Năm 2018: Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có sức phát triển mạnh nhất

Năm 2018: Phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có sức phát triển mạnh nhất

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, năm 2018, chắc chắn phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn có sức phát triển mạnh nhất. Lý do chính là kinh tế du lịch nước ta vẫn đang trên đà tăng trưởng mạnh, cung hạ tầng lưu trú vẫn còn thiếu rất nhiều so với cầu của khách du lịch ngày càng tăng cao.

BĐS luôn là vấn đề được người dân quan tâm đặc biệt. Để dự đoán về tình hình BĐS năm 2018, phóng viên Báo Điện tử Tổ Quốc đã trao đổi với GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường về vấn đề này.

-Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản (BĐS) 2017?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS năm 2017 đã phát triển tốt hơn những gì đã dự báo vào cuối năm 2016. Mọi phân khúc đều phát triển mạnh và không gặp bất cứ trở ngại nào. Một trở ngại mà một số ý kiến đưa ra mang tính dự báo là có thể thị trường rơi vào phát triển nóng, bong bóng sẽ xuất hiện. Rất nhiều ý kiến cho rằng không thể xẩy ra tình trạng phát triển nóng vì chưa xuất hiện các điều kiện đủ. Trên thực tế, hiện tượng phát triển nóng không xẩy ra.

Trước hết, phải nói rằng sức phát triển của phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng năm 2017 là quá mạnh. Rất nhiều dự án lớn đã được đầu tư và hút được vốn đầu tư từ dân dưới dạng các nhà đầu tư thứ cấp. Do thị trường du lịch nước ta tăng trưởng khá mạnh (ở mức trên 30%) nên hạ tầng cơ sở lưu trú còn quá thiếu. Sức cung tăng mạnh nhưng vẫn không đủ với cầu.

Thứ hai là phân khúc BĐS nhà ở, nói chung cũng phát triển lành mạnh hơn. Nguồn cung của các BĐS nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ gần như không còn do gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đã kết thúc mà chưa có gói nào thay thế. Các dự án mới chủ yếu là thuộc phân khúc giá cao và giá trung bình. Giao dịch thành công vẫn chỉ đạt ở mức 2/3 lượng cung ra thị trường. Giao dịch tại phân khúc cao cấp chưa nhiều do đây là phân khúc đón khả năng tăng cầu từ người nước ngoài nhưng trên thực tế người nước ngoài tham gia thị trường BĐS chưa nhiều. Hầu hết các hiệp định thương mại tự do FTA ở khuôn khổ lớn vẫn chưa đi vào hoạt động. Chủ yếu sức cầu trên thị trường hiện nay là phân khúc giá trung bình và phân khúc giá rẻ.   

Thứ ba là 2 phân khúc bán lẻ và văn phòng cũng phát triển tốt hơn do nền kinh tế nước ta đang phục hồi khá nhanh. Cuộc cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường bán lẻ giữa các nhà đầu tư nội và ngoại đã làm cho cung của phân khúc này tăng cao hơn.   

-Năm 2017, nguồn cung phân khúc căn hộ khá dồi dào nhưng giá lại không rẻ hơn. Xin ông lý giải vê sự bất hợp lý này, và theo ông thị trường BĐS thời gian tới cần điều chỉnh như thế nào để bán ra thị trường những căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của những người có thu nhập trung bình và thấp?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Đối với phân khúc BĐS nhà ở thì cung chủ yếu hiện nay ở khu vực giá cao và giá trung bình do khu vực giá rẻ (gồm cả nhà ở xã hội) không còn cung vì gói tín dụng ưu đãi đã kết thúc. Chính phủ đã hứa sẽ có gói tín dụng ưu đãi thay thế gói tín dụng 30 nghìn tỷ đã "hoàn thành sứ mệnh". Cho đến nay, Chính phủ mới giải quyết được 1 nghìn tỷ đưa ra thị trường thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Chắc chắn, ở mức độ 1 nghìn tỷ thì chỉ đủ để cho người nghèo, người có thu nhập thấp vay để sửa chữa nhà đang ở, không đủ để trợ giúp các dự án phát triển nhà ở giá rẻ. Chính vì vậy mà nguồn cung chủ yếu ra thị trường vẫn là nhà ở giá trung bình và giá cao.

Đối với câu hỏi là gì để phát triển nhà ở giá rẻ. Trên thực tế, lãi suất tín dụng ở Việt Nam đã giảm nhiều so với trước đây nhưng vẫn là khá cao so với nguồn tín dụng cho đầu tư BĐS nhà ở tại các nước khác. Pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn chưa cho phép thế chấp bằng BĐS trong nước để vay vốn đầu tư từ các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài. Vậy thì để tăng cung nhà ở giá rẻ, chỉ có một cách duy nhất là dựa vào sự trợ giúp của các gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ.    

-Năm 2018, thị trường BĐS cần điều chỉnh như thế nào để giải quyết tình trạng lệch pha cung – cầu hiện nay, nhằm giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Nói rằng thị trường BĐS nhà ở hiện nay có lệch pha cung - cầu là đúng. Sự lệch pha này không phải do các nhà đầu tư làm ra như vậy, hoặc do thị trường gây ra, mà do hoàn cảnh cụ thể tác động vào từng khu vực giá rẻ, giá trung bình, giá cao.

Đối với khu vực giá rẻ, cung đã cạn do Chính phủ chưa giải quyết được gói tín dụng ưu đãi để tăng cung. Đối với khu vực giá cao, ta tính đến cung từ người nước ngoài nhưng người nước ngoài chưa có nhu cầu nhiều do các hiệp định FTA ở khuôn khổ lớn chưa được thực thi. Đối với khu vực giá trung bình, cung hiện nay đang khá phù hơp với cầu, tính thanh khoản khá cao.

Trong năm 2018, độ lệch cung - cầu vẫn diễn ra như vậy vì chắc chắn chưa thể có gì đột xuất để có thể giải quyết các vướng mắc hiện nay tại khu vực giá rẻ và khu vực giá cao. Điều có thể làm là chỉnh sửa khung pháp luật để những sự lệch pha nói trên giảm dần. Ví dụ như pháp luật có thể cho phép thế chấp bằng BĐS trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài để tạo nguồn tín dụng lại suất thấp. Hoặc cũng cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để gạt bớt những hạn chế trong việc người nước ngoài tiếp cận nhà ở tại Việt Nam.     

-Ông có thể dự báo về tình hình BĐS năm 2018? Theo ông, năm tới phân khúc thị trường nào sẽ thu hút được khách hàng?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Sức phát triển của thị trường BĐS năm 2018 sẽ tốt hơn năm 2017 vì chắc chắn nền kinh tế nước ta sẽ phát triển mạnh hơn. Liệu thị trường BĐS nước ta có rơi vào phát triển nóng hay không là một câu hỏi cần đặt ra. Chính phủ Việt Nam đã có kinh nghiệm khá sâu sắc về sự phát triển và sự suy giảm của thị trường BĐS giai đoạn từ 2006 cho tới 2013. Khi có biểu hiện phát triển nóng, các giải pháp tiền tệ và tài khóa sẽ được Chính phủ sử dụng để điều tiết van của kênh nối giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS.

Trong các phân khúc của thị trường BĐS, chắc chắn phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn có sức phát triển mạnh nhất. Lý do chính là kinh tế du lịch nước ta vẫn đang trên đà tăng trưởng mạnh, cung hạ tầng lưu trú vẫn còn thiếu rất nhiều so với cầu của khách du lịch ngày   càng tăng cao. Tại phân khúc này cũng còn một số vướng mắc nhỏ về khung pháp luật, nhưng cũng không có tác động mấy đến thị trường. Đó là câu chuyện đất để phát triển các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được sử dụng lâu dài hay có thời hạn? Nhiều địa phương đã giao đất ở để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đã đáp ứng được nhu cầu thực tế.

-Xin cảm ơn ông!

Hà Giang

Tổ Quốc