Áp lực của thị trường bất động sản trước chuyển biến hạ tầng giao thông

Áp lực của thị trường bất động sản trước chuyển biến hạ tầng giao thông

Theo Báo cáo mới đây của Savills, hệ thống hạ tầng giao thông của Việt Nam đang đứng trước ngưỡng chuyển mình theo quy luật phát triển tự nhiên, với dự báo tỷ lệ sở hữu ô tô cá nhân sẽ gia tăng nhanh chóng đi cùng với mức tăng thu nhập bình quân đầu người. Tuy nhiên, thực tế đặt ra nhiều bài toán nan giải như nguy cơ tắc nghẽn tăng cao, diện tích bãi đỗ xe hạn hẹp,...  không chỉ gây áp lực lên lĩnh vực giao thông nói riêng, mà bao gồm lĩnh vực bất động sản nói chung.

Cụ thể, TP HCM và Hà Nội có tỷ lệ diện tích đất dành cho giao thông ở mức tương đương các thành phố đang phát triển trong khi thấp hơn nhiều các đô thị hiện đại trong khu vực. Áp lực lên hạ tầng giao thông đang tăng lên khi thu nhập bình quân đầu người bước vào ngưỡng 3,000 - 10,000 USD/người/năm, theo quy luật phát triển đây là giai đoạn có tỷ lệ gia tăng nhanh chóng về tỷ lệ sở hữu ôtô cá nhân. Doanh số bán xe ô tô du lịch tăng trung bình 35%/năm trong 5 năm gần đây.

Theo đó, việc gia tăng số lượng xe ô tô cá nhân đồng thời tạo áp lực về chỗ đỗ xe tại chỗ làm việc, từ đó dẫn đến việc dịch chuyển cơ cấu cũng như địa điểm phát triển nhà đất tương ứng. Mặt khác, mức phí đỗ xe khu vực trung tâm TP HCM và Hà Nội đang ở mức cao hơn nhiều so với các thành phố khu vực như Bangkok, Manila hay Jakarta. Mặc dù vậy nhu cầu chỗ đỗ xe sẽ khó được đáp ứng khi tỷ suất sinh lợi của bãi đỗ xe đang thấp hơn so với các hạng mục phát triển khác, ví dụ văn phòng cho thuê. Việc di chuyển bằng phương tiện cá nhân ngày càng trở nên khó khăn khiến phương tiện giao thông công cộng trở thành sự lựa chọn trong tương lai. TP HCM và Hà Nội đang có tỷ lệ sử dụng giao thông công cộng thấp nhất trong khu vực, mức độ ô nhiễm không khí cao. Hai thành phố đang ở giai đoạn đầu tiên của quá trình phát triển đường sắt đô thị, tương tự như trường hợp của Bangkok trong thập niên 1990s.

Bangkok có thể coi là một mô hình khá thành công, có thể học hỏi trong việc huy động nguồn vốn xã hội hóa để đầu tư hệ thống giao thông công cộng, từ đó giải quyết các vấn về giao thông đô thị và ô nhiễm không khí. Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt đường sắt đô thị có thể tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) có thể là một hướng đi mới, chủ đạo trong tương lai với các hạng mục như nhà ở, văn phòng, bán lẻ, bến đỗ xe phát triển ở khu vực lân cận các trạm trung chuyển. Mô hình này đã diễn ra tại các nước trong khu vực và tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản khu vực lân cận các trạm trung chuyển, ví dụ Trung Quốc (10%), Hồng Kông (32%), Thái Lan (10%).

Xu hướng tương tự được kỳ vọng sẽ sớm diễn ra ở TP HCM và Hà Nội với các tuyến đường sắt đô thị đầu tiên được đưa vào vận hành trước 2020, dù vậy biên độ tăng giá có thể không đồng đều và có xu hướng cao hơn tại các điểm trung chuyển xa trung tâm. Năm 2016, tăng trưởng kinh tế đạt 6.2%, trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng 4%, cao nhất trong vòng 5 năm./.