên họp ngày 17/03/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội không tán thành phương án sở hữu chung cư có thời hạn vì lo ngại can thiệp vào quyền tài sản của người dân. Cơ quan này khi đó yêu cầu giữ quyền sở hữu không xác định thời hạn, nhưng phải bổ sung cơ chế di dời, phá dỡ và xây lại những tòa nhà không còn an toàn.
Vấn đề được đặt lại trong quá trình Bộ Xây dựng soạn Luật Nhà ở mới để thay thế luật hiện hành. Hồ sơ dự thảo cho biết lần sửa đổi này nhằm xử lý những vướng mắc sau gần 2 năm thi hành, thích ứng mô hình chính quyền địa phương hai cấp, tăng phân quyền và giảm thủ tục. Một trong các mục tiêu được nêu là xây dựng chính sách ổn định, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.
Ngoài việc giữ 2 hình thức sở hữu, HoREA còn đề xuất bổ sung loại đất ở có thời hạn vào pháp luật đất đai. Nhà nước có thể dùng quỹ đất công để phát triển dự án bán căn hộ trong một khoảng thời gian được xác định trước, tương tự mô hình nhà ở 99 năm của Singapore. Phân khúc này sẽ tồn tại song song, thay vì thay thế chung cư gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài.
- 08:45 14/07/2026
