Vì sao doanh nghiệp bất động sản tăng cường huy động trái phiếu?

Vì sao doanh nghiệp bất động sản tăng cường huy động trái phiếu?

Ngày 30/07, tại hội thảo “Đón sóng cổ phiếu Bất động sản, Xây dựng cuối năm 2019” diễn ra tại TPHCM, những khó khăn của thị trường bất động sản hay là việc doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng huy động vốn từ kênh trái phiếu là những chủ đề được các chuyên gia “mổ xẻ”.

* Doanh nghiệp mạnh tay huy động vốn từ kênh trái phiếu để làm dự án

* Những ngày đi mua trái phiếu doanh nghiệp

* Thu hút trái phiếu doanh nghiệp: Cần các tổ chức xếp hạng tín nhiệm

Khó khăn của thị trường BĐS hiện nay chưa tác động đến cục diện nền kinh tế

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) cho rằng bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay không phải màu hồng. Từ sau ngày 07/03/2017, Thủ tướng Chính phủ ban hành công văn chỉ đạo rà soát các dự án có sử dụng đất công trong phạm vi toàn quốc, thị trường BĐS đứng trước những thách thức và khó khăn rất lớn.

Năm 2017, thị trường BĐS tăng trưởng 4.07% so với năm 2016, mặc dù tăng trưởng nhưng thực chất thị trường đi xuống vì chỉ bù cho lạm phát. Năm 2018 thị trường BĐS sụt giảm.

Trong 6 tháng đầu 2019, toàn bộ thị trường sụt giảm 34% về quy mô, trong đó riêng sụt giảm về dự án bất động sản là 29%, sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường 34%. Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ bình dân giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý 2/2019.

Theo quy luật, thị trường có độ trễ và thị trường BĐS cũng vậy, trong 7 tháng đầu năm 2019 thể hiện rất rõ những khó khăn của thị trường BĐS. Ông Châu nhận định, khó khăn của thị trường BĐS hiện nay chưa tác động đến cục diện nền kinh tế - tác động lan tỏa cần quan ngại là chưa đến mức độ nghiêm trọng. Tuy nhiên, cần thiết phải có cảnh báo về những khó khăn thị trường BĐS để các nhà hoạch định chính sách có những điều chỉnh chính sách phù hợp.

Đồng tình với quan điểm trên, TS. Bùi Quang Tín, Chuyên gia Tài chính cho biết thị trường BĐS là một trong những kênh kết nối với các ngành trong nền kinh tế, 6 tháng cuối năm 2018 thị trường có chậm lại, tình hình cũng tương tự trong 6 tháng đầu năm 2019. Mặc dù thị trường tuy chậm nhưng chưa tác động lan toả tới nền kinh tế.

Đưa ra quan điểm về thị trường BĐS cuối năm 2019, ông Châu tin sẽ có những điểm sáng 6 tháng đầu năm. Vì có sự tham gia của ban lãnh đạo Thành phố cùng nhân tố mới từ những dự án khu Đông TP. HCM hay dự án khu Nam sẽ được triển khai tại Nhà Bè. Tuy nhiên, đây chỉ là “một vài điểm trong cả làng tối” trong khi thị trường BĐS không thể phát triển đơn độc.

Bất động sản thu hút phần lớn dòng vốn FDI trong 6 tháng đầu năm

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản 6 tháng đạt hơn 225 triệu USD, chiếm 43% tổng nguồn vốn FDI mới, BĐS trở thành nhóm ngành thu hút vốn FDI, và có những ý kiến quan ngại. Tuy nhiên, cần nhìn nhận giá trị đầu tư FDI vào bất động sản thấp, chỉ hơn 225 triệu USD.

Điều này cho thấy sự sụt giảm thu hút vốn FDI ở các khu vực khác như sản xuất... Vốn FDI vào bất động sản thường xếp vị trí số 3 về độ lớn thu hút vốn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lĩnh vực bất động sản có liên quan đến khoảng 95 ngành nghề.

Nhận định về dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia Kinh tế cho biết, dòng vốn nào vào Việt Nam cũng đều tốt, miễn sao minh bạch. Từ trước tới giờ chúng ta vẫn hoan nghênh dòng vốn ngoại vào BĐS, từ đó mới đáp ứng nhu cầu vốn cao tại TP.HCM.

Vì sao doanh nghiệp bất động sản tăng cường phát hành trái phiếu?

Ông Châu chia sẻ, cuối năm 2014, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 36. Và trong 6 tháng đầu năm nay, NHNN đưa ra dự thảo mới, thay thế Thông tư 36, đưa ra lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS: Giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng trị giá trên 3 tỷ đồng. Điều này cho thấy, NHNN đang “nắn” lại dòng tín dụng vào bất động sản.

"Nếu nói chính sách siết dòng vốn vào bất động sản là chưa đầy đủ, thực tế chỉ siết một số dự án, chủ đầu tư, không phải siết tất cả. Trong thời gian cuối năm, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường, từ 16-18%", ông TS. Bùi Quang Tín nêu ý kiến.

Theo ông Tín, hiện có tới 70-80% dòng vốn là ngắn hạn chảy vào BĐS do vậy nếu cho các doanh nghiệp BĐS vay nhiều sẽ gây ra rủi ro với ngân hàng.

Thị trường tài chính không chỉ có ngân hàng mà còn có thể huy động vốn từ thị trường chứng khoán, huy động vốn từ FDI cũng như và các doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu, cổ phiếu. 

"Do đó, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động vốn bằng phát hành trái phiếu, hay phát hành cổ phiếu, đây chính là “điểm tựa mới” cho doanh nghiệp bất động sản làm sao có vốn trung, dài hạn chứ không chỉ là vốn ngắn hạn từ ngân hàng", ông Tín phân trần.

Bổ sung thêm ý kiến liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, trái phiếu doanh nghiệp là công cụ cho các doanh nghiệp quy mô lớn. Công cụ vốn dài hạn là trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản phải tính đến.

Trong lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tăng lên chiếm 27% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành (tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành 67,000 tỷ đồng). Điểm đặc biệt, có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

"Thực tế, trái phiếu không phải là sân chơi của nhà đầu tư cá nhân. Tại sao những năm 2014-2017 các doanh nghiệp bất động sản không phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tại sao đến lúc khó khăn mới phát hành trái phiếu?", ông Hiển đặt vấn đề. 

Minh Nhật

FILI