Câu chuyện nguồn vốn và sự trở lại của “chứng khoán hóa bất động sản”

Câu chuyện nguồn vốn và sự trở lại của “chứng khoán hóa bất động sản”

GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đã phục hồi trở lại, giải pháp chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS sẽ là một trong những giải pháp cần thiết trong bối cảnh tín dụng cho thị trường này đang dần xiết lại.

* Tình trạng cung không đủ cầu trên thị trường BĐS sẽ diễn ra trong 5 năm tới

* “Điểm rơi” của thị trường bất động sản đang diễn ra?

Ý kiến này được GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra tại buổi Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” tổ chức ngày 23/03.

Phân tích về cơ cấu nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ cho biết, vốn đầu tư vào thị trường này chủ yếu là vốn trong nước (chiếm 95% tổng nguồn vốn), trong đó chủ yếu là vốn do nhà đầu tư dự án huy động trực tiếp từ người mua BĐS thông qua cơ chế phân chia lợi ích kinh doanh hoặc cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai, vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán. Vốn FDI chỉ chiếm khoảng 3% - 5% vốn đầu tư vào thị trường nhưng đứng thứ 2 tính trên tổng vốn FDI được giải ngân (mức đăng ký trong giai đoạn 2010 – 2015 là 16 tỷ USD).

Nói về thực trạng nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS không cao. Mặt khác, luồng vốn tín dụng lại có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của các thăng trầm của thị trường tài chính.

“Trong giai đoạn trước đây khi lạm phát tăng cao, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25% một năm. Đến nay, mức lãi suất đã về quá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây nhưng vẫn còn ở mức 8% - 10% trên năm. Trong khi đó, ở các nước khác lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3% - 5% trên năm” – GS Đặng Hùng Võ nói thêm.

Trong bối cảnh vốn vay từ NHTM đang dần bị xiết chặt bởi quy định mới đây của NHNN, để giải quyết vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS, khuyến khích hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS và huy động vốn từ các ngân hàng nước ngoài là những giải pháp được cho hiệu quả.

Trong đó, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS và thành lập quỹ tín thác là giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Với giải pháp chứng khoán hóa vốn đầu tư, ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Theo đó, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

Siết chặt tín dụng thời điểm này là chưa cần thiết

Liên quan đến thực trạng phát triển của thị trường BĐS, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, khi so sánh thị trường bất động sản Việt Nam năm nay với năm 2006 nhìn từ góc độ tài chính vĩ mô, có thể thấy thị trường hiện không có nguy cơ bong bóng giống cách đây 10 năm như lo ngại của một số nhà đầu tư và chuyên gia.

Xét về khía cạnh nguồn vốn phát triển, dòng vốn cho thị trường hiện vẫn chủ yếu từ vốn tín dụng của các NHTM, tuy nhiên việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng theo quy định mới đây của NHNN vào thời điểm này là chưa cần thiết. Thay vào đó theo TS Lê Xuân Nghĩa, cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, bao gồm tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh của ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

“Giả sử muốn cảnh báo ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80%” – TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được./.