Chủ căn hộ cần kiểm tra gì trước khi cho thuê ngắn ngày để không bị phạt?

14/09/2026 08:19

14-09-2026 08:19:51+07:00

Việc khách lưu trú dưới 30 ngày không đồng nghĩa căn hộ đương nhiên được phép kinh doanh lưu trú. Việc khai thác căn hộ phải căn cứ vào loại hình, công năng sử dụng và hồ sơ pháp lý của dự án; riêng căn hộ du lịch còn tuân theo pháp luật về du lịch.

Phải xác định đúng loại hình, công năng căn hộ

Liên quan đến quy định xử phạt hành vi sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Đỗ Thanh Lâm (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng cần phân biệt rõ giữa căn hộ để ở đơn thuần và căn hộ thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Đây là yếu tố quan trọng để xác định một căn hộ có thể được khai thác làm cơ sở lưu trú du lịch hay không.

Luật Nhà ở 2023 xác định nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở có thể được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích khác nếu pháp luật không cấm; khi đó được xác định là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đối với nhà chung cư, pháp luật cũng phân biệt nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Từ các quy định trên, có thể phân biệt hai trường hợp để xem xét việc khai thác căn hộ: căn hộ thuộc nhà chung cư có mục đích để ở và căn hộ thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó công năng cụ thể của từng căn hộ phải được xác định theo hồ sơ pháp lý của dự án.

Trên thực tế, có nhiều loại hình bất động sản được quảng bá với các tên gọi như officetel, condotel, căn hộ du lịch... nhưng việc có được phép khai thác lưu trú hay không phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý, công năng được phê duyệt và quy định áp dụng đối với từng dự án.

Đây cũng là điểm mà chủ căn hộ cần xác định trước khi tính đến việc đưa căn hộ lên các nền tảng cho thuê ngắn ngày.

Khách thuê dưới 30 ngày chưa đủ để xác định căn hộ được phép kinh doanh lưu trú, mà còn phải căn cứ vào công năng và loại hình pháp lý của căn hộ. Ảnh: Anh Phương

Cho thuê dưới 30 ngày không đồng nghĩa được kinh doanh lưu trú

Luật sư Lâm cho rằng pháp luật Việt Nam không có một loại hình pháp lý riêng mang tên "Airbnb". Đây là nền tảng trực tuyến kết nối bên có chỗ ở với người có nhu cầu thuê.

Vì vậy, việc một căn hộ được đăng trên Airbnb không tự thân quyết định căn hộ được sử dụng đúng hay sai mục đích; cần xem xét loại hình căn hộ, công năng được phê duyệt và cách thức khai thác.

Trong trường hợp cho thuê theo ngày, đêm, hoạt động này trên thực tế thường mang tính chất lưu trú ngắn hạn. Luật Cư trú 2020 cũng sử dụng khái niệm “lưu trú” đối với trường hợp công dân ở tại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc tạm trú trong thời gian dưới 30 ngày.

Từ các quy định trên, luật sư Lâm cho rằng việc cho thuê căn hộ qua Airbnb theo ngày, đêm có thể được xem xét dưới góc độ hoạt động lưu trú, kinh doanh.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa cứ khách ở dưới 30 ngày thì mọi căn hộ đều đương nhiên được phép kinh doanh lưu trú. Yếu tố quyết định vẫn là công năng và loại hình pháp lý của căn hộ.

Căn hộ để ở khác căn hộ du lịch

Theo luật sư Lâm, căn hộ để ở đơn thuần, không phải căn hộ du lịch và không có chức năng sử dụng hỗn hợp, không được kinh doanh lưu trú ngắn ngày theo mô hình Airbnb.

Tại TPHCM, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND quy định việc cho thuê căn hộ du lịch trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Chủ căn hộ phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về du lịch.

Luật sư Lâm cho rằng quy định này không đồng nghĩa mọi căn hộ chung cư đều được phép cho thuê theo ngày. Chỉ những căn hộ đúng loại hình, phù hợp công năng và đáp ứng đầy đủ điều kiện mới được kinh doanh lưu trú mà không bị xem là sử dụng căn hộ trái mục đích theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Chủ căn hộ cần kiểm tra gì trước khi cho thuê ngắn ngày?

Trước khi cho thuê căn hộ theo ngày, theo luật sư Đỗ Thanh Lâm, chủ nhà cần xác định rõ căn hộ của mình thuộc loại hình nào và được phép sử dụng với công năng gì.

Nếu là căn hộ để ở đơn thuần, việc khai thác căn hộ vẫn phải phù hợp với công năng và loại hình được phê duyệt. Chủ căn hộ không thể chỉ dựa vào thời hạn thuê để biến căn hộ để ở thành cơ sở lưu trú du lịch.

Trong khi đó, với căn hộ được sử dụng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, chủ căn hộ có thể kinh doanh lưu trú. Tại TPHCM, trong trường hợp này, chủ căn hộ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Khoản 3 và 4 Điều 12 Quyết định 19/2026.

“Nếu căn hộ được khai thác không đúng loại hình, công năng được phê duyệt hoặc không đáp ứng các điều kiện pháp luật tương ứng, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét xác định hành vi sử dụng căn hộ không đúng mục đích và xử lý theo quy định”, luật sư Lâm khuyến cáo.

Anh Phương

VietNamNet

- 05:30 14/09/2026