Quy hoạch và hạ tầng tạo cuộc dịch chuyển lớn, người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá
Quy hoạch và hạ tầng tạo cuộc dịch chuyển lớn, người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá
Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho biết các dự án hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai và cao tốc liên vùng từng bước mở rộng không gian phát triển, đưa nguồn cung mới dịch chuyển từ khu vực lõi trung tâm sang các đô thị vệ tinh và những trục tăng trưởng mới.
Tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường đang được định hình bởi 3 yếu tố cốt lõi gồm quy hoạch - hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn
|
Theo ông Tuấn, quy hoạch và hạ tầng đang tái phân bổ nguồn cung và lực cầu. Tại Hà Nội và TPHCM, các định hướng quy hoạch dài hạn, cùng với những dự án hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai và cao tốc liên vùng từng bước mở rộng không gian phát triển, đưa nguồn cung mới dịch chuyển từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh và những trục tăng trưởng mới.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 67% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động rất lớn hoặc lớn đến thị trường, phản ánh quy hoạch đã trở thành căn cứ quan trọng trong quyết định của người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Song song đó, việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, dữ liệu đất đai, chứng chỉ và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường minh bạch hơn, góp phần giảm bất cân xứng thông tin và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.
Ông Tuấn cũng cho rằng thị trường đang phân hóa mạnh. Nếu giai đoạn 2021-2022 nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định, trong khi đất nền và một số sản phẩm mang tính đầu cơ chững lại hoặc điều chỉnh tại nhiều khu vực.
Dữ liệu quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền 23%, nhà riêng 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
“Ngay trong cùng một loại hình cũng xuất hiện sự phân hóa. Các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, kết nối hạ tầng thuận lợi và tiện ích hoàn thiện sẽ có sức cầu vượt trội so với sản phẩm xa trung tâm hoặc thiếu kết nối”, ông Tuấn nói.
Hạ tầng trở thành thước đo giá trị thực
Dữ liệu 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoài khu vực trung tâm ngày càng rõ.
Tại TPHCM, từ năm 2019, nguồn cung mới dần mở rộng ra khu Đông và các đô thị vệ tinh theo các tuyến metro, vành đai và cao tốc. Tỷ trọng nguồn cung khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.
Tại Hà Nội, nguồn cung cận trung tâm tăng từ 17% lên 23%, vùng vệ tinh từ gần 8% lên 11%, còn khu vực lõi và lõi mở rộng đều giảm tỷ trọng.
Theo Giám đốc Batdongsan.com.vn, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu được hưởng lợi từ hạ tầng, tiện ích đồng bộ và cộng đồng dân cư hình thành.
Khảo sát môi giới quý 2/2026 cũng cho thấy 65% môi giới cho biết khách hàng rất ưu tiên hoặc ưu tiên các dự án gần metro, đường vành đai hoặc cầu. Có tới 91% nhận định khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm, trong đó mức tăng giá được chấp nhận phổ biến nhất là 5-10%.
Tuy nhiên, ông Tuấn lưu ý không phải mọi dự án gần hạ tầng đều có giá trị như nhau. Những sản phẩm thực sự hưởng lợi phải có khả năng kết nối thuận tiện, nằm trong vùng tác động trực tiếp và có cộng đồng cư dân hiện hữu hoặc có thể hình thành trong trung hạn.
Người mua ưu tiên giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá
Theo báo cáo Batdongsan.com.vn, người mua đang ngày càng khắt khe hơn và ưu tiên bất động sản phục vụ nhu cầu sử dụng thực tế.
Tại Hà Nội, tỷ trọng tìm kiếm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TPHCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34-36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13-14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
 |
Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Trong 34% giao dịch nhằm mục đích đầu tư, có 67% hướng đến cho thuê và 17% để tích sản.
“Nếu trước đây nhà đất được xem là đích đến của quá trình tích lũy thì năm 2026, chung cư đang trở thành lựa chọn ưu tiên, đặc biệt tại Hà Nội khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống”, ông Tuấn nhận định.
Xu hướng này cũng phản ánh sự chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang tối ưu chất lượng sống. Khảo sát môi giới quý 2/2026 cho thấy 60% khách hàng coi chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết, những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực có hạ tầng, tiện ích hoàn thiện sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động của thị trường.
- 07:10 15/07/2026
