Thị trường bán lẻ sau 10 năm tìm đường

Thị trường bán lẻ sau 10 năm tìm đường

Tại TP. HCM, theo ghi nhận của Savills, thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực ngoài trung tâm chạm mức 87% vào quý 3/2018, trong khi con số này ở năm 2013 là 79%.

Đang hưởng nhiều lợi thế

Thị trường bán lẻ tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng đang hưởng lợi khá nhiều từ những yếu tố kinh tế vĩ mô như tốc độ kinh tế tăng trưởng ổn định, thu nhập bình quân đầu người tăng, mức sống đang cải thiện, dân số tăng trưởng đều trong đó dân số trẻ trí thức và xu hướng sống tự lập chiếm tỷ trọng lớn. Bên cạnh đó, ngành bán lẻ hiện đại đang tăng dần sức ảnh hưởng và thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Những chuỗi cửa hàng tiện lợi đã xuất hiện cách đây 1 thập niên, song chỉ hoạt động cầm chừng. Tuy nhiên, sau gần 10 tìm đường thì loại hình này đã xuất hiện ồ ạt hơn và đang dần thay thế loại hình tạp hóa truyền thống.

Việc tham gia của nhiều thương hiệu sẽ tạo môi trường cạnh tranh khốc liệt do sự tập trung ngày càng dày đặc của các cửa hàng trong cùng một khu vực, trong khi đó, loại hình sản phẩm giới hạn và chi phí đầu tư thuê mặt bằng cao. Tuy nhiên, so với các nước trong khu vực, mật độ bán lẻ của Việt Nam vẫn còn ở mức thấp. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà bán lẻ lớn nếu nắm bắt tốt hành vi tiêu dùng cũng như xác định thị trường mục tiêu rõ ràng.

TTTM chiếm 53% thị phần

Xu hướng nguồn cung thị trường bán lẻ phát triển hướng ra khu vực ngoài trung tâm thành phố cũng đang hình thành khá rõ rệt. Thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục từ mức 79% vào năm 2013 lên mức 87% vào quý 3/2018. Lý do chính giải thích cho xu hướng này là quỹ đất dồi dào, mật độ dân số cao và nhiều khu dân cư mới phát triển nhanh cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối ngày càng cải thiện.

Trong thị trường bán lẻ, phân khúc trung tâm thương mại (TTTM) chiếm thị phần lớn nhất với 53%. Xu hướng phát triển của phân khúc này khu vực ngoài trung tâm rất rõ rệt khi nguồn cung trong khu vực trung tâm giảm và nguồn cung khu vực ngoài trung tâm tăng liên tục với tốc độ tăng trung bình 13%/năm trong 5 năm gần đây. Các TTTM ngoài trung tâm đa phần nằm trong các dự án phức hợp có quy mô nhà ở lớn và thuộc khu vực có tốc độ đô thị hóa cao như quận 2 và 7.

Nhìn chung, thị trường bán lẻ nói chung và phân khúc TTTM nói riêng tại TP.HCM đang duy trì công suất cho thuê ở mức cao trên 90%. Tính đến quý 3/2018, công suất cho thuê TTTM đạt mức ổn định 91%, trong khi đó giá cho thuê trung bình có xu hướng giảm.

Các dự án ngoài khu vực trung tâm tăng trưởng liên tục với giá cho thuê cạnh tranh nhưng vẫn ở mức thấp hơn khu vực trung tâm. Giá thuê trung bình khu vực ngoài trung tâm chỉ bằng 35% giá thuê khu vực trung tâm, trong khi tổng nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm gấp hơn 7 lần.

Thị trường và hành vi người tiêu dùng – mối quan hệ hai chiều

Hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng Việt Nam đã và đang thay đổi nhanh chóng trong những năm gần đây. Vì lẽ này, cả chủ đầu tư và khách thuê đều phải có những thay đổi trong ý tưởng cũng như hình thức kinh doanh.

Điều này có thể nhận thấy khi nhiều dự án TTTM hướng đến việc gia tăng tỷ lệ khách thuê F&B (ẩm thực) và vui chơi giải trí để đáp ứng cho những thực khách có nhu cầu ở lĩnh vực này. Theo đó, một khi lưu lượng khách đến trung tâm tăng lớn sẽ hỗ trợ cho các loại hình khách thuê khác, từ đó tạo sức hút chung cho dự án.

Dựa trên những khảo sát thực tế tại các TTTM của Savills, hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng Việt Nam có sự thay đổi trong 2 năm gần đây. Nếu như xu hướng ẩm thực đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, người tiêu dùng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn vào chuyện ăn uống bên ngoài thì nhu cầu mua sắm tại các quầy hàng thời trang và đồ gia dụng không duy trì được sức hút đối với người tiêu dùng tới TTTM.

Có thể thấy, mặc dù dịch vụ thương mại điện tử ở Việt Nam đang ở bước đầu thế nhưng hoạt động mua sắm trực tuyến ngày càng phát triển trong thời gian gần đây đã tác động đến hành vi mua sắm của người tiêu dùng. Khả năng cũng như tốc độ phát triển của mô hình này được dự đoán tiếp tục tăng khá mạnh trong tương lai.

Ngành bán lẻ đang thay đổi từng ngày và có tác động khá lớn đến hành vi tiêu dùng. Dự kiến trong thời gian tới sẽ có nhiều hơn những mô hình bán lẻ mới ra đời.

Nguyên Ngọc

FILI