Người mua nhà sẽ dè chừng hơn trong năm 2019

Người mua nhà sẽ dè chừng hơn trong năm 2019

Nhìn từ chu kỳ bong bóng 10 năm và thị trường bất động sản đã có 4 năm phát triển liên tục kể từ năm 2015 – 2018, nhà đầu tư có thể nhìn nhận rằng bất động sản là một bộ môn đầu tư có lên có xuống, cũng có một số rủi ro nhất định. Do vậy, theo đánh giá của ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa kiêm Chủ tịch Hội cho thuê Bất động sản Sài Gòn, năm 2019 sẽ có sự dè chừng trong việc đầu tư vào bất động sản (BĐS). Người mua sẽ xem xét những yếu tố về thương hiệu, về tính thực tế hơn.

*Cảm nhận của ông về thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2018? Đâu là những chính sách có tác động mạnh nhất lên thị trường?

Ông Trần Khánh Quang: Ai cũng nghĩ rằng với tốc độ tăng trưởng quá nhanh ở năm 2017 thì đến năm 2018 thị trường sẽ đi xuống. Nhưng thực tế theo đánh giá của tôi thị trường vẫn đạt mức tăng trưởng khá, chỉ không bằng 2017.

Những chính sách ảnh hưởng đến thị trường theo tôi nghĩ là để hạn chế việc xảy ra bong bóng bất động sản, Nhà nước đã có một số chính sách can thiệp kịp thời. Chẳng hạn như hồi giữa tháng 5, tất cả các đặc khu như bến Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc đều ngừng lại việc giao dịch chuyển nhượng BĐS để tránh tình trạng sốt nóng kéo dài, kéo theo một số khu khác. Chính sách đó giúp kéo thị trường BĐS lại.

Chính sách thứ hai là về phía ngân hàng. Đầu quý 2, các ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay BĐS, thành ra BĐS không phát triển ồ ạt nữa mà phát triển một cách có chọn lọc. Thường năm 2018 chúng ta thấy đa số các dự án đều là chủ đầu tư lớn và có uy tín, ít có chủ đầu tư nhỏ lẻ phát triển. Những yếu tố đó giúp cho thị trường 2018 mặc nhiên phát triển và mang tính ổn định.

Một yếu tố quan trọng giữ lại thị trường 2018 là các quỹ đầu tư nước ngoài và người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam. Thì đó là hiện tượng mới nhất trong năm 2018.

* Ông dự báo thị trường BĐS năm 2019 sẽ biến động như thế nào? Yếu tố nào sẽ tác động mạnh nhất và phân khúc nào theo ông sẽ đóng vai trò chủ đạo trong năm 2019?

Ông Trần Khánh Quang: Qua những năm phát triển từ 2015, 2016, 2017, 2018, 4 năm liên tục BĐS phát triển mạnh, đặc biệt là năm 2017 thì cũng như những cơn bong bóng BĐS 10 năm vừa qua, nhà đầu tư cũng nhìn nhận được rằng BĐS là một bộ môn đầu tư có lên có xuống, cũng có một số rủi ro nhất định. Do đó, năm 2019, tôi nghĩ việc đầu tư vào BĐS sẽ dè chừng hơn, người mua sẽ xem xét những yếu tố về thương hiệu, về tính thực tế.

Do đó, các BĐS 2019 muốn phát triển phải quan tâm đến ba yếu tố. Thứ nhất là thương hiệu của chủ đầu tư. Thứ hai là thiết kế phải hiện thực chứ đừng thiết kế xa hoa quá, xa rời thực tế. Thứ ba, những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực tế sẽ phát triển tốt, ví dụ những căn hộ dưới 1.5 tỷ sẽ tiếp tục được tiêu thụ tốt trong tương lai.

Vấn đề đáng quan tâm ở năm 2019 trước hết là nguồn cung căn hộ thứ cấp, căn hộ bàn giao rất lớn. Thứ hai là tình trạng sản phẩm condotel đảm bảo khai thác lợi nhuận bắt đầu đi vào hoạt động, buộc chủ đầu tư phải trả lợi nhuận như cam kết cho khách hàng. Đó là những yếu tố phải dè chừng trong năm sau.

Yếu tố dè chừng thứ ba là tín dụng. Chắc chắn năm sau tín dụng cho BĐS sẽ khó hơn so với những năm vừa qua và chỉ đạo của ngân hàng Nhà nước đang tập trung vốn vào sản xuất kinh doanh nhiều hơn.

Còn yếu tố tốt cộng hưởng tiếp là thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển có chọn lọc nhất định. Cái thứ hai và cũng quan trọng nhất là nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá BĐS Việt Nam tiềm năng trong vòng 3-5 năm tới. Nguồn vốn ngoại đổ vào BĐS trước đây là đổ vào gián tiếp thì hiện nay theo xu hướng đổ vào trực tiếp thông qua các sản phẩm do nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp đầu tư, thành ra đảm bảo về mặt chất lượng, đảm bảo về tính bền vững.

*Theo ông, đâu là những khó khăn lớn nhất cản trở doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án trong bối cảnh hiện nay?

Ông Trần Khánh Quang: Các doanh nghiệp BĐS hiện nay có nhiều khó khăn. Thứ nhất là quỹ đất, do sự phát triển quá nhanh của BĐS hiện nay làm cho quỹ đất hiếm đi.

Thứ hai, với chính sách thanh tra đất công hiện nay thì trước đây ai cũng nghĩ quỹ đất của BĐS dựa vào các công xưởng, nhà máy di dời đi khỏi để trở thành BĐS, các tài sản thuộc sở hữu Nhà nước sẽ dễ dàng trở thành BĐS. Tuy nhiên, việc này trở thành rất khó khi dính đến đất công .

Thứ ba, giá đầu vào tăng quá cao. Bây giờ giá một lô đất để phát triển BĐS đối với các chủ đầu tư quá cao để triển khai dự án.

Thứ tư, yếu tố về tín dụng, hiện nay ngân hàng đang siết rất mạnh trong việc cho vay BĐS.

Cuối cùng là chính sách của Nhà nước, đặc biệt trong TP.HCM hạn chế nguồn cung BĐS.

*Xin cám ơn ông!

Nguyên Ngọc

FILI