Mua chung cư phải nộp “tiền đất” là phi thị trường?

Mua chung cư phải nộp “tiền đất” là phi thị trường?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa có nhiều khởi sắc đáng kể, thông tin từ ngày 1/8 người mua chung cư phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) theo quy định tại Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã khiến thị trường này phủ thêm lớp băn khoăn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng quy định này “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”…

Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2014, nêu rõ: Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền SDĐ được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau: Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.

Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền SDĐ cho đối tượng là chủ đầu tư.

Không lẽ vì cái “sổ đỏ”?

Một trong những lý do khiến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ cho Nhà nước – vốn đang được chủ đầu tư dự án thực hiện - đột nhiên được “bổ đầu” người mua nhà, người tiêu dùng là những năm vừa qua, do tiền SDĐ quá lớn nên nhiều chủ đầu tư không có tiền nộp dẫn đến tình trạng dự án chậm triển khai.

Thậm chí, ngay cả đối với những dự án đã hoàn thành, do chủ đầu tư không nộp tiền SDĐ nên các hộ dân không được cấp sổ đỏ. Vì vậy, khi chuyển trách nhiệm trả tiền SDĐ từ chủ đầu tư sang khách hàng sẽ làm giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư. Điều đó đồng nghĩa với việc quy định này cũng góp phần tháo gỡ khó khăn trong việc cấp “sổ đỏ”.

Phải nhìn nhận rõ ràng rằng, trong giá bán mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà, mua đất bao giờ cũng có thành phần tiền SDĐ. Điều đó có nghĩa người mua nhà luôn là người cuối cùng phải chi khoản tiền này, dù nó được gọi tên là gì. Hơn nữa, việc khách hàng có được cấp “sổ đỏ” hay không lại không chỉ phụ thuộc vào việc nộp tiền SDĐ, mà còn căn cứ trên việc thực hiện quy hoạch, giấy phép xây dựng, nghiệm thu đánh giá chất lượng công trình…

Ở góc độ chủ dự án, ông Nguyễn Văn Đực (Cty Bất động sản Đất Lành, TP.Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, quy định về phân bổ tiền SDĐ nói trên chỉ gây phiền hà, phức tạp thêm cho chủ đầu tư, bởi chủ đầu tư tự biết tính tiền SDĐ sao cho phù hợp với từng dự án, từng vị trí chứ không thể áp dụng theo quy định một cách cứng nhắc.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho hay, cách hướng dẫn như trên tạo nên thực trạng không công bằng bởi trong dự án có nhiều loại căn hộ khác nhau với diện tích sử dụng khác nhau, tầng cao khác nhau, nên từ trước đến nay chủ đầu tư tính trong giá bán cũng linh động và phù hợp hơn.

Tại sao phải gỡ cho chủ đầu tư yếu kém?

“Nếu cho rằng quy định này tháo gỡ cho chủ đầu tư đang có điều kiện tài chính hạn hẹp để có thể triển khai tiếp dự án thì việc đầu tiên để Nhà nước đảm bảo thu tiền SDĐ là sau khi đấu giá phải thu đủ tiền SDĐ trước khi cấp phép xây dựng, coi việc có đủ tiền nộp tiền SDĐ là một trong những điều kiện về tài chính của chủ đầu tư” – ông Hoàng Thịnh, chuyên gia xây dựng nhận định. Theo ông Thịnh, tiền của chủ đầu tư khi làm dự án chủ yếu chi vào tiền SDĐ và tiền xây dựng, giờ, nếu tiền đất không mất nữa, tiền xây dựng thu của người mua ứng trước thì cần gì phải quy định về điều kiện tài chính đối với doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản?

Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng bày tỏ sự không đồng tình với quy định này của Thông tư vì cho rằng “bất hợp lý, là cách quản lý phi thị trường”. Theo ông Liêm, việc không thu tiền SDĐ từ chủ đầu tư nữa mà lại phân bổ vào từng căn hộ thì sẽ gây thất thoát tiền SDĐ cho Nhà nước, bởi “Nhà nước chỉ thu được tiền khi căn hộ được bán cho người tiêu dùng, còn trong trường hợp sản phẩm không có người mua thì bao giờ Nhà nước mới thu được tiền SDĐ?”.

Từ kinh nghiệm nhiều năm quản lý ngành xây dựng, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, Thông tư 76 đã quá thiên vị chủ đầu tư. “Trước đây có rất nhiều chủ đầu tư đã “tay không bắt giặc” trên thị trường bất động sản bằng cách xin bằng được một diện tích đất, tiến hành đền bù và trả tiền SDĐ rồi sau đó vẽ dự án là có thể bán lấy tiền. Kiểu làm ăn chộp giật đó để lại hệ quả là thị trường bất động sản bê bối mà hiện nay đang phải loay hoay tìm cách giải quyết” – ông Liêm nhận định.

Thông tư “vênh” luật

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 76/2014/TT-BTC có những nội dung đi ngược lại Luật Đất đai 2013 vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. Theo đó, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, sau đó đem đấu giá cho các chủ đầu tư. Ông Võ khẳng định: Nếu chủ đầu tư muốn có đất làm dự án phải bắt buộc thông qua đấu giá thì không thể không nộp tiền SDĐ được.

Bách Nguyễn - Lê Linh

pháp luật việt nam