Luật Đất đai sửa đổi: Đề xuất bỏ giá đất cụ thể, ưu tiên sử dụng đất phát triển nhà ở cho thuê, TOD

22/07/2026 15:12

22-07-2026 15:12:12+07:00

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất nhiều thay đổi đáng chú ý như bỏ quy định về giá đất cụ thể, điều chỉnh cơ chế bồi thường khi thu hồi đất, đồng thời bổ sung hàng loạt chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê và đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Bộ Nông nghiệp và Môi trường có văn bản gửi các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội và tổ chức liên quan đề nghị góp ý đối với hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo dự thảo Tờ trình Định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới của Đảng, khắc phục những khó khăn, vướng mắc phát sinh sau gần 2 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bảo đảm đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các luật có liên quan.

Bỏ quy định về giá đất cụ thể

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sẽ là giá trúng đấu giá; còn trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì giá đất được xác định căn cứ vào đơn giá thuê đất tương ứng với hình thức cho thuê trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Theo định hướng chính sách, Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất cùng các tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với từng loại đất. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ bảo đảm tính công khai, minh bạch, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo xác định đây sẽ là căn cứ để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai theo quy định của Luật Đất đai, đồng thời làm cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng hoặc giảm giá đất tương ứng với từng khu vực, vị trí đã được quy định trong bảng giá.

UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bên cạnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, dự thảo cũng bổ sung tỷ lệ bồi thường để xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung thêm một số trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Cụ thể, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước bồi thường về đất quy định tại Luật Đất đai.

Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã cho thuê; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức giao đất; đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật; do người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và tự nguyện trả lại đất theo quy định của Luật Đất đai.

Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, TOD

Bên cạnh những thay đổi liên quan đến cơ chế tài chính đất đai và bồi thường, dự thảo còn bổ sung nhiều chính sách nhằm khuyến khích sử dụng đất phục vụ phát triển đô thị và an sinh xã hội.

Theo đó, phát triển nhà ở cho thuê được đề xuất bổ sung vào danh mục các hoạt động được khuyến khích đầu tư sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo mở rộng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Chính sách ưu đãi này cũng được áp dụng đối với các dự án, công trình thuộc diện được miễn, giảm theo quy định của pháp luật chuyên ngành; việc sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập và các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sẽ ưu tiên bố trí dành quỹ đất cho các dự án trong lĩnh vực y tế, giáo dục và đào tạo, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị và nhà ở cho thuê.

Đối với việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, dự thảo đề xuất giao HĐND cấp tỉnh quyết định phạm vi vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển. Đây sẽ là cơ sở để thu hồi đất thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, thương mại, dịch vụ hoặc tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong đó, việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được Nhà nước khuyến khích thực hiện để khai thác đồng bộ quỹ đất vùng phụ cận và thực hiện đồng thời dự án hạ tầng giao thông với các dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ trong phạm vi khu vực TOD, tạo nguồn thu từ đất để ưu tiên tái đầu tư cho phát triển hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng đô thị.

Thanh Tú

FILI

- 14:10 22/07/2026