Mua bán đất 13 tỷ nhưng hợp đồng ghi 1,5 tỷ, bên bán đòi hủy

Mua bán đất 13 tỷ nhưng hợp đồng ghi 1,5 tỷ, bên bán đòi hủy

Thỏa thuận mua bán hai thửa đất với tổng giá 13 tỷ đồng nhưng khi ký hợp đồng công chứng, các bên chỉ ghi giá chuyển nhượng 1,5 tỷ đồng đối với thửa đất đang tranh chấp để né thuế. Tòa xác định hợp đồng này là giao dịch giả tạo và tuyên vô hiệu.

Thỏa thuận giá một đằng, ghi trong hợp đồng một nẻo

Theo trình bày của ông V., ông và ông C. (cùng ngụ TP Hà Nội) là chủ sử dụng hai thửa đất liền kề có tổng diện tích khoảng 7.400m2 tại tỉnh Hòa Bình (nay là tỉnh Phú Thọ).

Tháng 5/2020, ông V. và ông C. cùng ký hợp đồng đặt cọc với ông D. để chuyển nhượng hai thửa đất với giá thỏa thuận 13 tỷ đồng. Ông D. đã chuyển tổng cộng 300 triệu đồng tiền đặt cọc, mỗi chủ đất nhận 150 triệu đồng.

Sau đó, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng riêng đối với từng thửa đất tại văn phòng công chứng. Trong vụ án này, tranh chấp chỉ phát sinh đối với thửa đất của ông V., còn thửa đất của ông C. được giải quyết trong một vụ án khác.

Đến tháng 6/2020, vợ chồng ông V. ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông D. và một người khác tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, hợp đồng công chứng chỉ ghi giá chuyển nhượng 1,5 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế mà các bên đã thỏa thuận. Theo ông V., việc ghi giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế và phí khi thực hiện thủ tục sang tên.

Có những giao dịch các bên thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn thực tế rất nhiều, dẫn đến tranh chấp. Ảnh: Hoàng Hà

Sau khi ký kết, vợ chồng ông V. cho rằng việc ghi giá không đúng thực tế có nguy cơ vi phạm pháp luật về thuế nên nhiều lần đề nghị ông D. cùng hủy hợp đồng công chứng để lập lại hợp đồng phản ánh đúng giá chuyển nhượng, nhưng không đạt được thỏa thuận. Vì vậy, vợ chồng ông V. khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, đồng thời hủy hợp đồng đặt cọc.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, ông D. đưa ra một lý do khác để không tiếp tục giao dịch. Ông cho hay sau khi ký hợp đồng thì phát hiện khoảng 402,5m2 đất thuộc thửa đất của ông V. nằm trong quy hoạch hành lang bảo vệ công trình kè ven sông.

Đây là thông tin chưa được bên bán cung cấp đầy đủ nên ông D. đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng điều chỉnh diện tích chuyển nhượng, đồng thời kê khai lại giá mua bán đúng thực tế. Trường hợp không tiếp tục giao dịch, ông yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và phạt cọc theo thỏa thuận.

Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, hợp đồng bị tuyên vô hiệu

Xét xử sơ thẩm, TAND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình (nay là TAND khu vực 13 - Phú Thọ) chấp nhận yêu cầu của ông V., tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy hợp đồng đặt cọc. Tòa buộc ông V. hoàn trả cho ông D. số tiền đặt cọc 150 triệu đồng.

Không đồng ý với phần quyết định liên quan đến hợp đồng đặt cọc, ông D. kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND tỉnh Hòa Bình (nay là TAND tỉnh Phú Thọ) nhận định việc tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ.

Theo tòa, các bên đều thừa nhận giá chuyển nhượng thực tế là mức giá ghi trong hợp đồng đặt cọc, trong khi hợp đồng công chứng chỉ ghi giá 1,5 tỷ đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Việc xác lập hợp đồng với giá thấp hơn thực tế là giao dịch dân sự giả tạo, vi phạm các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Quản lý thuế. Do đó, quyết định của cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc, Tòa phúc thẩm xác định cấp sơ thẩm đã có nhiều vi phạm nghiêm trọng về tố tụng. Cụ thể, tòa án chưa đưa người trực tiếp chuyển khoản tiền đặt cọc tham gia tố tụng để làm rõ nguồn gốc khoản tiền, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bên cạnh đó, mặc dù ông D. có yêu cầu phản tố buộc vợ chồng ông V. hoàn trả tiền đặt cọc và chịu phạt cọc theo thỏa thuận, cấp sơ thẩm không hướng dẫn thực hiện thủ tục phản tố, không thụ lý yêu cầu này nhưng vẫn nhận định bác yêu cầu trong phần nội dung bản án mà không tuyên trong phần quyết định. Theo tòa, việc này dẫn đến chưa giải quyết đầy đủ yêu cầu của đương sự và là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Từ những phân tích trên, TAND tỉnh Hòa Bình quyết định hủy một phần bản án sơ thẩm liên quan đến việc hủy hợp đồng đặt cọc và buộc hoàn trả 150 triệu đồng tiền cọc, đồng thời chuyển hồ sơ cho TAND huyện Lương Sơn giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

(Tham khảo Bản án số 10/2025/DS-PT ngày 14/3/2025 của TAND tỉnh Hòa Bình, nay là TAND tỉnh Phú Thọ)

Anh Phương

VietNamNet

- 05:45 06/08/2026