Khang Điền: Sản phẩm nhà phố có là “cứu cánh”?

Khang Điền: Sản phẩm nhà phố có là “cứu cánh”?

CTCP Đầu Tư & KD Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) đang xây dựng chiến lược phát triển dự án từ đây đến năm 2020 chỉ tập trung chủ yếu vào dòng sản phẩm nhà phố - phân khúc đã được KDH “thử nghiệm” thành công khi bán hết 160 sản phẩm trong 8 tháng đầu năm nay.

Mới đây, KDH xin điều chỉnh tăng kế hoạch kinh doanh năm 2014 với doanh thu lên 550 tỷ đồng và lãi ròng 100 tỷ đồng. Con số này đối với một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản có thể là không có gì đáng nói nhưng với một doanh nghiệp vừa trải qua giai đoạn thua lỗ nặng như KDH thì quả thật rất ấn tượng nhưng cũng đầy nghi ngại!

Trở lại với hoạt động kinh doanh từ năm 2010, KDH cho thấy sự sụt giảm dần về lợi nhuận rồi đến lỗ nặng vào năm 2013, đây cũng là năm lỗ lớn nhất của KDH từ trước đến nay. Nguyên nhân lớn khiến KDH lỗ nặng gần 125 tỷ đồng năm 2013 là do hàng bán bị trả lại nhiều, ở mức gần 198 tỷ đồng. Điều này khiến doanh thu thuần trong năm chỉ còn hơn 112 tỷ đồng trong khi giá vốn lên đến 144 tỷ đồng.

Các khoản hàng bán bị trả lại năm 2013 của KDH thuộc phân khúc biệt thự cao cấp như dự án Topia Garden, Villa Park, River Town hay Hoja Villa.

Lợi nhuận sau thuế của KDH từ năm 2010 đến nay

Giải thích cho sự thụt lùi trong kết quả kinh doanh những năm qua, tại buổi gặp mặt nhà đầu tư vào cuối tháng 8 vừa qua, bà Hồ Thị Minh Thảo, Phó TGĐ của KDH cho biết, xuất phát từ khó khăn của thị trường bất động sản, KDH đã chủ động tái cơ cấu, chấp nhận bán các dự án để trả nợ và chuyển sang chiến lược phân khúc nhà phố. Trong suốt giai đoạn này công ty không bán hàng vì thế dẫn đến lỗ nặng hai năm 2012 và 2013.

Với sự chuyển dịch sản phẩm và bước đầu thử nghiệm thành công, tại ĐHĐCĐ thường niên 2014 trước đó, HĐQT KDH đã rất tự tin với chiến lược mở bán sản phẩm nhà phố trong chuỗi dự án Mega.

Và trong 6 tháng đầu năm 2014, một phần doanh thu đến từ dự án Mega Residence. Sản phẩm của dự án này là nhà phố đã được xây dựng xong với diện tích trung bình 150m2. Dự án này đã được mở bán từ ngày 14/03 và theo KDH thì đến nay đã bán hết toàn bộ 160 căn, trong đó đã bàn giao 50% cho khách hàng.

Theo KDH dự tính, nửa cuối năm 2014 tiếp tục ghi nhận phần lớn doanh thu từ dự án Mega Residence trên và một phần dự án Mega Ruby. Theo đó, 50 căn từ dự án Mega Ruby sẽ được mở bán từ tháng 10/2014. Đây chính là nguyên nhân lớn làm cho KDH tự tin sẽ thực hiện được kế hoạch dù điều chỉnh lợi nhuận lên cả trăm tỷ đồng.

Câu hỏi đặt ra là liệu phân khúc này có thực sự “cứu cánh” cho KDH trong thời gian tới hay cũng chỉ là điểm sáng nhất thời?

Hiện tại, KDH có 115 ha quỹ đất sạch tại quận 2 và quận 9 (TPHCM), trong đó, 8 dự án với quy mô 50 ha đã được triển khai từ trước năm 2014; 7 dự án quy mô 40 ha sẽ được triển khai từ 2014 - 2018 và 2018 - 2020 sẽ triển khai thêm 4 dự án trên 25 ha còn lại.

Đáng chú ý, trong kế hoạch phát triển dự án của KDH đến năm 2020, phân khúc sản phẩm nhà phố sẽ là chủ lực. Cụ thể, ngoài Mega Residence và Mega Ruby được mở bán trong năm nay, KDH sẽ mở rộng chuỗi thương hiệu Mega: Mega3 – Trí Minh và Mega 4 – Quốc Tế được thực hiện trong năm 2015; Mega 5 – Nhà Phố thực hiện năm 2016; Mega 8 – Song Lập sẽ kéo dài từ năm 2016 – 2018; Mega 9 – Gia Phước vào năm 2019 và Mega 10&11 – Long Trường triển khai năm 2019 – 2020.

Tất cả các dự án này đều đã được đền bù xong và có điểm chung là hướng tới sản phẩm nhà phố. Các sản phẩm trong chuỗi Mega tập trung vào phân khúc trung bình, có giá 13 triệu/m2, tương ứng giá từ 2 tỷ đồng. Ngoài ra, các dự án này đều tập trung ở quận 9, khu vực có cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh chóng do chiến lược phát triển chung của TPHCM.

Hiện các tổ chức phân tích đều đánh giá cao ở phân khúc bất động sản này. Báo cáo của Savills cho thấy, tỷ lệ hấp thụ và giao dịch của sản phẩm nhà phố đang tăng mạnh. Riêng trong quý 2/2014, giao dịch tăng 176%, trong đó 80% thuộc các dự án mới tung ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ theo tổ chức này báo cáo đã tăng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Savills cũng dự báo nguồn cung trên thị trường thứ cấp hiện nay ở phân khúc này khoảng 1,042 căn (tính đến quý 2). Trong khi đó, một báo cáo của CTCK Bản Việt (VCSC) thì cho rằng nhu cầu ở phần khúc này lên đến hơn 7,000 căn, cao hơn rất nhiều so với nguồn cung thị trường.

Bên cạnh đó, ở góc độ một chủ đầu tư dự án, có thể nói phân khúc nhà phố giúp cho dòng tiền được luân chuyển nhanh hơn. Theo đó, việc xây dựng một khối chung cư (chỉ ghi nhận doanh thu khi bàn giao) được xác định ít nhất khoảng 2 năm, trong khi đó, phân khúc nhà phố chỉ dưới 1 năm do có thể xây dựng từng phần. Chủ đầu tư nhờ đó có thể tận dụng để tái đầu tư, giúp giảm vốn cần phải bỏ ra.

Cổ đông lớn quyết tâm vực dậy KDH

Bên cạnh quyết tâm chuyển đổi phân khúc mà HĐQT KDH đã và đang thực hiện cũng phải kể đến sự hỗ trợ đáng kể các cổ đông ngoại nắm giữ trên 5% vốn.

Vào ngày 21/05, KDH đã phát hành thành công gần 27 triệu cp với giá 13,500 đồng/cp cho 5 nhà đầu tư chiến lược (5 nhà đầu tư mới) gồm Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Á Âu (7.4 triệu cp), Công ty TNHH Đầu tư Gam Ma (10.55 triệu cp), Venner Group Limited (2.69 triệu cp), Vietnam Property Holding (900,000 cp) và Vietnam Ventures Limited - thuộc nhóm Vinacapital (5.38 triệu cp).

Đợt phát hành này thu về cho KDH hơn 363 tỷ đồng tiền tươi, con số khá tốt để KDH sử dụng cho việc phát triển các dự án bất động sản mà công ty đang hướng đến.

Cơ cấu cổ đông của KDH thời điểm hiện tại

Ngoài ra, trong các cổ đông chiến lược trên của KDH, có tổ chức (Vietnam Property Holding) hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng là một lợi thế cho KDH bên cạnh 2 cổ đông lớn cũ vốn khá rành về lĩnh vực này ở thị trường Việt Nam là VinaCapital và Dragon Capital (lần lượt sở hữu 22% và 18% vốn).

Cùng với những chuyển biến về nội tại, cổ phiếu KDH cũng hút mạnh dòng tiền trên thị trường chứng khoán. Theo đó, từ đầu tháng 8/2014 đến nay, khối lượng giao dịch trung bình của KDH đạt gần 190,000 đơn vị/phiên, tăng khá mạnh so với giai đoạn trước đó (7 tháng đầu năm), chỉ hơn 50,000 đơn vị/phiên.

Bên cạnh đó là giá cổ phiếu đã tăng hơn 54% kể từ đầu năm 2014, từ mức quanh 12,000 đồng lên mức 20,800 đồng/cp (chốt phiên 23/09).

Biến động giá cổ phiếu KDH kể từ đầu năm 2014:

Sanh Tín