Lãi suất vay mua nhà lên tới 16%, chuyên gia dự báo khó giảm trong ngắn hạn

Lãi suất vay mua nhà lên tới 16%, chuyên gia dự báo khó giảm trong ngắn hạn

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, lên tới 16%, đang tạo áp lực lên cả người mua, nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp bất động sản. Trong khi thanh khoản có nguy cơ chậm lại, các chuyên gia cho rằng, lãi suất khó sớm quay về vùng thấp.

Mặt bằng lãi suất tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026 đang là lực cản lớn đối với thị trường bất động sản. Người mua ở thực chịu áp lực trả nợ khi các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với chi phí vốn ngày càng lớn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã lên tới 15 - 16%/năm.

Mặt bằng lãi suất cao tiếp tục tạo sức ép lên quyết định mua nhà của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, khách hàng có xu hướng ưu tiên những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và phương án tài chính an toàn.

DXS-FERI dự báo lãi suất sẽ tiếp tục neo ở mức cao trong 6 tháng cuối năm nay.

Báo cáo tổng quan thị trường quý 2/2026 của One Mount Group cũng cho thấy lãi suất liên tục tăng trong 6 tháng đầu năm và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Lãi suất cho vay thả nổi phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, khiến người mua thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển sang các kênh có lợi suất hấp dẫn hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Xu hướng này được phản ánh qua số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), khi tổng tiền gửi của dân cư tại các ngân hàng đến cuối tháng 5/2026 đạt hơn 10.82 triệu tỷ đồng, tăng 4.76% so với cuối năm trước và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Trong tháng 6, lãi suất cho vay bình quân tăng thêm 0.4 điểm phần trăm so với tháng trước. Theo NHNN, lãi suất cho vay bình quân của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 8.1 - 10.5%/năm.

Thực tế, nhiều ngân hàng đã áp dụng lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân vượt 10%/năm, tùy theo mức độ rủi ro, năng lực tài chính và tài sản bảo đảm. Trong đó, TPBank áp dụng mức 10.95%/năm, OCB 10.78%/năm và BVBank là 10.45%/năm.

Lãi suất tăng mạnh và duy trì mức cao trong 6 tháng đầu năm 2026 Nguồn: DXS-FERI

Người mua gồng mình trước áp lực lãi vay

Lãi suất tăng cao ảnh hưởng rất lớn đối với những người vay mua nhà để ở, đặc biệt là khi lãi suất đang chuyển sang thả nổi. Trong khi đó, thu nhập không tăng tương ứng nên họ phải cắt giảm chi tiêu hoặc tìm cách tái cơ cấu khoản vay.

Anh An (35 tuổi), nhân viên văn phòng tại TPHCM, mua căn hộ trị giá 3.5 tỷ đồng vào năm 2024 và vay ngân hàng gần 65% giá trị tài sản. Trong 2 năm đầu, nhờ được hưởng lãi suất ưu đãi, khoản phải trả hàng tháng vẫn nằm trong khả năng. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, chi phí lãi vay tăng đáng kể khiến gia đình anh phải cắt giảm nhiều khoản chi và hoãn kế hoạch sinh con để ưu tiên trả nợ.

Tương tự, vợ chồng chị Hà cũng phải gánh thêm vài triệu đồng chi phí trả nợ mỗi tháng do lãi suất tăng cao.

Ở góc độ đầu tư, một nhà đầu tư tại Bình Dương (cũ) cho biết, khoản vay từng mang lại hiệu quả khi lãi suất ở mức thấp. Tuy nhiên, khi lãi suất thả nổi tăng lên mốc 15 - 16%/năm, chi phí vay đã vượt xa dòng tiền từ việc cho thuê. Trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự phục hồi, việc bán tài sản cũng không dễ, khiến nhà đầu tư rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Thanh khoản sẽ chịu sức ép

Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mức lãi suất 15 - 16%/năm hiện nay chưa phải mức phổ biến mà chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi hoặc áp dụng theo điều kiện riêng của từng ngân hàng, doanh nghiệp.

Dù vậy, nếu lãi suất cao kéo dài, người mua sẽ hạn chế sử dụng vốn vay và trì hoãn quyết định xuống tiền, làm tốc độ hấp thụ của các dự án chậm lại, nhất là ở phân khúc đầu cơ và sản phẩm giá trị lớn.

Theo ông Tuấn, thị trường chưa rơi vào trạng thái "gãy", do lực cầu hiện chủ yếu từ người mua ở thực, có dòng tiền ổn định và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hơn trước.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức lãi suất người mua sẵn sàng chấp nhận chỉ ở dưới 9%/năm. Khi vượt ngưỡng này, tâm lý chờ đợi sẽ gia tăng và thanh khoản khó tránh khỏi suy giảm.

Chỉ nên dành tối đa 35% thu nhập để trả nợ

Trước biến động của lãi suất, ông Tuấn khuyến nghị người mua nhà để ở cần ưu tiên lựa chọn phương án tài chính an toàn thay vì tận dụng tối đa hạn mức vay.

Đối với thị trường sơ cấp, người mua nên khai thác các chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư như ân hạn gốc và lãi, hoặc các gói lãi suất cố định dưới 8%/năm trong vòng 3 năm, để giảm áp lực tài chính.

Đối với thị trường thứ cấp, nên ưu tiên các khoản vay có lãi suất cố định trong 1-2 năm đầu, đồng thời tính toán khả năng trả nợ ở cả kịch bản lãi suất tăng trong 3-5 năm.

"Tỷ lệ trả nợ chỉ nên chiếm khoảng 30 - 35% tổng thu nhập. Nếu cao hơn, rủi ro sẽ rất lớn khi lãi suất biến động", ông Tuấn khuyến nghị.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, chuyên gia cho rằng, lãi suất cao làm tăng chi phí vốn, buộc nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh bán hàng để giảm tồn kho. Chi phí tài chính cũng được tính vào giá thành, khiến giá dự án mới tăng và ngày càng lệch pha với nhu cầu thực.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy sẽ chịu tác động mạnh nhất, có thể phải bán nhanh, thậm chí chấp nhận cắt lỗ khi chi phí vay tăng.

Lãi suất khó giảm trong ngắn hạn

Theo dự báo của ông Tuấn, lãi suất khó giảm trong ngắn hạn, do chịu tác động từ tăng trưởng tín dụng, áp lực tỷ giá, lạm phát và nhu cầu huy động vốn của các ngân hàng. Mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao hơn trước đây và có thể kéo dài đến hết quý 2/2027.

Để hỗ trợ thị trường, ông Tuấn đề xuất cần có các gói tín dụng dành riêng cho người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, người mua nhà lần đầu và người mua nhà ở xã hội, với lãi suất khoảng 8 - 9%/năm. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thực và tạo nền tảng cho thị trường phục hồi bền vững.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực dự báo lãi suất sẽ duy trì ổn định, có thể giảm nhẹ ở một số lĩnh vực ưu tiên nhưng khó quay lại mức rất thấp như trước, do đó doanh nghiệp cần xây dựng cơ cấu vốn linh hoạt. “Thị trường bất động sản vẫn còn phân hóa, nhưng cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức, và yếu tố quyết định thành công sẽ là khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp và nhà đầu tư”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Thanh Tú

FILI

- 12:00 03/08/2026