Kêu lỗ, doanh nghiệp vẫn xin cải tạo chung cư cũ!

Kêu lỗ, doanh nghiệp vẫn xin cải tạo chung cư cũ!

Trong khi lãnh đạo các Sở ngành Hà Nội và doanh nghiệp ủng hộ nâng tầng cao 22-27 tầng khi cải tạo chung cư cũ để doanh nghiệp có lãi, nhiều chuyên gia lại cho rằng không cần dùng giải pháp phá quy hoạch này. Nhà nước hoàn toàn có cơ chế khác để bù đắp cho doanh nghiệp.

Lãnh đạo TP. Hà Nội đã từng chia sẻ với báo chí về sự xót xa khi thực hiện thí điểm cải tạo cụm chung cư cũ Nguyễn Công Trứ. Theo tính toán sơ bộ, Hà Nội phải chi ra thêm 1.800 tỷ đồng khi xây mới khu chung cư này. Số tiền này được lấy từ chính tiền thuế người dân đóng góp. Vị này cho rằng, 1.800 tỷ đồng đủ để xây dựng cả một khu đô thị mới chứ không chỉ xây mới vài tòa chung cư cũ. Hà Nội rất quyết tâm, hỗ trợ tối đa nhưng người dân cũng phải suy nghĩ bởi tiền bỏ ra đền bù chính là tiền đóng thuế dân.

Lãnh đạo Sở ngành ủng hộ nâng tầng cao

Bài toán đập chung cư cũ để xây mới tại Hà Nội đã được thực hiện 11-12 năm nhưng số lượng dự án thực hiện được xây mới 12/68 dự án. Theo phản ánh của doanh nghiệp tham gia xây dựng, mới đầu nhận dự án thì nghĩ là miếng bánh ngon. Sau khi làm, doanh nghiệp vấp phải vấn đề bồi thường cao lại bị khống chế số tầng vì vậy doanh nghiệp bị lỗ. Vì vậy, để giải bài toán này, theo đề xuất của doanh nghiệp, Hà Nội phải cho cơ chế đặc thù đó là nâng tầng cao lên ít nhất 15-20 tầng doanh nghiệp làm mới có lãi.

Thấu hiểu nỗi khổ của doanh nghiệp, tại buổi họp giữa UBND TP. Hà Nội với Bộ Xây dựng hồi giữa tháng 8, lãnh đạo Sở Tài chính, Sở kế hoạch và đầu tư, Sở Quy hoạch và Kiến trúc... đồng loạt kêu khổ hộ doanh nghiệp. Và phương án đề xuất của các Sở vẫn là xin cơ chế nâng tầng cao để giúp doanh nghiệp cân đối được tài chính.

Bài toán cải tạo chung cư cũ lâu nay đang vấp phải đá xem ra đã có phương án mới, rất có lợi cho doanh nghiệp. Nếu đề xuất nâng tầng cao khi cải tạo chung cư cũ lên 22-27 tầng này được Thủ tướng chấp thuận chắc chắn thì đây sẽ là "quả ngọt" cho các doanh nghiệp. Bởi các dự án chung cư cũ được xây mới đều thuộc các khu đất vàng của Hà Nội. Doanh nghiệp xây dựng xong chắc chắn bán được hàng với giá cao. Doanh nghiệp không phải lo đọng vốn, ế ẩm.

Lạ, doanh nghiệp kêu lỗ nhưng vẫn xin làm

Chủ đầu tư dự án B6 - Giảng Võ, Hà Nội cho biết, dự án cải tạo chung cư cũ B6 Giảng Võ được Hà Nội phê duyệt chiều cao 19 tầng. Theo tính toán, ngoài số lượng căn hộ phải trả cho dân tái định cư, số căn hộ còn lại, nếu doanh nghiệp bán được giá 26 triệu đồng/m2 thì vẫn lỗ khoảng hơn 100 tỷ đồng. Vị này cũng chia sẻ, mặc dù lỗ nhưng vì lời hứa với dân, vì uy tín nên lỗ doanh nghiệp vẫn làm.

Được biết, chủ đầu tư dự án B6 cũng đã từng xin UBND TP. Hà Nội được nâng tầng cao lên 22 tầng nhưng không được chấp thuận.

Theo phân tích của giới đầu tư việc lỗ, lãi của một dự án phụ thuộc hoàn toàn vào quy mô dự án, không phải nâng tầng cao lên là doanh nghiệp có lãi.

Ông Nguyễn Thanh Lâm - giám đốc Ban quản lý dự án đô thị Đông Ngạc (Tổng công ty Sông Hồng) - một đơn vị từng tham gia cải tạo chung cư cũ cho biết, bài toán cải tạo chung cư cũ lỗ hay lãi không phụ thuộc vào số lượng tầng cao công trình được cấp là bao nhiêu? Nó phụ thuộc vào quy mô dự án. Ví dụ, có dự án chung cư cũ 5 tầng, sau khi giải phóng mặt bằng diện tích đất 1.000 m2. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải xây 5.000 m2 để trả cho dân, cộng thêm hệ số đền bù 1,5. Tức là, diện tích thực tế phải trả cho dân 7.500m2. Nếu quy mô dự án chỉ được xây dựng 50% (500m2) diện tích đất, thì số tầng cao phải chắc chắn vài chục tầng doanh nghiệp mới có lãi chứ không phải 22 hay 27 tầng. Như vậy, cơ quan quản lý có chạy đua được với doanh nghiệp không? Chưa kể đến vấn đề, hệ thống hạ tầng trường học, bệnh viện... có đủ đáp ứng không?

Theo đề xuất của ông Lâm, Hà Nội đã có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu ... thì phải tuân thủ, không được phá vỡ quy hoạch này. Bài toán cải tạo chung cư cũ cần phải có sự tham gia của chính những người dân đang sinh sống tại các khu chung cư bởi họ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do vậy họ cần có sự chia sẻ. Nhà nước không thể lúc nào cũng đứng ra lo tất cả mọi việc. Ví dụ, những hộ dân nếu chọn tái định cư tại chỗ thì không được đòi hỏi hệ số đền bù cao. Bởi, họ đang được hưởng lợi, nhà họ cũ được đập đi xây mới lại họ đã không phải bỏ tiền thêm lại còn được đòi hỏi cơ chế hỗ trợ. Nhà nước đã bán nhà cho họ, họ phải có trách nhiệm bởi tiền Nhà nước bỏ ra cải tạo nhà chung cư cũ cũng là tiền thuế người dân đóng góp. Nói đúng ra, họ phải bỏ thêm tiền vào cùng với doanh nghiệp để xây dựng nhà. Nhà nước chỉ thực hiện đúng chức năng quản lý dự án.

Theo KTS. Nguyễn Hữu Thanh - một chuyên gia về quy hoạch Hà Nội, Hà Nội có Luật Thủ đô, có quy hoạch phân khu và điều lệ quản lý quy hoạch do vậy phải tuân thủ quy hoạch. Các dự án xây dựng phải đảm bảo các yếu tố quy hoạch như tổng thể mật độ, tầng cao, số lượng dân cư. Nhà nước, cơ quan quản lý hoàn toàn có cơ chế để doanh nghiệp có lãi như cơ chế đối ứng bù cho doanh nghiệp một dự án khác để kinh doanh. Không nhất thiết cứ phải chọn giải pháp nâng tầng cao.

"Sở dĩ, doanh nghiệp muốn xin nâng tầng bởi các khu chung cư cũ đều vị trí đẹp, doanh nghiệp xây dựng là bán được ngay. Thêm vào đó, số tầng cao được tăng gấp 2-3 lần thì doanh nghiệp nào cũng muốn làm. Nếu nhà đầu tư nào cũng khoanh vùng khu chung cư đẹp, sau đó xin cơ chế nâng tầng. Làm là có lãi thì ai cũng muốn làm. Trước nay, nhiều dự án được đề xuất đối ứng hình thức BT, nhiều doanh nghiệp được giao thêm các dự án nhưng dự án ở vị trí xa trung tâm, ở khu vực đất bỏ hoang nên không doanh nghiệp nào muốn nhận. Giải pháp nâng tầng cao chỉ để phục vụ cho một nhóm lợi ích nào đó? Đây cũng là câu trả lời vì sao mà doanh nghiệp cứ kêu lỗ nhưng vẫn xin làm" ông Thanh nói.

Anh Đào

Vnmedia