Bất động sản Hà Nội quý 3/2016: Phân hóa vào mùa mưa

Bất động sản Hà Nội quý 3/2016: Phân hóa vào mùa mưa

Theo báo cáo của Savills, nếu sân chơi nhà đất tại TP.HCM tăng trưởng tích cực trong quý 3 năm nay thì tại TP. Hà Nội một xu hướng phân hóa đang diễn ra. Cụ thể, lượng giao căn hộ và khách sạn khá chậm, trong khi các phân khúc còn lại tương đối ổn định, mặc dù mức tăng trưởng không đáng kể.

Phân khúc bán lẻ, biệt thự và nhà liền kề: Gia tăng cạnh tranh

Tại phân khúc bán lẻ có thêm sự gia nhập mới của hai khối bán lẻ với nguồn cung 32,800 m2, dẫn đến giá thuê trung bình tầng trệt giảm tại tất cả các loại hình bán lẻ. Cụ thể, trong quý 3/2016, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1.2 triệu m2, tăng 3% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy bình quân tăng 1.9 điểm % theo quý nhưng giảm 2.7 điểm % theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của trung tâm bách hóa giảm 1.3 điểm % theo quý trong khi cả trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ đều tăng lần lượt 2.6 điểm % và 2.1 điểm % theo quý.

Như vậy, sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các nhà bán lẻ trong nước và nước ngoài buộc một số dự án tiếp tục cải tạo và tái cơ cấu mặt bằng bán lẻ.

Cùng với đó, tính cạnh tranh tại phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng tăng lên với ba dự án mới và nguồn cung bổ sung từ một dự án hiện tại cung cấp tổng cộng 209 căn. Kết quả, tổng nguồn cung phân khúc biệt thự và nhà liền kề đạt 33,500 căn (2,300 sơ cấp và 31,200 thứ cấp), tăng 3% theo quý và 10% theo năm, trong đó quận Hà Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 26% thị phần. 

Về chi tiết, trong quý ghi nhận hơn 241 giao dịch (giảm 10% so với quý trước) với 64% giao dịch là nhà liền kề. Dẫn đầu thị trường quý này là quận Hoàng Mai với 23% và Hà Đông với 20% trên tổng số khối lượng giao dịch. Đặc biệt, Shophouse tiếp tục được quảng bá mạnh mẽ bởi chủ đầu tư và hấp dẫn khách hàng hơn với xu hướng hoàn thiện một phần trước khi mở bán. Được biết thêm, đến quý 4/2016, hơn 800 căn được dự kiến bán ra thị trường, chủ yếu là ở quận Hà Đông.

Tỷ lệ lấp đầy và giá phòng căn hộ dịch vụ tăng

Về phân khúc căn hộ dịch vụ, trong quý 3 năm nay nhìn chung tỷ lệ lấp đầy và giá phòng bình quân tăng, theo đó nguồn cung đạt khoảng 3,800 căn, ổn định theo quý nhưng tăng 4% theo năm. Đồng thời, từ quý 4/2016 đến 2017, sẽ có hai dự án mới dự kiến gia nhập thị trường, cung cấp 747 căn.

Ngoài ra, công suất bình quân cũng đạt trên 87%, tăng 3.4 điểm % theo quý và 5.7 điểm % theo năm. Giá phòng bình quân tăng 3.5% theo quý và 4.1% theo năm, trong đó số lượng căn hộ cho thuê thêm đạt mức dương tại hạng A, không đổi tại hạng B nhưng giảm mạnh tại hạng C.  

Theo Cục Đầu Tư Nước Ngoài, tổng vốn đăng kí FDI tại Hà Nội đạt 1.97 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2016, tăng 116.5% so với cùng kỳ năm trước.

Về văn phòng thì thị trường hoạt động tại phân khúc này khá ổn định với nguồn cung duy trì mức ổn định theo quý và tăng 9% theo năm, trong khi đó giá thuê trung bình giảm nhẹ 0.5% theo quý do mức điều chính giảm của cả hai hạng A và C nhưng tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của toàn thị trường tăng 2.2 điểm % theo quý và 2.8 điểm % theo năm, chủ yếu do việc tăng công suất của hạng A và B lần lượt ở mức 2.3 điểm % và 2.9 điểm % theo quý.

Tổng diện tích cho thuê thêm trong quý này đạt khoảng 31,000 m2. Trong đó, hạng  B dẫn đầu thị trường với khoảng 18,000 m2, theo sau là hạng A với khoảng 8,500 m2 và hạng C với khoảng 4,300 m2. Được biết thêm, trong quý 4 năm nay, một dự án mới sẽ gia nhập thị trường, cung cấp thêm khoảng 11,300 m2.

Xu hướng ảm đạm tại phân khúc khách sạn và căn hộ để bán

Một xu hướng ngược lại tại hai phân khúc cuối cùng là khách sạn và căn hộ để bán, khi mà khối lượng giao dịch và nguồn cung đồng thuận giảm.

Cụ thể, nguồn cung thị trường khách sạn giảm 5.2% theo quý do Tổng cục Du lịch quyết định thu hồi xếp hạng 3 sao của 9 khách sạn và hầu như không đổi theo năm. Từ đó, công suất trung bình giảm 2 điểm % theo quý do ảnh hưởng của mùa mưa nhưng tăng 4 điểm % theo năm. Giá phòng bình quân (ARR) tăng 4% theo quý và 12% theo năm. RevPAR tăng 0.8% theo quý và 20% theo năm.

Theo Cục Thống kê Hà  Nội, lượng khách quốc tế đến Hà Nội đạt 1.4 triệu lượt trong quý 3/2016 và 2.9 triệu lượt trong 9 tháng đầu năm 2016 tăng 28% theo năm. Ngoài ra, dự kiến trong năm 2017, một dự án khách sạn 4 sao với quy mô hơn 200 phòng sẽ đi vào hoạt động.

Trong khi đó, tại thị trường căn hộ để bán, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 17,000 căn, giảm 2% theo quý mặc dù tăng 16% theo năm. Được biết, 13 dự án mở bán thêm và 10 dự án mở bán mới chỉ cung cấp 5,700 căn, giảm 6% theo quý.

Không dừng lại, doanh số quý 3 tại phân khúc này còn giảm 6% theo quý và 15% theo năm khi chỉ khoảng 5,700 căn bán được. Trong đó, hạng B ghi nhận khối lượng bán cao nhất trong 6 quý liên tiếp, chiếm 51% tổng số căn bán được. Tỷ lệ hấp thụ đạt 33%, giảm 2 điểm % theo quý nhưng giá chào bán trung bình ổn định.

Dự kiến trong quý 4/2016, hơn 13,000 căn sẽ gia nhập thị trường, phần nhiều là căn hộ hạng B đến từ Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ và Hai Bà Trưng.

* Tài liệu đính kèm

12102016 - Savills Vietnam report on Hanoi real estate market Q32016- EN.doc

12102016 - Savills Việt Nam báo cáo tình hình thị trường BĐS Ha Noi Q32016- VN.doc